不動產所有權的認定

王璐

2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式生效，這一行政法規的出臺和生效再一次引起我們對不動產所有權認定標準的思考。司法實踐中，因不動產所有權權屬不明確引發的訴訟不勝枚舉，作為司法工作者應當能夠清晰的把握認定不動產所有權的標準。

不動產所有權的認定，是與不動產的所有權有利害關系的人因不動產的所有權權屬發生爭議時，人民法院應當以什么標準對發生爭議的不動產進行權屬確認的活動。本文通過對司法實踐中常見的不動產認定問題進行梳理，進而得出應當如何正確的進行不動產所有權的認定，維護合法不動產所有權人的切身利益，實現定紛止爭。

不動產所有權的認定本質上是一種對不動產的權屬確認，而權屬確認的實體法依據是法律關于不動產所有權變動的規定，也就是按照一定的法律規則將不動產所有權變動的脈絡厘清，進而確定不動產所有權的歸屬。根據《物權法》的規定，所有權的變動分為基于法律行為的所有權變動和非基于法律行為的所有權變動?？v觀各國民法，大多都規定了基于法律行為發生的所有權變動的權屬確認規則。我國也不例外，從我國《民法通則》第72條和《物權法》第9條、第23條等規定來看，我國立法上不動產所有權變動模式是債權意思主義與登記相結合的模式，既不要求所有權變動須有物權合意，也未承認所有權變動的無因構成。也就是說不動產所有權的認定應當以所有權的變動情況為依據，而不能僅僅看不動產登記在誰的名下。不動產登記僅僅是不動產所有權發生變動的生效要件之一。對于非基于法律行為發生的物權變動，物權法的規定是以發生物權變動的原因來確定不動產的權屬。

基于法律行為產生的不動產所有權變動，司法實踐中主要存在以下幾種情況：

第一種情況：假定購房合同有效的情況下：①當購房合同上的買受人和房產登記簿上的登記犯權利人一致時，應當以房產登記簿為準，認定該房產屬于房產登記簿上登記的權利人所有。法律依據是《物權法》第9條、第17條。②當購房合同上的買受人和房產證上的權利人一致時，說明不動產登記簿存在錯誤，這種情況下，房產證上的權利人可以先申請不動產登記機構進行更正登記。更正登記完成后，可以認定該房產的權屬歸房產證上的權利人所有。法律依據是《物權法》第9條、第17條和第19條第一款。但是日常生活中，登記簿上記載的權利人未必會同意進行更正登記，這時候，房產證上登記的權利人可以申請異議登記，在異議登記后的15日內向人民法院提起不動產的確認訴訟，以達到維護自身權利的目的。

第二種情況：在購房合同無效的情況下，即使購房合同上的買受人和房產登記簿上登記的權利人一致，該登記權利人也不享有該不動產的所有權。法律依據是《物權法》第17條和《合同法》第52條。根據法律的規定，我國不動產物權的變動要同時滿足有效法律行為和不動產登記兩個要件。此時因為促使不動產物權發生變動的原因行為（即購房合同）未生效，僅有不動產登記不發生物權變動的效果。以隱名購房合同為例，盡管登記簿上的權利人與實際出資人事先約定所購房屋歸實際出資人所有，但是如果登記簿上的權利人未按照雙方的協議為實際出資人辦理過戶，即使實際出資人有證據證明雙方有協議，但是由于其未進行不動產登記，就不能實現所有權的變動，不能取得不動產所有權，此時只享有請求權，即依照雙方的協議請求登記簿上的權利人履行過戶的合同義務。反過來，如果實際出資人辦理了過戶手續，但是隱名購房合同的簽訂是為了規避法律的禁止性規定或存在其他違法行為，實際出資人不僅不能取得該不動產的所有權，而且也沒有合同上的請求權，因為此時他取得不動產的原因行為——隱名購房合同是無效的。

但這也有例外，在《最高法關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯（如由于登記部門的原因或者其他非第三人所能控制的原因），人民法院不得查封、扣押、凍結。本條結合我國的實際情況，針對我國房地產市場的混亂情況而制定，維護了交易秩序和善意一方的利益，在堅持以登記為標準的原則下，引入了過錯原則，認定第三人已經取得該財產的所有權，公平保護第三人的合法權益。

基于非法律行為產生的不動產所有權變動，司法實踐中主要存在以下幾種情況。

第一，當法律文書與不動產登記簿不一致時，不動產所有權的認定是以生效的法律文書為準，因為此時物權已經因生效的法律文書發生了變動，根據《物權法》第28條的規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效時發生效力。

第二，當行政機關進行不動產的征收時，此時與不動產登記簿上的權利人也出現不一致，此時根據《物權法》第28條的規定，人民政府的征收決定導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自人民政府的征收決定等生效時發生效力。

第三，合法建造的房屋等其他建筑物，該不動產所有權的認定是以事實行為成就時歸合法建造者所有。根據是《物權法》第30條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。即不動產的所有權的認定以房屋或建筑物建成時為準。

但是，對于上述非基于法律行為取得的不動產所有權的情況，雖然可以游離于不動產登記簿之外而認定不動產所有權。但是根據《物權法》第31條的規定，依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

綜上所述，不動產所有權的認定是一個非常重要且常見的司法實踐活動，對不動產歸屬秩序及維護不動產交易安全有重要的作用。不動產所有權的認定不能僅看不動產權屬證書、因為它只是權利“證明”，也不是依照不動產登記機構的登記簿上的登記的權利人來認定，它只是物權公示制度的需要。當發生不動產所有權的糾紛時，就要通過厘清不動產所有權的變動脈絡，然后依據相應的所有權變動法律規定進行認定。因此，對于基于法律行為產生的物權變動，認定標準要同時滿足兩個要件：一是產生不動產所有權變動的法律行為，二是看有沒有進行相應的不動產所有權的公示即登記。對于非基于法律行為產生的不動產的變動，要探究發生物權變動的原因，通過對不動產所有權變動的原因以及規則進行法律評價，來認定不動產所有權是否發生變動。

參考文獻：

[1]吳光榮.不動產登記與不動產權屬確認的實體與程序問題研究.

[2]最高法關于查封扣押的規定.