二手房買賣合同效力問題研究

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增加，房屋的購(gòu)買成為一個(gè)熱點(diǎn)問題。尤其是在城市中，二手房買賣交易也日趨增多。隨著二手房買賣交易的增多，也暴露出越來越多的問題，訴訟糾紛頻發(fā)，因此，提前防范二手房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)也變得尤為重要。二手房買賣合同是指購(gòu)房者和售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。

一、關(guān)于合同有效

《合同法》第44條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。但合同成立并非等于合同生效，因?yàn)橹挥幸婪ǔ闪⒌暮贤拍苌АＲ话愣裕贤纳бǎ孩俸贤?dāng)事人訂立合同時(shí)具有相應(yīng)的締約行為能力。民事行為能力是民事法律行為有效的先決條件，無民事行為能力人及限制民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為只有經(jīng)其法定代理人的追認(rèn)才有效。②合同當(dāng)事人意思表示真實(shí)。所謂意思表示，是指向外部表明愿意發(fā)生一定法律效果的意思的行為。意思表示是構(gòu)成法律行為的要素。意思表示真實(shí)是構(gòu)成有效合同的先決條件之一，一方在被欺詐、脅迫或者重大錯(cuò)誤下訂立的合同往往非其真實(shí)意思表示，屬于無效或可撤銷的合同。③合同不違反法律或社會(huì)公共利益。所有合法有效的民事法律行為都不得違反法律或社會(huì)公共利益，易言之，符合公序良俗的要求。因此，合同不違反法律或社會(huì)公共利益是合同有效的當(dāng)然條件之一。但必須注意的是，合同不違反法律，是指合同不得違反當(dāng)事人必須遵守、不得通過協(xié)商加以改變的強(qiáng)行性法律規(guī)定。④合同的內(nèi)容必須確定或可能。“依法成立之契約，于當(dāng)事人之間猶如法律”。因此，作為確定當(dāng)事人各自權(quán)利義務(wù)依據(jù)的合同內(nèi)容對(duì)于判斷合同是否生效、生效后如何履行，以及發(fā)生糾紛時(shí)判斷孰對(duì)孰錯(cuò)具有重大意義。合同內(nèi)容確定，是指合同內(nèi)容在合同成立時(shí)必須確定，或者必須處于在將來履行時(shí)可以確定的狀態(tài)。合同的內(nèi)容可能，是指合同所規(guī)定的特定事項(xiàng)在客觀上具有實(shí)現(xiàn)的可能性。如果合同內(nèi)容屬于事實(shí)不能、自始不能、客觀不能、永久不能及全部不能中的任何一種情形，則合同無效。另外，根據(jù)（合同法）第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的合同，必須依照規(guī)定辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才能生效；否則，即使具備了上述一般合同的生效要件，合同也不生效。

二、關(guān)于房屋買賣合同無效的后果

二手房買賣存在著非常大的法律風(fēng)險(xiǎn)，最終可能導(dǎo)致幾種情況：①作為出售人，涉案房屋已過戶但購(gòu)房款未付清；②作為購(gòu)房人，房屋無法交付或無法過戶。

關(guān)于幾種二手房買賣合同效力問題研究

（1）共同共有房屋中一人單獨(dú)出售房屋時(shí)的合同效力問題。①產(chǎn)權(quán)登記在該出賣人一方名下的，共同共有房屋只登記在一方名下時(shí)，在該方出賣房屋時(shí)買受人有理由相信其為單獨(dú)所有人，這種情況下買受人支付合理價(jià)款并辦理房屋登記的，雙方之間的房屋交易就是正常的房屋交易，買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)。其他所有人無權(quán)要求返還房屋，只能向出賣人要求賠償，但由于產(chǎn)權(quán)證上確實(shí)只有一方名字，因此其他共有人對(duì)與出賣人之間存在共有關(guān)系負(fù)有證明責(zé)任。②產(chǎn)權(quán)登記在共同共有人名下的，共同所有人出賣共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)征得其他共有人同意，因此產(chǎn)權(quán)登記在共同共有人名下時(shí)，出賣人顯然沒有處分權(quán)，按照法律規(guī)定房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。如果出賣人沒有提交證明書但是買受人善意即有理由相信其有處分權(quán)，且已經(jīng)支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的，買受人依據(jù)民法中善意取得制度當(dāng)然取得房屋產(chǎn)權(quán)，此時(shí)其他所有人無權(quán)要求返還房產(chǎn)，只能要求出賣人進(jìn)行賠償，包括房款的份額分配和喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等帶來的損失。若產(chǎn)權(quán)尚未變更登記，則該合同有效，并不當(dāng)然能夠進(jìn)行房屋的過戶。

（2）未取得產(chǎn)證前將房屋出售時(shí)的合同效力問題。這種情況主要發(fā)生在動(dòng)遷房買賣中。動(dòng)遷房往往在價(jià)格方面由于開發(fā)商開發(fā)的商品房，故在二手房市場(chǎng)中有部分占比。動(dòng)遷房在尚未辦理產(chǎn)權(quán)證前出售的屬于效力待定合同，若出售者未能辦理出相關(guān)產(chǎn)證，系無權(quán)出售，該合同可能導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)盡量選擇產(chǎn)權(quán)明確的房屋，以防范不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）已設(shè)立抵押權(quán)的房屋出售問題。①抵押期間，房屋所有人轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知房屋買受人房屋已經(jīng)抵押的情況；房屋所有權(quán)人未通知抵押權(quán)人或者并未告知房屋買受人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈(zèng)”。②買賣房屋的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向抵押權(quán)人提前償還所擔(dān)保的債權(quán)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。③抵押人出售房屋所得價(jià)款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存外，剩余部分歸抵押人所有，不足部分有抵押人繼續(xù)清償。

作者簡(jiǎn)介：

葉翌晨，女，江蘇省昆山市人民法院法官。