征地測量的實踐與探討

文/吳紹中 福州市羅源縣土地收購儲備中心 福建 羅源 350600

征地測量的實踐與探討

文/吳紹中 福州市羅源縣土地收購儲備中心 福建 羅源 350600

隨著我國土地改革的發展以及城市規劃備受人們的關注，土地的征收和利用已經備受人們的關注，在進行征地的過程中，征地測量是一項較為基礎也是較為重要的工作，本文首先分析了征地測量的主要內容以及實踐體會，隨后針對如何加強測量精度控制相關問題進行了詳細的分析和探討。

征地測量；實踐；方法；精度；控制

一、前言

在進行征地的過程中，一般都屬于國家行為，根據當日的文化以及國防的需要，將集體或者是私有的土地轉變為國有土地的一種行為。在征地的過程中，需要滿足建設項目的立項，以及征地補償和其他工作，例如審批的需要，因此積極的開展征地測量工作是其中一項非常基礎的工作。征地測量需要在建立自身土地使用范圍。測定相應的地界線、有效的描述土地的利用現將，是一項較為基礎的工作。本文針對征地測量過程中的實踐問題進行了詳細的分析和探索。

二、征地測量的主要內容

在進行征地測量用地的管理過程中，首先在性質上為一項較為基礎性的工作，對于合理的利用土地，客觀的進行補償，有效的解決由于土地測量和補償產生的糾紛。征地的過程中，如果有效的開展測量工作，則具有較強的階段性，其成果是直接反應目前項目建設以及土地地形的實際情況，但是在征地的過程中需要客觀的反映出征地的界線，以及土地咯用的狀況和當地的附著經濟價值，征地測量不同于地形的測量以及地籍的測量。征地測量工作的主要內容是征地土地的地塊上，確定征地的界線，對征地的土地進行客觀的描述，測繪地形圖周圍的附著物，對征地面積和面積的權屬性進行有效的計算，繪制相應的征地圖，編制相應的測量技術說明書，從而提供各方面有效的資料。

（一） 控制測量

平面控制坐標系統采用勘測地籍圖和地形圖一致的國家和城市平面控制網，實踐中主要有以下兩種方案。

1、利用全站儀進行測區的控制加密工作。首先需要控制四等的導線網，如果在實際的測量過程中，網點的密度不能夠滿足實際的需要，需要在首級控制點上設置一級或者是二級的加密控制點，測量的過程中，需要首先采用導線網，當然也可以次采用單一復合導線。

2、采用GPS RTK技術。測量時，基準站應該選在上空開闊、無大面積遮擋物的區域，并要求避開大面積水域、四周100m范圍內無大功率電磁波輻射源等。移動站工作前需進行坐標轉換。坐標轉換需聯測覆蓋整個區域的GPS點，選擇位置分布合理，點位穩定的控制點求取七參數。

（二）界址點測量

在進行測量放樣的過程中，需要保證整個界址的準確性，在進行界址放樣和放埋過程中，需要采用界址測量的方法。

（三）權屬界線和地類界線測繪

土地權屬界線的確定是整個界線測繪過程中一項非常重要的內容，在進行測繪工作的執行過程中，需要根據當地的國土資源部門的組織，按照國家相應的文件要求，例如《土地利用現狀調查技術規程》、《城鎮地籍調查規程》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》，到土地征集的現場進行現場的指界，對當地權屬的界線進行實地的測繪。并且按照國家的統一分類標準進行分類，針對土地的利用現狀以及先過那個的地形圖的有關規定，對界線進行確定，通過對現場調查以及對實地進行判讀，從而規范土地的利用類型，并且標注相應三級土地利用類型的標號，對當地的土地利用現狀進行有效的核實，如果出現于當地不一致的情況，需要更換相應的地籍調查，按照有關規定進行處理。

（四）面積量算和匯總

征地測量的面積在計算和測量的過程中非常的廣泛，不僅僅包括建設項目的實際面積，同時還包括項目在征地過程中的基本農田面積，以及其他的劃撥和征地的面積。另外，在實際測量的技術上，還需要對當地的大小單位征收的土地進行及時的匯總，對土地征收面積做精細劃分，防止今后產生較大的糾紛。用地范圍內的國有土地和集體土地面積分別量算，進行匯總。

（五）征地測量實踐需要注意的幾個問題

1、實地指界時需由界線兩邊的單位共同參加并簽字認可，對于界線有爭議的范圍，可單獨測定其范圍和各地類面積，作為共用地塊計算。等日后相關單位丈量清楚后再行解決該共用地塊的權屬問題。

2、對于同一地塊內有多種地類的地塊，要分別計算標注各地類的面積和權屬。

3、有些塊如山林、荒草地等相關權屬單位也無法指認準確界線的，需要向當地相關行政主管部門查詢資料并經相關權屬單位認可。

4、項目用地范圍內存在已發證國有土地的，應向當地行政主管部門查詢其中國有土地的界址范圍，并作為權屬界線用以計算相關面積。

5、項目用地范圍內存在未發證的鐵路用地或公路用地的，首先應查找是否有明確界線的資料，如果沒有，可按照實地界樁、鐵絲網等作為界線，并經相鄰權屬單位認可后使用。

三、精度控制及成果表達

（一）精度控制

1、提高全站儀測量精度的方法和措施

（1）平面控制網盡量利用已有的等級控制網（國家三角網或城市平面控制網）進行加密，但對原有成果必須進行可靠地分析和觀測，以符合現代規程要求。

（2）用對中桿鉛垂對中，以減少棱鏡對中誤差。

（3）在進行測站定向的過程中，需要選擇和測量本站最短和最遠的店作為定向點。一般而言，定向點應該起始于邊長不小于100M，如果存在條件限制，應該不小于50M。

（4）每站開始觀測前，要檢測兩個以上已測界址點，較差值小于5cm時，才能觀測。檢測點不能在定向邊的方向線及其附近（盡量位于該線的垂直線上），同時檢測點離測站的距離一般不能小于20M。

2、提高GPS-RTK測量精度的方法和措施

（1）控制點的精度決定了GPS RTK測量成果的精度，因此在求轉換參數時應該選擇高等級的控制點，當殘差較大時應該剔除粗差較大的控制點；另外控制點以均勻分布整個測區為宜。

（2）界址測量時，在每個點上的觀測時間不得少于5s，每個界址點均獨立觀測兩次，計算點位較差，點位較差滿足要求時，取平均值為最終結果。同時使用全站儀對GPS RTK的測量成果進行距離檢查，檢查界址點的精度是否能夠滿足要求或是否存在粗差。

（3）縮短作業半徑，移動站距基準站的距離控制在6KM以內為宜。

（4）移動站在作業前、作業時、作業后均應該檢核原有控制點，并進行精度統計，來評定測量的精度和轉換參數的正確性，避免發生錯誤。

（二）成果表達

征地測量工作主要完成以下成果：

在進行勘測定的截圖的計算過程中，需要保證整個比例尺不小于1：2000，而大型工程的勘測定界圖應該大于或者是等于1：10000.在進行勘測定界圖的確定過程中需要詳細的包括以下幾點內容：1、對整個用地面積，用地界址點進行確定；2、對于權屬的單位以及土地的使用類型代號進行詳細的描述；3、基本農田的極限以及耕地界線的保護級別；4、主要描述方法和數學要素；5、《界址點坐標表》、圖章、圖例等的表記。

結束語

綜上所述，本文首先分析了征地測量的主要內容，隨后針對征地測量的實踐和主要方法進行了分析，目的是提高征地測量的質量，保證征地工作的順利實施。

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圖1 未登記私房評估方法選擇示意圖

2.5 體系構建

未登記私房整體評估是一項復雜的工作，涉及數據調查收集、整理與分析，數據規范化入庫，評估模型構建，評估過程實施等。在具體的操作過程中，將從以下三個方面入手：

一是原始數據調查，具體包括未登記私房的基礎信息（名稱、樓層、四至、戶型等）和案例信息。這是未登記私房評估工作的第一步也是最重要的環節之一，不同于已登記房產信息有固定正規的收集渠道，未登記私房信息收集一直處于空白狀態，具有不透明、難采集、體量大、變化快等特點。因此必須建立一套行之有效的信息采集手段與方法。

二是數據工程建設，原始數據并不能直接用于評估，必須經過規范化整理，按標準統一入庫。數據的質量和數量直接影響最終的評估結果，數據的組織方式同樣也會影響評估過程的效率。本研究制定四個步驟保證數據的品質，即數據預處理、數據模型構建、評估數據庫建設和數據質量管理。

三是未登記私房估價，這是未登記私房整體評估工作的核心，具體包括評估集合劃分、比價關系構建、案例選取等環節。

未登記私房整體評估體系構建的關鍵流程如圖2所示。

圖2 未登記私房整體評估體系構建流程圖

三、總結

本文將批量評估、整體評估的理念應用在深圳未登記私房評估，針對不同情況采用不同的評估方法，構建私房評估體系。在實踐中，結合深圳市私房體量大、交易活躍的實際情況，運用比較法，通過評估集合劃分、比價關系構建、案例篩選等步驟，使評估價格趨近于市場價格，使大批量、高精度、低成本評估成為可能。

參考文獻

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