思源變形記

龔小鋒

今年以來，房地產中介行業硝煙四起，觸網、轉型等各種變化層出不窮，競爭態勢也趨于白熱化。9月21日，北方一手代理龍頭思源集團，正式宣布旗下二手房業務完成架構調整，“思源地產”將全面加盟“房通網”。與此同時，思源轉型互聯網平臺的計劃也已經祭出。

房通網接棒

“思源地產”作為思源集團二手門店品牌的歷史，已經畫上句點。“目前，北京思源地產的門牌均已撤換成房通網。”思源集團一名內部人士告訴記者，調整完成后，思源集團將以房通網作為融合線上、線下，貫穿新房、二手房的交易服務平臺。

作為北方一手代理老大，思源集團的二手房業務也有著多年的積累。早在2007年，思源新房業務風生水起之際，思源集團便開始布局二手房業務——“房屋公園”。房屋公園憑借思源規范透明的服務體系，迅速打開局面。

憑借多年在IT領域的深厚積累，2008年，房屋公園斥資千萬打造的“房產展示匹配系統”在連鎖門店正式使用，通過電子地圖技術的展示形式，以及后臺整合一手樓盤、二手房源的數據資源的結合，可實現更加精準、快速地找到房源。

2012年，思源集團再次發力二手業務，調整品牌戰略，將“房屋公園”更名為“思源地產”。經過多年穩扎穩打，思源地產在北京的望京、亞奧、國貿、朝青等板塊，都占據了比較高的市場份額。據思源人士介紹，目前思源旗下的二手門店只在北京進行拓展。

隨著北京市場進入二手存量房時代，眾多行業巨頭紛紛利用“互聯網+”重構商業模式，大舉攻城略地。思源也加大了線上二手業務的發力，房通網于2015年初正式上線。

今年開始，房通網再次掀起了二手房中介的戰爭，其宣布將傭金標準從2.7%降低至1.5%；3月，房通網將經紀人傭金標準提升至無條件通提70%，并推行“二手房全民經紀人”策略；5月，房通網推出經紀人創業平臺計劃，為經紀人搭建無憂創業平臺；7月，房通網推出“權證代辦5000元活動”。

二手房攪局者

思源大力拓展二手業務，一方面是對于新房業務受到擠壓的應對，另一方面，也是對競爭對手鏈家的追趕。鏈家作為北京二手房市場的絕對老大，也在極力拓展新房業務。 在北京的二手房市場上，鏈家占一半以上的市場份額。

不過，中原地產首席分析師張大偉認為，鏈家在北京雖然有優勢，但在全國卻未必，這幾年擴張并不算很成功。有思源內部人士接受媒體采訪時透露，對未來公司在北京區域的二手房業務有著明確的目標，“一定要進入北京前三”。

在鏈家強大的攻勢之下，思源想要在二手房領域做大，必須祭出利器，而房通網自成立以來也確實實行了“三大新政”，將交易傭金從行業2.7%調低為 1.5%；經紀人提成比例從30%調整到70%以上。

思源方面表示，思源將經紀人底薪提至4000到10000元，并無條件、無折扣、無資質要求地實現全部70%提傭。在思源看來，目前各家中介公司雖然均在提高經紀人傭金比例，但大都制定了較為苛刻的限制條件。

“傭金是一方面，交易透明和沒有欺詐是關鍵，誰一輩子買幾個房子，這么大數額交易，一定得有雙方保障才能行。”一名力挺鏈家的北京業內人士說，鏈家收傭2.7%，必然是有其高品質的服務和資金保障在先。

張大偉則認為，思源在北京二手房經紀行業市場占有率較小，這種改變更多是為了增加市場份額，對市場沒有大的影響。

不過，中介血拼加劇卻是不爭的現實，去年12月，鏈家地產也提出大幅提高經紀人提傭比例，最高至70%。今年1月6日起，中原集團在北京等六大城市全面提高傭金分配比例，將業務員的傭金提成最高提至40%。

“鏈家做電商最大的優勢之一就是線下自有門店，鏈家在北京擁有超過1100家門店”，鏈家地產副總裁兼新房事業部總經理陶紅兵在接受記者采訪時表示，2015年鏈家的傭金收入將超過100億元。

相比鏈家強大的線下優勢，思源要構筑的是線上模式，思源希望打造二手業務的互聯網化、O2O模式。

房通網總裁助理，興融通總經理劉全波近日表示，“現在的二手房行業最重要的是模式的比拼，在已經完成服務流程優化、服務體驗提升及盈利模式重構的基礎上，房通網將開展大規模布局，打造成全國化、社交型、高效率的交易網站。”

在思源看來，思源線下傳統的門店包袱少，可以重新構建移動互聯網時代的新O2O模式。思源以更少的服務門店和房通網、APP的方式進行O2O探索，讓社區服務店承載更多的主動服務功能，而非門店“坐商”的方式。

為了彌補線下的劣勢，今年房通網宣布招募創業合伙人，并支持經紀人內部創業。在這些創業經紀人和公司實現盈利之前，房通網將免費提供創業平臺和系統的職能服務。

比如創業公司的日常注冊、運營所需的人事、行政和契稅繳納等一些瑣碎的工作，使得這些創業經紀人和公司集中精力去做擅長的房產中介業務。相比大范圍砸錢布局線下門店，思源給這些創業經紀人提供創業的基本服務，成本相對較低。

“二手房的經紀人非常繁忙，非常累，非常辛苦，每天十來個小時從早到晚都是在忙，忙著挖掘客戶，挖掘房源，忙著代看，忙著去跟客戶介紹、成交，他都沒有閑著的時候。”陶紅兵表示，如果能有恰當的方法和工具，將能提高二手房經紀人效率，甚至更好地做一二手聯動。

轉型互聯網平臺

即使是在思源十分有優勢的一手業務，鏈家也已經發出了狩獵的信號。今年5月，鏈家并購新房代理機構高策地產，引起了經紀行業的震動，這對思源這個北方新房代理服務商顯然是最大的挑戰。鏈家希望一二手業務比不足20%，提升到2017年的50%左右。

思源地產服務集團日前發布的“京津千億計劃”，作為“以北京帶動周邊、以周邊帶動全國”戰略計劃實施的第一步。未來思源年銷售額到1000億元將是大概率事件，思源新房業務將繼續做大并籌備上市。

為向千億進軍，思源地產在人事上也進行了重大調整，其于8月初正式宣布，思源地產服務集團副總裁周巍先生重掌京、津公司，任北京公司總經理，同時兼任天津公司總經理。

時至今日，一家大型企業的轉身遠非做業務那么簡單。比如思源的勁敵鏈家地產，正在謀劃萬億O2O平臺。左暉曾指出，高策和鏈家合并后，鏈家幾乎是唯一一個可以為開發商提供全線服務的服務商。

這是一個十分龐大的架構。陶紅兵表示，鏈家可以提供包括線上流量入口（鏈家網）、策劃及案場能力（高策）、全中國最有效率的二手經紀人體系（鏈家地產）、渠道整合力量（房江湖）和年按揭引薦超1000億元、資金業務超200億元金融服務平臺（融信按揭）。

今年，思源已經開始進行全面轉型，陳良生將思源從“房地產流通領域的綜合服務商”轉變為“一家優秀的互聯網公司”。或許即使身處房地產行業的業內人士，也未必全都知道當年思源是以軟件業務出身。

“思源整個集團層面都在去年做了整合，現在主要有互聯網科技、房地產服務、投資三大板塊。”上述思源人士表示，作為其中的主要兩大板塊，它將一手、顧問、開發、物業等傳統地產業務剝離，并成立思源地產服務集團，也就是原來的思源經紀；第二個架構是思源科技集團，二手存量業務已經并入科技集團，房通網自然也隸屬于科技集團。

9月19日，思源科技在北京推出了一款“三位一體”的社交產品——世界上第一款以“每個人”為中心的互聯網管理平臺、以“每個人”為中心的互聯網入口、多身份社交平臺，并命名為“Toon（通）”。比如，以多名片聯結多應用，通過Toon，房產社交、汽車社交等特色社交都可以輕松、高效實現，個人隱私也能得到好的保障。

陳良生認為，雖然微信、QQ已是非常優秀的社交產品，但單身份社交的基礎已無法改變，而Toon作為多身份社交平臺，雖然今天功能還略有差距，但有希望超越微信、QQ，成為新的社交應用寵兒。這也是陳良生給Toon下達的目標。

為了支持思源科技的發展，陳良生甚至賣掉了位于望京的大樓，當年他以1億元拿下了這座樓，如今以6億元出手。思源稱，要用5-10年的時間，打造一個具有千億乃至萬億元商業價值的Toon平臺，并在此平臺基礎上構建多種O2O應用的開放式商業生態系統。

這意味著，未來思源將以互聯網為基礎，圍繞整個社區周邊服務和社交化服務進行延伸和嘗試，并且不再僅限于房地產的互聯網產品。盡管這似乎會讓人以為陳良生想成為下一個馬化騰，不過二者還是有非常大的不同。比如房地產仍然是思源這個大架構下的主要業務。思源的一手業務優勢十分明顯，未來也有上市計劃。