SOHO中國 轉型還要多久？

徐進

轉型四年來，SOHO中國一直備受關注，這不僅是因為潘石屹張欣夫婦總能有方法“引人注目”，更是因為它正在經歷的轉變，是中國商業地產發展模式由粗放型轉變為集約化的一個鮮活的樣本。事實證明，民營房企的轉型之路走得并不容易。

如今，該公司又一個并不太漂亮的中期業報出爐，重點數據如營業額、股東核心純利、凈利潤等下滑都超過九成，集團董事長潘石屹不得不再一次出來解釋這是轉型路上必然之痛。與此同時，在與復興長達數年互不相讓的上海外灘8-1地塊爭奪上，它終于“服軟”，用50%的股權換得80多億元的現金，再一次顯示了其放緩投資開發、謹慎持有大量現金的公司戰略。

此外，SOHO中國還在努力尋找“二次轉型”的門道——互聯網移動辦公租賃，并宣稱要將公司改造成為一家互聯網公司。潘石屹一直在努力尋找新的利潤點，以撐過長達四年的漫長轉型。

業績下滑逾九成

9月11日，在加盟SOHO中國僅一年后，林戰辭去了公司執行董事及首席財務官CFO職務。這一人事變動引發外界的大猜測，因為首席財務官這一位置上頻繁換人，是該公司這幾年的常態。在林戰之前，閻巖、王少劍、唐正茂三人都曾擔任過首席財務官，自從2007年上市以來，林戰是公司離任的第四個CFO。

業界猜測，林戰的出走或與SOHO中國一直未能改善的財務數據有關。尤其是今年，公司的業績下滑幅度之大，壓力顯而易見。該公司的公告稱：“董事會現正物色適當人選接任首席財務官的職責。在覓得適當人選之前，首席財務官的職務將由公司執行董事兼總裁閻巖女士兼任。”

這幾年一直困擾公司業績下滑的問題，顯然不是一個CFO就能挽救的。今年的中期業報顯示，公司上半年營業收入、核心純利、凈利潤三個重點數據指標均出現大幅下滑。

其中上半年實現營業額約3.93億元，同比下降約92%；實現公司權益股東應占核心純利約7200萬元，同比下降約94%；實現凈利潤約為1.35億元，同比下降了95%。財報公布當日，SOHO中國的股價即下跌7.8%。

歷史數據顯示，轉型四年以來，該公司的業績額一直在下降。2010年，SOHO中國的銷售額達到歷史最高的238億元，隨后的三年，銷售業績大幅下滑，2011年為109億元，2012年為94.68億元，2013年則下滑至46.87億元。SOHO中國的公告稱，期內營業額大幅下降的主要原因是集團業務由“開發-銷售”轉型為“開發-持有”，從而導致物業銷售收入下降所致；而毛利潤的下降主要由于物業銷售收入下降導致的整體營業額下降。

停止樓市投資

然而，面對外界的質疑和猜測，一個“業務轉型”的理由似乎并不夠。在中期業績報告發布后不久，潘石屹和張欣夫婦多次公告高調亮相，大談對公司未來以及行業時局的看法，試圖解釋 SOHO中國目前的狀況。

在9月21日的“潘談會”上，潘石屹表示，投資者關心的問題主要有兩個：第一個是負債率，第二個是現金流，而它在這兩個財務數據上的表現非常不錯，足以說明轉型成功。

據該公司2015年中期業績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現金及銀行存款總計約97.7億元，總負債為199.34億元，凈債務占股東權益的比率約為25%。公告中稱，目前公司的現金完全能夠滿足在建投資物業未來大約55億元人民幣的資本支出需求。

業內分析認為，SOHO中國之所以擁有大量的現金和較低負債率，一個主要的原因是自去年年初開始，其連續出讓多個上海項目，SOHO海倫廣場、靜安廣場以及凌空SOHO的若干物業，僅這三宗交易變現的資金就達82.8億元。而另一個原因就是SOHO中國一直沒有拿地。

目前，該公司項目主要集中在北京和上海。2013年9月，其與北京國際信托有限公司聯手以19.22億元的價格拿下北京麗澤金融商務區地塊之后，已經兩年在北京土地市場沒有新斬獲；其在上海最近一次拿地動作，也要追溯至2013年4月。很明顯，SOHO中國采取了收縮戰略，出售物業、停止拿地以加速資金回流，以充足的儲備求得平穩地過渡。

9月22日，其首席執行長張欣對外媒表示，多輪的量化寬松政策已將海外主要城市的資產價格推到很高的水平，因而該公司選擇持有現金，停止海外樓市投資。同時，她表示SOHO對于中國的土地投資也不感興趣，將專注于資產租賃業務上。此番言論在外界引發不小震動，被解讀為中國開發商對海外投資以及國內行業前景的看空。

隨后不久，SOHO中國宣布退出此前與復星國際互不相讓的上海外灘8-1地塊項目“爭奪戰”，以50%的股權出售給復星，作價人民幣84.93億元。這一場曠日持久的“地王之爭”最后以SOHO中國“拿錢走人”告終。這樣“服軟”的行為，已經被不少業內人士預測到了，這也契合了張欣最近“不再投資樓市和土地”的表態。

租金收益上升偏慢

雖然憑借較低的負債率和充足的現金流，SOHO中國再一次獲得券商對其“流動性表現良好”的嘉獎，但是質疑依然不少。標準普爾就在不久前宣布，將它的長期企業信用評級由“BB+”下調至“BB”，展望負面，因為其“建設并持有的業務模式過渡進程慢于此前的預期，財務杠桿將在2015-2016年維持在高位。”

該公司轉型進程慢，一個重要表現是物業租金收益上升的速度偏慢。據2015年中期業績報告，SOHO中國在本年度前六個月內的租金收入約為人民幣4.39億元。資料顯示，其在2014年的租金收入為4.24億元。

目前，SOHO中國有6個項目進入租賃市場，總可租面積約52.21萬平方米，其中絕大部分在最近一年內進入市場，期內平均出租率達到約73%。

北京的望京SOHO塔3和上海的SOHO復興廣場于2014年9月竣工，目前出租率為95%和97%，已接近滿租。北京的光華路SOHOII項目以及上海的凌空SOHO項目于去年11月竣工，出租率為48%和41%。潘石屹認為，隨著本集團現持投資物業出租率的進一步提升，以及新近開設投資物業的租金收入貢獻，今年下半年的租金收入將超過上半年。

盡管如此，他也承認“傳統商業地產發展前景并不樂觀，租金回報亦不理想”。因此公司正在探索把閑置的商業地產空間改造為靈活的平臺式辦公場所，這就是被潘石屹寄予厚望的SOHO 3Q產品。

今年年初， 該公司推出O2O移動辦公產品SOHO 3Q，在北京的望京SOHO和位于上海的SOHO復興廣場正式上線，共1500多個座位入市。據了解，10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，全面實現互聯網化銷售，任何人可以通過互聯網平臺成為SOHO 3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應的傭金。

稻草還是增長極？

潘石屹說希望到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右，1.1萬個SOHO 3Q座位；到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共布局10萬個座位，彼時SOHO 3Q貢獻的租金收入將超過傳統辦公樓租賃收入，成為公司業績的主力。

為什么要做辦公短租？精明的老潘自然會算賬，因為這種新穎的租賃模式收益，要遠高于傳統辦公租賃收益。

以望京SOHO為例，目前望京SOHO 3Q有600多個座位，總計約6000平方米，辦公桌價格為800元/周/人，獨立辦公室價格為1040元/周/人，每平米單價折合后在18-30元/天，高于普通商業寫字樓的每平米5-8元/天，也高于周邊寫字樓均價的約2倍。

按照潘石屹的計劃， SOHO 3Q未來還將上市，“因為3Q是輕資產運營的，規模做大之后，要把這部分業務分拆出來上市”。

顯然，SOHO 3Q這根“救命稻草”的野心是成為集團的增長驅動力，更要帶領SOHO中國走出一線城市，走向全國區域。然而，不少業內觀點卻持懷疑態度。

易居智庫中心研究總監嚴躍進認為，雖然SOHO 3Q這種基于互聯網的共享辦公模式比較新穎，但是在一線城市也并非僅此一家。創客空間、優客工廠等同類產品都有著較高的知名度，SOHO 3Q在租金價格水平、核心區位價值、企業孵化服務水平上未必有絕對優勢。而且重要的是，目前SOHO 3Q并不掙錢，盈利模式還在摸索之中，對集團業績也并無貢獻。

然而，一直能敏銳捕捉新潮的潘石屹似乎并不在意，他一直在尋找互聯網+的風口。他認為借助SOHO 3Q ，“如今的SOHO中國，正在全面向一個互聯網公司轉變”。

如今，共享經濟風靡全球，共享服務提供商如 Uber和Airbnb的高速膨脹也令人眼紅。

然而，這一次潘石屹能否捕捉到市場中的年輕需求，能否找到O2O的風口，是否能再創他的銷售的神話？一切有待市場檢驗。