環京房又漲了

曾慧娟

隨著通州版限購令出臺，與通州只有一河之隔的河北燕郊房價開啟新一輪上漲，一些樓盤售價甚至達到2萬元/平方米，香河樓市整體價格也在上漲，一個多月時間里部分項目均價漲了500元-1000元不等。盡管如此，購房者仍然踴躍，香河某樓盤月銷超過300套房源，甚至出現了“一房難求”的場面。

9月，河北省住建廳、國土廳日前聯合印發了《關于促進河北省北京周邊地區房地產市場平穩健康發展的通知》，從規劃、土地、建設、監管等方面提出明確要求，力促北京周邊地區房地產市場平穩健康發展。專家表示，燕郊房價的過快上漲形成了一個泡沫，支撐它的是一些傳聞，在傳聞得不到落地政策支持的情況下，泡沫終將破滅。

房價又漲了

“燕郊的房價都這么貴了。”地鐵 6號線草房站，在“銷使”介紹過燕郊在售樓盤的價格后，一位準備去燕郊看房的市民發出感慨。手中拿著各個樓盤資料的“銷使”告訴記者，通州限購后，燕郊房價又漲了一輪，現在在售樓盤價格普遍在1.7萬-1.8萬元/平方米，最貴的房子賣到2.1萬元/平方米。

9月29日，記者跟隨看房班車來到了知名的燕郊“售樓一條街”。據匯福·悅榕灣銷售人員介紹，項目二期開盤價格起價1.7萬元/平方米，目前住宅價格約1.7萬-1.9萬元，最貴達2.1萬元/平方米。據了解，5月該項目價格約1.2萬元/平方米，8月通州限購政策出臺后，項目二期開盤時漲價6000元/平方米。

事實上，燕郊多數樓盤報價均出現不同程度上漲，夏威夷藍灣和天洋城4代等項目價格在1.7萬元/平方米左右，房價相對較低的上上城理想新城項目也在1.7萬元/平米左右。

去年年底，燕郊房價約8千元-1萬元/平方米，而目前價格已漲至約1.7萬元/平方米，不到一年時間，燕郊房價翻了將近一倍。

“北三縣”中，香河較北京距離遠些，交通配套也難以和燕郊相比，所以盡管位于京津之間，香河樓市在近些年來一直不溫不火，普通樓盤均價在5000元-6000元，沒有如燕郊般形成密集的聚集區域。6月份以來，香河等地的樓市也進入了亢奮狀態。據擇居網銷售人員說：香河富力的房子第一個漲價，每平米從7700元漲到9100元。

在北京國貿和103國道香河段等地點，隨處可見手持香河樓盤宣傳單的銷售在攬客。緊鄰北京通州的香河安平鎮聚集了綠地、萬通、鴻坤、中信國安、興達等多家開發商。鴻坤·羅納河谷在該地屬于高端項目，主要面向北京的購房者，銷售介紹一期花園洋房已經售罄，二手房單價約1.2萬元，二期高層單價7000元-8000元的價格雖然不低，卻被搶購。位于京哈高速香河第一出口附近的榮盛白鷺島項目6月銷售超過300套房源，創近幾年香河區域單月成交量新高，而且該區域成交量出現普遍上升。

中國指數研究院數據顯示，2014年7月，香河商品住宅成交面積為10.54萬平方米，銷售價格約為5600元。今年上半年前四個月銷售套數維持在千套左右，5月開始套數有所提升，6月成交面積達22萬平方米，銷售價格為5955元。

北京需求外溢

半年房價翻番，到底是什么原因導致燕郊樓市出現暴漲？業內人士認為，燕郊房價與通州有聯動關系，通州城市副中心的定位，以及通州限購升級后，購房需求外溢；京秦高速、京平快軌等交通線路的建設，對燕郊房價上漲起到了推動作用。

“通州限購政策的強化、市場需求迅速外溢，給燕郊樓市帶來了機會。從開發商的角度講，當然不會錯過這樣的炒作機會，尤其是經歷了去年一整年的市場低迷，當然要抓住這個放量的窗口期。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。燕郊樓市暴漲的背后也反映出價格炒作過度，市場需求的透支。

亞豪機構市場總監郭毅認為，通州相關政策對于燕郊并不是特別明確的利好，目前所謂利好大多是傳聞。無論燕郊距離通州有多近，仍然繞不開人口過度集中的短板，與人口過度集中難以匹配的是燕郊教育配套、醫療配套的匱乏以及難以解決的交通瓶頸。

此外，有分析認為，北京房價居高不下，中低端商品房市場逐步萎縮，這給“環北京”樓市帶來了機會。易居研究院研究總監嚴躍進說：“尤其是去年市場低迷時，‘環北京樓市受沖擊明顯，項目去化困難、庫存積壓嚴重，因此當銷售窗口期到來時，開發商都會不遺余力去庫存。”

泡沫終會破滅

雖然京津冀一體化和通州作為北京副中心是燕郊房價快速上漲的導火索，但業內人士認為，燕郊房價的暴漲背后是有部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

“燕郊房價始終改變不了與通州的聯動關系，泡沫終究會破滅。”郭毅表示，燕郊房價與區域發展現狀并不吻合。

同樣，張宏偉認為，燕郊目前過高的房價是不健康的，房價漲幅太大，已經透支了樓市需求承受能力。預計明年燕郊樓市會進入調整期，目前北京市場需求已經透支，明年北京勢必也會調整。屆時燕郊樓市會出現大幅降價現象。

另外，從庫存角度看，有機構數據顯示，截至8月底，燕郊年內新增供應住宅套數高達11516套，這一數據是通州市場商品房住宅供應量的14倍。北京2015年以來的商品房住宅供應量只有22655套，僅燕郊一地2015年供應量就相當于全北京的一半。未來，燕郊樓市將面臨庫存高企的局面。

事實上，為防止北京周邊地區炒作房價，9月份，河北省住建廳、國土廳聯合印發了《關于促進河北省北京周邊地區房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“《通知》”），嚴厲打擊北京周邊房地產企業“囤地炒地”。其中，對問題房地產企業實施約談制度，查處房地產企業惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

此次河北省發布的《通知》旨在把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造規模適度、職住合一、生態優美、生活便利、成本低廉、宜居宜業的首都衛星城，不建“睡城”和“圍城”。若燕郊始終未能找準自身定位，不能實現同步發展，就無法真正實現一體化，只能繼續做“睡城”。