投資性房地產公允價值計量模式應用探討——基于國際比較視角

吉林大學珠海學院 朱 凡

一、公允價值界定

對于公允價值的界定，早期的國際會計準則理事會（IASB）在發布的各個分項準則中都分別進行了界定。綜合起來可以將公允價值的定義歸納為：“在公平的交易中，熟悉情況的當事人，在自愿的基礎上據以資產交換或負債清償的金額。IASB在2011年5月發布了IFRS13《國際財務報告準則第13號——公允價值計量》，其中，將公允價值定義為：市場參與者之間在計量日進行的有序交易中出售一項資產所收到的價格或轉移一項負債所支付的價格。與此前的定義相比，新定義強調了“有序交易”及“計量日”的重要性，說明公允價值應該是現實價值。同時規定公允價值應該是“脫手價值”，即應該以資產的“出售”而非“交換”確定公允價值的實質。美國財務會計準則委員會（FASB）在1991年就界定了公允價值的定義，同時在1998年對公允價值的定義做了簡要的補充。2006年9月FASB推出了SFASNO.157《公允價值計量》，將公允價值定義為：在報告主體參與的市場上，市場參與者之間有序的交易中為某項資產所能夠接受的價格或為轉移某項債務所支付的價格。在FASB中，如果交易有活躍市場，則公允價值以其活躍市場的報價作為公允價值確認依據，如果沒有活躍市場，則要采用估值的方式確定公允價值。這樣的定義方式擴寬了公允價值的使用范圍。

我國2006頒布的新會計準則中沒有專門的準則是用來解釋公允價值的，只在基本準則第42條第四點中指出：“公允價值是資產和負債在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。該定義也強調了在沒有活躍市場報價時，要采用估值技術確定公允價值。但是對于取得公允價值沒有具體的指導。所以2006年新準則中的公允價值定義更多的是參考了IASB在2011年以前的概念。而這些原因也導致了在投資性房地產中由于公允價值計量模式沒有明確的指導意見，使得其應用在現實中受挫。基于種種原因，為了規范我國公允價值計量的相關會計處理規定，也為了與國際會計準則不斷趨同，我國參考了IFRS13中的一些處理規定，在2012年出臺了《企業會計準則第×號——公允價值計量（征求意見稿）》，并于2014年1月出臺了《企業會計準則第39號——公允價值計量》。準則中將公允價值定義為：市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。準則中對于新出現的計量日，有序交易，以及以前定義比較模糊的估值方法等都做了詳細的規定和說明，同時在第三十二條中專門對以公允價值計量的非金融資產的估值方法做出了規定。我們可以看到，在公允價值的定義上，我國已經完全同國際會計準則接軌。這一步的接軌，也會使公允價值在投資性房地產中的應用變得更為實際和規范，繼而讓更多企業愿意采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。

二、投資性房地產中公允價值使用要求

IASB在2001年頒布《國際會計準則第40號——投資性房地產》（IAS40），在投資性房地產后續計量上，IAS40規定可以采用公允價值或成本模式作為其會計政策并且將其選定的會計政策用于全部投資性房地產。但是國際會計準則是優先選擇公允價值作為長期股權投資的后續計量模式，除非當主體無法在持續基礎上對投資性房地產的公允價值進行可靠確定時例外。同時，IAS40還規定即使企業采取成本模式對投資性房地產進行后續計量，也要對公允價值進行披露。如果公允價值無法取得，要在附注中說明無法可靠取得的原因，以及盡可能將公允價值處于的估計范圍披露出來，這使得在信息披露上面，公允價值模式與成本模式所花費的成本幾乎相同。對于后續核算模式的轉換問題，IAS40中的第25條規定只有當企業在財務報表中對交易和事項進行更恰當的列報的情況下，才能自愿變更會計政策。但是國際會計準則認為從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報。因此，國際會計準則雖然不主張公允價值模式變更為成本模式，但并不禁止這種變更。在美國的一般公認會計原則（GAAP）中，并沒有針對投資性房地產做出專門的核算規定。但為了與國際會計準則的趨同，FASB在2010年在其委員會議上將增加有關投資性房地產的項目提上議事日程。并且在同年7月14日的委員會議上，參照IAS40將有關投資性房地產的會計準則更新。FASB在2011年10月21日出臺了準則更新征求意見稿，提出將房地產企業對投資性房地產計量采用單一的公允價值模式，剔除成本模式。美國作為當前經濟最為發達的國家，在會計準則的制定上一直處于引領者的地位。此番改變，也許會影響IASB對投資性房地產對后續核算方法的選擇，進而影響全世界在此經濟業務上的處理。

我國的《企業會計準則第3號——投資性房地產》（CAS3）規定對于投資性房地產，我國企業可以采用成本模式和公允價值模式計量。如果采用公允價值模式計量，必須同時滿足兩個前提條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，企業能從活躍的房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。對于兩種核算模式的轉換，準則規定只能由成本模式轉為公允價值模式，不能由公允價值模式轉為成本模式。如果企業采用成本模式進行后續計量，不需要提供相關公允價值的信息。由此可以看出，準則在后續計量的選擇上，優先采用成本模式計量，然后才是公允價值模式。同時，對公允價值模式的計量設置了很嚴格的準入標準，而對于具體公允價值如何在投資性房地產中的應用，準則提及的不多。可能準則的制定是為了避免使用公允價值而產生的操縱利潤的現象，但從企業的角度來說，可能會將謹慎使用理解為不鼓勵采用。同時由于在我國對投資性房地產采用公允價值計量所需要披露信息的成本遠遠超過成本法計量，以及當企業房價下跌時，公允價值模式計量會很大程度影響當年的利潤，所以很多企業選擇了成本模式對其進行后續計量。

三、公允價值模式下投資性房地產與非投資性房地產轉化處理

在公允價值模式下投資性房地產與非投資性房地產的轉化處理上，IASB與FASB的處理大致相同。在IAS40中將非投資性房地產分為了三種：存貨、完成的自建投資性房地產、自用房地產。當這些轉化為以公允價值計量的投資性房地產時，存貨與自建投資性房地產的處理相同，都是將轉換日投資性房地產的公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益。將自用房地產轉化為公允價值計量下的投資性房地產時，企業應在用途改變之日，將賬面價值與公允價值的差額做出相應的會計處理，其處理方式參照IAS16。處理方式為：當公允價值大于賬面價值時，增加額首先沖減之前固定資產產生的減值損失，剩下部分計入所有者權益下的“重估盈余”；如果公允價值小于賬面價值，其減少額首先沖減重估盈余，重估盈余不足沖減的，計入當期損益。

我國CAS3則規定，非投資性房地產分為自用房地產和存貨兩種。無論是將自用房地產還是存貨轉化為公允價值計量的投資性房地產時，會計處理都相同。轉換日公允價值大于賬面價值的，增加額計入到所有者權益的其他資本公積。轉換日公允價值小于賬面價值的，減少額計入到當期損益。CAS3與IAS40的對比可以看出，國際會計準則認為將存貨轉換為投資性房地產時，屬于非同類轉換，具有商業實質，可以視同存貨銷售處理，體現了資產轉換的商業實質。而我國準則的制定則更多是考慮到如何規避企業通過此類轉化來粉飾報表，虛增利潤的情況出現。

四、案例分析

中海發展股份有限公司是一家跨地區、跨國界經營的大型航運企業，是國內最大的沿海原油和煤炭運輸商。中海發展于1994年11月11日在香港聯交所上市，股票代碼：01138。并于2002年5月23日在上交所掛牌上市，股票代碼600026。作為A+H股上市公司，中海公司除了要按照我國的財務會計準則出具A股年度報告，還有根據香港的財務會計準則出具H股年度報告。中海發展在2011年的A股年報中披露了投資性房地產的經濟事項，此前的財務報表中沒有投資性房地產這一項目。在2011年的A股和H股年報中對投資性房地產均采用成本模式核算。中海發展在2012年的A股和H股年報中同時將投資性房地產的后續核算模式由成本法改為公允價值法。變更的原因主要是因為公司持有的房地產主要位于上海虹口區北外灘航運集聚區，該地區有活躍的房地產租賃和交易市場，采用公允價值這一國際通行的計量方式更加真實客觀反映公司價值。此后一直按照公允價值進行后續計量。根據A股財務報表數據得出分析，見表1和表2。

表1 資產比例分析表 單位：人民幣元

表2 財務指標分析表 單位：人民幣元

從2011年開始，由于國際航運業務陷入低谷，燃油價格又持續上升，中海發展連續兩個會計年度營業收入下降而營業成本上升，并在2013年度產生了虧損。同時，負債的增幅超過了總資產的增幅，影響到了企業的資產負債率。根據表1和表2可知，雖然中海發展的投資性房地產項目所占的比重很小，但是還是對企業的財務影響產生了積極的作用。以公允價值對投資性房地差進行后續計量，可以擴大資產規模，投資性房地產的公允價值大于其賬面價值，以賬面價值來計量，不能真實反映企業財務狀況。此外，還能改善企業經營業績。從表中看到，在2012年的年報中，公允價值的變動損益超過凈利潤，也就是說如果不采用公允價值計量，企業當期就會產生虧損。當然2012年中的公允價值損益變動金額之所以這么大是因為核算模式的變更促成的。在2013年中，公允價值損益的變動就剔除了變更帶來的影響，但也為企業當年的財務成果做出了一點改善。同時，中海發展從2011年起負債就開始大幅增加，但由于投資性房地產賬面價值的增加，使得公司的資產負債率沒有大幅增加，改善了公司的資本結構。同時也使企業的凈資產保持平穩狀態。將中海發展的A股和H股的年報進行橫向比較，由于對于投資性房地產的后續計量兩種年報的核算方法一致，兩種年報的差異情況幾乎沒有。香港會計準則基本與國際會計準則相同，在H股的年報中將投資性房地產作為投資物業項目來反映。但是，在H股的年報中披露的公允價值信息要多于在A股年報中披露的信息。在H股年報中披露了公允價值是如果取得的，如何做出估計值以及提供評估服務的評估公司等信息，而這些卻沒有在A股年報中體現出來。

隨著我國會計準則與國際會計準則的趨同，以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量肯定是大勢所趨。通過國際比較以及中海發展的案例，得出結論：（1）在我國的財務會計目標中，反映企業管理層受托責任履行情況在前，有助于財務報告使用者做出經濟決策在后，在信息質量特征中，可靠性也在相關性之前。但在國際會計準則中，已經越來越傾向決策有用的會計目標。甚至將此作為單一的會計目標。如果是為決策有用的目標，會計就要提供面向現在和未來的會計信息，在這一點上，公允價值無疑是最能反映這一要求的。所以將來公允價值會成為核算模式的主流。為了順應國際形勢的變化，我國出臺了CAS39，變更了原有公允價值的定義，完善了公允價值的取得方式，為企業在使用公允價值提供了應用指南。這一準則的出臺，無疑會促進我國企業中公允價值的使用。目前為止，CAS3還未根據CAS39中公允價值的使用加以完善，建議增加投資性房地產公允價值使用的具體操作方法。（2）我國的CAS3中對于使用公允價值進行后續計量設置了較高的門檻，同時準則也更傾向于企業采用成本模式計量，這樣的做法阻礙了公允價值的使用。首先，在投資性房地產后續計量模式中應首選公允價值計量模式，只有在公允價值無法取得時才能再采用成本模式。同時準則還要提供公允價值如何使用的指導意見。其次，對于后續轉換，應摒棄只能由成本模式轉為公允價值模式的做法，允許公允價值模式與成本模式的自由轉換，否則會讓企業謹慎選擇公允價值，甚至是不選擇公允價值作為后續計量模式。最后，在公允價值的信息披露上應更為全面，同時對于成本模式的選擇，也要將不能取得公允價值的原因詳細披露。這樣就會使兩種模式下會計信息的披露成本相當，也會讓更多企業愿意選擇公允價值模式。（3）我國企業不愿選擇公允價值模式，很大程度上也和我國的房地產市場有關。由于我國房地產市場發展不成熟，價格不穩定。如果企業采用公允價值計量，則房地產市場稍有風吹草動，就會影響企業的利益。所以，我國政府要采取相應可行措施來調控和穩定房價，在完善房地產交易市場的同時還要建立獨立的房產評估機構。這些做法，都會提高企業采用公允價值模式的積極性。

［1］張奇峰、張鳴、戴佳君：《投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素：以北辰實業為例》，《會計研究》2011年第11期。