房地產回暖還是回光返照？

孟德陽

自2014年開始，房地產行業內就不斷聽到這樣的感嘆：凜冬將至。

時值一年中“金九銀十”的銷售旺季，從9月最新發布的銷售數據來看，情況比想象的要樂觀。

據國家統計局的數據顯示，從今年5月開始，全國商品房銷售額增速就已開始由負轉正，連月攀升。1-9月，全國商品房銷售額同比增長15.3%，銷售面積同比增長7.5%，自今年以來，房地產銷售數據一直保持增長。

商品房的銷售規模增加，價格也在不斷提高。據統計局測算，8月70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%。

但在銷售情況回暖的同時，房地產投資趨勢可謂一片“慘淡”。自今年1月以來，國內房地產開發投資增速和土地購置面積增速一直在下探，毫無反彈跡象。1-9月，全國房地產投資開發增速下滑至2.6%，相比去年同期公布的數據已下滑9.9個百分點；而土地購置面積同比下滑已經達33.8%。

銷售和開發的曲線落在一起，組成的是一個“X”型。相關專家表示，行業目前正處于去庫存階段——巨大的商品房存量讓開發商無意再獲取新的項目。

房地產進入“白銀時代”的口號已經喊了一年多，開發商也都清楚，即便有錢掙，也要付出遠比過去十數年更多的努力。銷售漸熱、投資冰冷，是回暖還是回光返照？

仍在去庫存

業內認為，政策利好和市場需求的回升是構成回暖的兩大核心原因。

自今年“3·30新政”以來，購房需求被不斷釋放。近一段時間，隨著貨幣政策的持續寬松和貸款政策的利好，成交量不斷攀升。

新房和二手房成交量均出現攀升，而二手房的數據則從側面反映出了市場的購房意愿。

安信證券統計的數據顯示，19個大城市9月二手房合計成交79401套，同比上升65.8%；1-9月累計同比成交712854套，同比上升71.3%。值得注意的是，其中北京和深圳兩座城市的前九個月二手房的成交套數比去年同期翻了一番，增長分別為103.6%和140%，回暖跡象明顯。

而在新房方面，戴德梁行華北區研究部高級經理陸明對《英才》記者稱，市場上仍處于去庫存的階段。

安信證券統計得出，27個大中城市9月住宅可售套數合計151萬套，同比去年上升了12.9%；平均去化周期11.1個月。而一、二、三線城市的去化周期分別為7.1個月，11.5個月和14.2個月。也就是說，如果按照現在的速度，三線城市的存量一年之內也賣不完。

而一份來自平安證券的研報指出，今年1-9月，10個代表城市月均新批上市面積571萬平方米，盡管月均新批上市面積同比下降12.7%，但絕對供應量為自2010年以來第二高水平，這顯示開發商的推盤力度在加大。

再來看開發商的表現。根據CRIC數據顯示，今年前三季度（截至9月30日）開發商

簽約銷售金額排名前15位的開發商中，保持銷售增長的有13家，銷售金額同比增長17.1%，略高于全國平均的15.3%。

“銷售量的增長也是國家出臺相關政策后希望看到的結果。”一位業內人士這樣判斷道。

銷售投資背離

陸明對《英才》記者稱，銷售數據和投資數據的“背離”實際上是兩類市場主體的問題：銷售數據顯示的是購房者的行為，而投資數據的下行則體現的是開發商的意愿。

9月，根據海通證券的統計，一、二線城市土地成交量出現了環比回升，而三、四線城市則環比下滑。而相比去年，一、二、三線城市的成交面積和金額也都出現了下滑。

陸明認為，房地產投資增速不斷走低，與高庫存量和房地產公司融資難度的加大有關。

盡管今年整體融資增速比較平穩，但從國家統計局的數據來看，截至9月末，開發商通過貸款、自籌和海外資金三個融資渠道的融資規模同比都有所下滑。其中利用外資下滑幅度達46.8%，這與今年人民幣的匯率波動等因素直接相關——融資成本正在提高。

記者查閱數據后發現，今年排名靠前的房地產公司上半年的籌資（融資）活動現金流量凈額多數出現了下降。

而國內如銀行的金融機構也正在對房地產貸款表現出謹慎的態度，這導致了房地產公司不得不去考慮其他融資渠道，比如房產眾籌等創新手段。

“未來在房地產的融資模式會從間接融資到直接融資轉變。”陸明說。

歸根結底，房地產最終是資本的游戲，野蠻人已經虎視眈眈，今年上半年多家房地產公司被金融機構舉牌正說明了這一點。