蚌埠市城區工業用地定級研究

魏希濤 倪 雷

蚌埠市城區工業用地定級研究

魏希濤 倪 雷

土地定級作為土地管理和土地資源合理配置的重要手段，是制定基準地價的基礎。本文根據蚌埠市城區的實際情況和特點，探索了對其工業用地土地定級的技術方法。本文運用特爾菲法制定了定級因素、因子及其權重，確立了各因素、因子以及各土地定級單元的分數值，根據確定的定級單元分值對蚌埠市城區工業用地土地級別進行了初步劃分，并對定級成果的合理性進行了分析，結果表明定級成果與實際情況基本一致。

土地定級指的是根據土地的自然、經濟屬性及其在經濟活動中的地位和作用，綜合評定土地的質量，確定土地等級的過程。土地定級作為劃分土地質量的必要手段，是進行土地管理的一項基礎工作。蚌埠市城區既是蚌埠市地域的行政中心，也是實現蚌埠市作為安徽省重要工商業城市，皖北的商貿、加工制造中心功能的載體，其土地的合理布局是城市總體發展目標實現的基礎。本文旨在根據蚌埠市城區自身的特點，探討其工業用地土地定級的技術方法。

蚌埠市城區工業用地土地定級概述

定級范圍

根據蚌埠市人民政府編制的蚌埠市城市總體規劃（2008-2020年），和蚌埠市土地利用現狀圖（1：5000），結合最新調整的行政區劃，城區規劃建設用地為239km2，除淮河、龍子湖及其周邊區域、張公山、曹山48.06km2不參與定級外，實際土地定級面積為190.94km2。

定級原則

（1）綜合分析與突出主導因素的原則

自然、經濟、社會等各方面因素綜合作用造成了城市土地質量的優劣，土地定級就是對這些因素進行綜合，然后劃分出土地的級別；另一方面，不同因素對土地質量影響的程度各不相同，因此在分析時更要突出影響土地質量的主導因素。

（2）區位分異的原則

土地區位不同，會使得在同類經濟活動中的土地收益大不一樣，這就從本質上體現了土地質量的差別。因此土地定級應當首先掌握被分析土地的區位條件及其特性的分布和組合規律，對因地域條件不同導致的土地質量差異進行分析，并將類似的地域劃歸到同一級別進行研究。

（3）收益差異的原則

各級別的土地之間存在著明顯的收益差異，土地分等定級應準確揭示出土地收益在空間上的分布規律。因此，在初步劃分出土地級別后，可以根據測算獲得不同級別土地的收益來評價土地級別劃分是否合理。

（4）定性分析與定量分析相結合的原則

為了使土地定級的結果能正確反映被研究土地的實際情況，必須對某些因素加以量化。對另外一些難以量化的因素，如某些社會、經濟、環境等因素，就應當先進行定性分析，然后再量化對比。在分析過程中要盡量以量化分析為主，以減少土地定級過程中的主觀性，從而提高定級的精度。另外，在確定土地等級的初步方案時也應當以量化分析為主，但是土地級別的調整和確定應當以定性分析為主。

（5）因地制宜的原則

土地定級既要遵循國家相關的技術規程和作業規范，也要結合蚌埠市城區建設用地的實際情況，以確保土地的定級成果與實際相一致。

蚌埠市城區工業用地定級的技術路線

根據蚌埠市城區的產業布局狀況和城市規劃，確定出工業級別的評價范圍；應用GIS技術及其分析方法，建立蚌埠市城區工業用地定級信息基礎數據庫；利用多種影響因素綜合評價的方法，對影響蚌埠市城區工業用地的因素、因子作用情況進行綜合分析與評價，初步評定出土地的級別；通過對土地市場的交易資料進行測算，聘請專家對評價結果進行評議，實地調查等方法相互結合、相互驗證、相互補充，最終確定蚌埠市城區工業用地級別并劃定范圍。

蚌埠市城區工業用地定級的主要過程

確定影響因素體系

根據《城鎮土地分等定級規程》的相關規定，對影響蚌埠市土地質量各種自然、社會和經濟因素進行全面分析，確定出蚌埠市城區工業用地土地定級因素因子。需要特別說明的是，根據蚌埠市的實際情況，對外交通便利度（貨運）、道路的通達程度、基礎設施配備等3個必選因素是影響蚌埠市工業用地質量等級的重要因素，另外環境質量和已形成的工業集聚區對于工業用地質量的影響也不容忽視，因此對上述5個因子進行綜合，做為蚌埠市城區工業用地定級的影響因素。各因素因子的權重采用特爾菲專家測定法確定：通過熟悉蚌埠本地情況的資深土地估價師及包括國土、規劃、房產、市政以及經委等在內的多部門專家打分。對打分結果，以平均值來衡量權重的平均狀況，以方差來衡量各意見的分異情況，方差越小則代表專家的意見越趨向于一致。參照相關的經驗值，當方差小于10時，即可認為專家意見一致。根據四輪評分結果，最終制定了圖1所示的影響因素因子及其權重體系。

計算各因素因子作用的分值

根據制定的因素因子及權重體系，通過發放調查統計表，輔以外業抽樣檢查，獲取各因素的調查指標與相關資料。經綜合整理與分析，按照因素因子量化方法（這里不一一敘述）分別計算出各因素因子的作用指數、功能分、作用指數和影響半徑等。然后應用GIS技術分別將其空間數據和屬性數據輸入到數據庫中。通過利用衰減法、區域賦值法、因素因子復合法等空間數據處理方法，得到定級單元的因素因子作用的分值。

圖1 土地定級影響因素因子及權重體系圖

劃分定級單元，計算綜合作用分值

根據《城鎮土地定級規程》的相關技術規定，使用網格法確定的網格單元，同一單元內各定級因素因子的分值差異應不大于100/（n+1），其中n為擬劃分的土地等級數。利用這一條件即可確定所選網格單元的大小。根據已有實踐經驗證明，道路相比于其他因素因子所確定的最大允許值要小得多，因此在確定網格單元的邊長時，我們可忽略其他因子只考慮道路因子。據此推導出了定級所用網格單元邊長的計算公式如下：

其中L為定級網格單元邊長最大允許值；d為各類型道路影響半徑；n為劃分的土地級別數（這里取最大級別數6）；F為各類型道路的功能分。本文確定的蚌埠市工業用地定級網格單元大小如表1所示。

表1 土地定級單元規格劃分情況表

根據表格數據，可以初步確定L值的大小，另外考慮到所計算機的存儲及運算能力，對L的初值進行調整，一般來講，L可取比最大允許值再小些，以提高定級精度。本文確定的土地定級網格單元邊長值最終為15m。按照確定的各因素、因子的權重和作用分值，用表示第i單元的綜合作用分值，表示第i單元第j指標的作用分值，表示 j指標的權重用，用下式計算各單元的綜合作用分值。

定級成果及其合理性分析

定級成果

上次定級時工業級別理論劃分為4個，但是根據市估價委員會、市政府審定會議的精神，考慮到當時工業企業改制的現實情況，為保證城市退二進三、企業拆遷安置等政策的連續性和社會穩定的需要，沿用了1997年的定級成果，將工業用地劃分成了5級。由于本次土地定級的背景和上次相比已經有了很大不同，考慮到環境保護的要求及工業企業搬遷及改制基本完成的實現情況，因此本次定級采用了理論測算的結果，將城區土地劃為4級，并將市中心土地劃為了工業控制區，不參與定級測算。

考慮到土地級別應主要以當前土地的實際開發利用現狀為主，即充分反映土地利用的現勢性，因此在級別落界時，只考慮了蚌埠市城市近期發展規劃的實際，即現在的蚌埠市經開區、龍子湖開發區、大學城新區、蚌埠市高新技術產業區以及河北新區等。更長時間的規劃沒有考慮，當這些地區建成后可以適當調整級別區域。定級結果見表2。

表2 各類用地初步定級結果一覽表

成果合理性分析

（1）級別個數。由于工業對區位位置并不敏感，主要是受交通條件、集聚因素以及規劃因素的影響，工業地價級差間變化一般都較小，所以本次將蚌埠市工業用地共劃分4個級別。

（2）定級結果。本次定級選用的因素如下：對外交通便利度、基礎設施完善度、道路通達度、自然條件優劣度和產業集聚度等五個指標。根據計算機的測算結果，各級別分布范圍如下。

Ⅰ級地為市中心區，工業企業主要是早期建立的排污量小的企業，從規劃來看，不可能再安排新的工業，但是受區位條件的作用和比較效益的影響，該區工業用地的效益比其它地區好，否則企業就會退二進三，土地的用途將會改變。

Ⅱ級地范圍為北至淮河，東至龍子湖西岸，南至燕山路，西至大慶路。其中：①蚌埠新綜合開發區與市中心緊密相鄰，區位條件十分優越；區內涂山路、延安路等路網分布密集，通條件較好；②包含有蚌埠南貨站，鐵路貨運十分方便。勝利路、涂山路、東海大道、燕路等主干道均跨區域而過，交通十分便利；③高新技術開發區，產業聚集密集。

Ⅲ級地有三塊：高新技術開發區的一部分、大學城及京滬鐵路貨運線以南區域、淮上區雙墩路與北圈堤之間區域。其中：①高新技術開發區產業集聚度高，生產效益好；且毗鄰貨運站，區位條件好；勝利西路、涂山路、大慶路與華光大道等交通主干道縱橫交錯，交通較為便利；②大學城及京滬鐵路貨運線以南區域，緊鄰鐵路，同時有勝利路、東海大道等主干道縱橫交錯，交通十分便利；該區域的基礎設施將隨龍子湖的開發而不斷完善，其發展潛力很大。

Ⅳ級地絕大部分為城市規劃區。

綜上所述，綜合規劃和現實兩方面的條件，蚌埠市城區工業用地級別的劃分結果比較合理。

10.3969/j.issn.1001-8972.2015.23.029