商業零售企業物業的管理與運營解析

摘 要：本文首先就商業物業發展中存在的問題進行了簡要闡述，接著分析了商業物業管理與運營困難的主要原因，最后提出了發展商業物業管理與運營的策略。旨在通過于此，全面提升我國商業物業的管理與運營水平。

關鍵詞：商業物業；管理；運營；策略

隨著我國社會經濟的不斷發展，特別是二十一世紀以來，我國的社會主義市場經濟更是進入了高速發展的繁榮時期。各大城市，特別是一些經濟發達的城市，越來越多的大型商場、購物中心等紛紛進駐，這些作為商業物業的中流砥柱也成為了城市繁榮發展的風向標之一。從商業物業誕生之初，經過了近二十年的發展，其又開始呈現出新的發展苗頭。與其他物業形式相比，商業物業對于管理有更高水平的要求，這成為了相關業界人士在進行商業物業管理和運營中應該重點思考的問題。

一、商業物業發展中存在的問題

1.經營理念和管理技術落后

一般情況而言，一個商業物業中聚集了大量的零售商戶，這些零售商戶如果不經過規范管理的話勢必會讓整個商業物業無序且雜亂。但是目前，由于我國的商業物業管理的理念和技術還比較落后，因此很多的管理都很不規范。有的零售商戶不能接受商場統一的收銀方式、有的零售商不愿意參加商場的整體促銷活動、還有的零售商對于商場統一的作息時間不愿意遵守。這些不服從管理的行為容易拉低商業物業的整體形象，讓顧客對商業物業的管理存在微詞，進而不愿意選擇在這里進行購物。

2.商業經營缺乏特色

現如今，我國很多城市的商業物業都存在著千篇一律的經營管理模式，不具有自身特色，自然不能吸引優勢客源。很多商業項目的招商不具有前瞻性，導致其招商的很多零售商都不具有競爭性，只是虛假的“繁榮”，這些都為商業物業將來的發展埋下了巨大的隱患。同時，在經營活動中，部分業主和經營者不具有科學的管理宗旨，沒有對自己的發展方向進行準確定位，這些都直接導致很多商業物業沒有自己的特色，對顧客缺乏吸引力。

3.商業物業重復建設以及與地產的脫節

目前，我國的商業物業還存在著不少問題。一是商務物業的重復建設性太高。每年建設的商業地產大量空置不能投入使用，特別是一些大城市，例如北京、廣州等地，雖然每年的商業物業銷售率是很高的，但是其空置率的數據也同樣令人吃驚。二是還有很多的房地產開發商只關注商業物業的前期開發，而大多數的房地產公司也只是將開發好的商場賣給一些不具有實力的中小投資者。這些中小投資者只關注眼前利益，導致商業物業和地產完全脫節，進而拉低了整個商業物業的經營水平。

二、商業物業管理與運營困難的主要原因

1.缺乏對商業物業發展規律的認識

目前，我國很多的商業物業投資者不具有專業性，其對商業物業的發展規律認識性不夠，只是簡單將商業等同于經營商場。這種缺乏科學性的認識使得很多的商務物業發展不暢。其實商業物業具有很強的綜合性，并不是簡單的經營運行一個商場而已。

2.面臨著爆發式的零售革命

隨著我國市場經濟的不斷繁榮發展，我國正面臨和經歷著一場爆發式的零售革命。這些是經濟發展的必然趨勢，也是我國目前必須經歷和面對的問題。但是與其他發達國家相比，我國面臨和經歷這些零售形態的時間更短，挑戰性更強。發達國家花費了足足一百多年才經歷的模式，我國在短短幾十年就全部經歷了，這種爆發式的經歷難免會帶來一定的盲目性和不專業性，這些都是我國商業物業出現經營和運行困難的主要原因。

3.發展商業物業的條件不成熟

目前，我國發展商業物業的條件還不是很成熟，其發展所需的主客觀條件也都較為缺乏。我國目前城鎮的人均收入大致為一千美元左右，就全國而言這個數據就更低了。很多的城市郊區居民選擇在城市內進行購物，導致很多位于郊外的商業物業根本沒有足夠的客源支撐其發展。

三、發展商業物業管理與運營的策略

1.樹立先進的經營管理理念

想要提升商業物業的管理運行水平，科學先進的經營管理理念是基本前提。一般而言，所有商業物業的大部分收入都是源自商戶所支付的租金。租金是創造營業收入的主要來源。可以毫不夸張地說，提升商業物業的效益是商業項目經營者最重要的職責所在。這就要求商業物業的管理者建立一支具有專業業務能力素質的人才隊伍，采用先進科學的管理理念，為商業項目的發展提供全方位多渠道的服務，這些都是保證商業項目持續盈利的基本要素。

2.提升物業工作管理

物業管理本就是一個先進的管理理念，其主要依靠一些現代化的管理技術手段提升物業的服務品質與質量，為業主帶來舒適的服務，并為業主構建一個良好的環境。這是一整套具有系統性的工作，主要從以下方面進行管理：（1）經營管理層面。從事物業管理的人員必須與商業物業的管理特點相結合，除了需要配備專業的物業管理人員外，還需要額外配置一些懂經濟、會管理的高素質管理人才和一些懂法律的專業法律人士。特別是針對一些較高檔次的商業物業而言，其在修建的過程中就引入了很多智能化的設備。這些還需要從事商業物業的人員具有一些更為先進的技術，只有這樣才能完成高檔次商業物業的管理和運營工作。（2）基層員工管理層面。員工培訓是企業持續發展的力量源泉，擁有高素質人才，才可談持續發展。為此，需要將物業管理培訓工作與學習型企業的構建結合起來，在培訓工作中樹立建設學習型企業的觀念。一是要規范服務標準。員工服裝統一、舉止文明、語言親切應當成為物業服務的統一標準，只有在服務標準上多下功夫，造就一支業務水平高、管理經驗豐富、自身素質強的管理隊伍，才能滿足當前物業管理的發展需求。二是要建立健全考核考評機制。堅持每月做好考勤登記、保安人員值日值班登記、報修、維修登記、綠化保潔登記等各種臺賬。（3）房屋的維護與管理。房屋的維護與管理是物業管理企業依法履行的行政管理職能，是物業管理的重要工作，其工作的質量直接影響到人們的生活，故而需做好房屋的日常維護與管理工作。對不同類型的房屋要因地制宜，合理維護，制定出不同的維修養護標準；定期做好房屋檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全；合理使用維修基金；最大限度地發揮房屋的使用功能。（4）設備的管理。設備設施管理是物業管理的重中之重，應著重做好設備設施，尤其是電梯設備的運行與維護監督。一是要加強對設備管理人員的培訓，切實提升管理人員的認識水平和技術水平。二是要著眼于工作效率和服務質量，實現設備設施運行科學化管理。三是要貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統化保養。（5）清潔衛生管理。作為商業物業管理中重要的一項內容，清潔衛生管理是打造商業中心良好形象，給人們提供舒適、整潔、衛生環境的重要工作。為此，一是要合理控制經營成本，消除清潔衛生管理收益低帶來的困難。二是要加強清潔員工的培養，消除清潔員工人員專業水平低的難點。三是要針對商業中心客流量大的特點，采取有效應對措施，做好客流高峰期前的整體保潔。（6）提供會議服務。為了提升商業物業的服務水平，拓展營銷盈利點，還可為業主提供有償的會議服務。物業管理公司要根據業主的要求及會務編導計劃，在會議前做好相關的準備工作，檢查會議室設備、設施是否正常；檢查室內衛生、桌面、地面有無污染物；保證室內空氣清新等；并積極做好業主的配角，積極為業主出謀劃策。（7）治安保衛及消防管理。商業物業治安管理包括：安全秩序維護管理、防竊防盜的管理、監控中心的管理；商業物業消防管理十分重要，需制定切合寫字樓實際的消防管理制度，包括火災應急處理方案；各單位及物業管理的各部門都要把各自防火職責、范圍規定明確清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮、分區管理、層層負責、責任明確、防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。

四、結束語

隨著我國社會經濟的不斷發展，我國各大城市出現了越來越多的商業物業。這給很多的商業物業的管理和運營提出了更高的要求。商業物業管理需要多層次、專業化的人員隊伍，經營方式也越來越多元化。這些都需要我國業內人士不斷提升自己的專業技能，全面推進商業物業的管理與運營水平。

參考文獻：

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作者簡介：劉云（1979.05- ），女，出生：淮南，民族：漢族，籍貫：阜陽，學歷：本科，職稱：中級，研究方向：物業管理財務方面