不動產登記 為反腐助力

◎ 汪　楊

不動產登記 為反腐助力

◎ 汪楊

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）已于3月1日起施行，正可謂千呼萬喚始出來。此前有公眾和媒體將不動產首先指向房產，進而推想房產登記即將實現，官員房產公開很快就要成為現實。基于此此，“以人查房”被當作不動產登記的主要看點所期待。而事實并非如此，《條例》并不是“反腐利器”，只是在客觀上具有一定的反腐功能，有助于反腐效率的提高。

房地產領域是 腐敗“重災區”

在這個房價不斷飛漲的時代，普通大眾為了一套屬于自己的蝸居而努力打拼之時，那些被曝光出來的官員房產數量深深刺痛著他們的眼睛，震撼著他們的內心。

原鐵道部部長劉志軍案涉及房產374套，原解放軍總后勤部副部長谷俊山被查出有300套，原湖北省政協副主席陳柏槐被查出有兩百多套，原浙江省藥監局局長黃萌被查出有84 套，原秦皇島市北戴河供水總公司總經理馬超群被查出有68套……這些被查的貪腐官員動輒擁有幾十甚至上百套房產，怎不讓人心驚又氣憤？

房地產利益鏈已經成為當前經濟腐敗案件中居高不下的一個毒瘤。在官員 落馬軌跡中，索房、買房、因房牟利等頻頻出現在利益鏈的各個環節。十八大以來，落馬的省部級官員幾乎有半數都跟房地產有著千絲萬縷的聯系；在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發現存在房地產腐敗，占比高達95%。 房地產領域已成腐敗“重災區”，上至省部級高官，下至普通工作人員，可謂“老虎”、“蒼蠅”并存。

房產之所以會成為貪污腐敗分子青睞的對象，其一是房價長期高企，房產成為“硬通貨”，保值升值的潛力和空間巨大，且可租可售，易于“錢生錢”；其二是現金存放家中不方便且不保險，存在銀行則有被反腐部門發現的風險，房產更具隱蔽性不易被人察覺，購房成了“洗錢”的重要渠道。

不斷刷新紀錄的“房爺”、“房叔”、“房嬸”、“房姐”們不斷刺激著民眾的神經，這些人擁有的房產數量令國人咂舌不已又氣憤填膺。大眾對反腐的期盼越來越高，也對《不動產登記暫行條例》寄予厚望。期待著條例實施后，可以實現“以人查房”，將官員們的房產置于陽光之下。

“以人查房”恐難實現，條例并非為反腐而生

事與愿違，在《條例》的35個條文中，并無公眾所期待的“以人查房”的規定。對于登記資料的查詢，條例明確規定：一是查詢主體，限定在權利人和利害關系人，此外有關國家機關可以依法依規查詢、復制與調查處理事項有關的登記資料。二是查詢資料的使用上，規定查詢的單位、個人應向登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的資料。

實際上，反腐治貪并非是建立這項制度的目標和出發點。這一行政性法規的頒布實施，是為了更好地落實《物權法》，維護不動產交易安全，保障不動產權利人合法權益，并非為反腐而生。

《條例》本身并不具備反腐功能。首先，是自愿登記而非強制執行，那么貪腐分子可以選擇不登記，或者干脆將房產登記在親友名下躲避監督。此外，曝光的“房叔”、“房姐”們多個身份證問題，也表明實名登記仍有漏洞可鉆。其次，系統信息不會向公眾開放，貪腐分子不用擔心房產信息泄露。同時，信息系統可能要到2017年才能建設完成，這也給預感到風險的貪腐分子足夠的規避時間。再次，一些城市無法進行登記的小產權房普遍存在，且國外不動產、國外賬戶依然無法監管。

公眾對《條例》的“溢出期待”——希望它開辟出一個反腐新渠道也從側面印證了打擊房產腐敗在當下的緊迫性。 但歸根究底， 建立不動產登記制度并非為了反腐，而是為了健全“歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢”的現代產權制度。正如官方所強調的，是保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平。

反腐依靠的法理和制度與不動產登記制度不同，反對腐敗是基于公共利益的標準，而不是基于私有財產保護的標準。從國際經驗看，“陽光立法”內容很多 ， 其中之一是要求官員公布其財產，以便社會監督，這些立法只能針對官員，不針對一般民眾。《條例》并不屬于此范疇。

提高反腐效率，增加反腐威懾

盡管建立不動產登記制度并非為了反腐，“以人查房”也難實現，但不可否認，這項制度包含的衍生價值與派生功能可以與反腐敗形成良好的對接。

一方面，普通民眾雖然無權查詢他人房產，但是有關國家機關可以做到。不動產相關數據系統為反腐敗提供了發現功能，反腐部門可以通過查詢與調查處理事項有關的登記資料，發現、搜集證據。

另一方面，不動產登記有關信息由國家、省、市、縣四級實時共享，以及國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等多個部門互通共享。這種全覆蓋式的共享機制既打破了縱向障礙，也貫通了橫向機構，反腐部門可以通過共享信息隨時出擊，提高了反腐效率。

對于不登記或由親友代持“隱性房產”，登記制度作為一個“確權”的平臺， 本身會形成一種倒逼效應。如果不動產的擁有者沒有對相關產權進行登記，就會使得房產、土地等不動產權利歸屬和轉讓存在隱患。不動產交易過程中，物權的所有和轉讓必須進行登記備案，如果不辦理登記， 就難以取得不動產的所有權，實際取得的房產也將因為無法登記轉讓而難以變現，且隨時面臨登記的所有權人“背信棄義”和一房多賣的風險 。

由此看來，《條例》雖然并非直接為了反腐，但在客觀上仍有積極作用，在當前反腐敗高壓之下，在預防和發現官員腐敗、斬斷利益輸送上無疑是一種威懾。

此前像“房叔”、“房姐”的曝光，僅僅是網民從單個地區的房地產登記記錄當中偶然性地“以人查房”而獲悉。可以預見，登記制度的實施以及統一平臺的建立更容易查到官員擁有多少套房，房子從哪來，又轉移給誰，轉移前后的受益人是誰。這會讓房地產等不動產領域的一些貪腐行為較過去更加難以遁形， 增加了官員的貪腐風險，讓他們想貪而不敢貪。

當然，要讓《條例》與反腐敗形成良好對接，還有很多需要彌合的斷裂地帶。如何通過法定程序賦予公權力機關查閱權，更好地滿足反腐需要；如何把衍生出的種種反腐功能納入制度反腐的框架下來保證其正當性，這一切都需要制度的查缺補漏與配套細則的跟進。從另一個角度看，反腐雖可借助此制度，但要真正預防和減少官員的腐敗行為，還是要建立公職人員財產申報公開制度等法律法規，各種制度相互配合，對權力進行制衡與監督。公眾之所以希望《條例》發揮反腐作用，正是因為一些客觀因素的缺位。

毋容置疑，短短35條的《不動產登記暫行條例》的出臺，是完善產權保護制度的一大步，也是推進依法治國和依法行政的強有力一步。