房地產去庫存，農村如何“解放”城市

█本刊編輯部

房地產去庫存，農村如何“解放”城市

█本刊編輯部

隨著持續的建筑與房地產開發項目的日漸增多，城市住宅的庫存問題日漸暴露出來，一定程度上說，高庫存已成為阻礙房地產業發展的絆腳石。問題表現為房地產供過于求，市場消化周期加長，最終必然會引起，諸如：金融信貸問題、銀行賬款問題、區域政策制定與落實問題、地方性經濟改革問題等。這些問題的預防與避免，必須解決房地產庫存問題，也就是說如何盡快消化庫存。

國家認為，在“殲滅”樓市庫存的問題上，農民工市民化將發揮重要作用。因此，12月14日，中共中央政治局召開會議要求，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

其實， 2015下半年以來，在中央定調去庫存后，住建部召集地方房管部門相關負責人進行培訓，研究去庫存方案，提出政策指導方向將在原來支持城市居民的基礎上，增加對農民與農民工購房的支持力度。可以說，對于庫存高的二三線城市、對價格相對容易承受的地區，支持農民購房是擴大購房人群的有效措施。但是，這一政策、策略、途徑，是否可以解決二三線城市的房地產過剩問題，如何才能發揮實效，值得深入思考。

新型城鎮化背景下的農民進城購房，實為系統工程。讓農民進城買房，不能只圖去庫存.必須從其實際入住的角度考慮，這還需要一系列配套改革跟進，比如戶籍制度改革、農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等等。

現階段地方政府也在加快研究去庫存的政策，但在經濟下行壓力較大的背景下，財政吃緊，給予農民大幅度的購房補貼不太現實。因此，政策設置難度較大。其實對于農民來說，有錢在城市買房的已經購買，剩下未買的人群中，給予政策支持后有能力購買的只占少數，大多數屬于給補貼也買不起的。

現階段農民進城購房的貸款風險補償機制尚不健全，貸款執行難度較大。另外，土地流轉與農村制度改革未定的背景下，農民有效擔保難定，因此，貸款還款監督執行較為困難。

其實在購房后面臨的問題更多，對于農民進城購房后，戶籍、醫療、教育等公共服務保障的跟進需要大量財力支持，對地方財政水平要求較高。如果進城后不能平等享有城鎮居民的公共服務，那將很難定居下來，購房就只能成為投資行為，以等待房價升值后獲利，但在三四線城市這種可能性并不大。此外，對于其在原農村擁有的宅基地與耕地的處置方式也極為難定。如果購房農民獲得戶籍需要用原有宅基地和耕地的利益換取，那么鼓勵購房政策的效果就會大打折扣。即使農民進了城購了房，也還存在“后顧之憂”。

因此，僅通過金融支持鼓勵農民進城購房遠遠不夠，讓更多的農民樂于進城購房，營造他們適宜居的配套設施，賦予他們穩定的居民權利預期，則更為現實和重要，這樣才能起到既幫助房地產去庫存，又促進公共服務均等化、培育擴大消費群體的雙重作用。