人口結構對我國城市房價波動的影響

[摘 要]隨著房地產業的高速發展，房價問題受到廣泛的關注。利用我國人口出生率、自然增長率和城鎮化率等數據，分析人口年齡結構和城鎮化變化對房價波動的影響，由于20世紀80年代嬰兒潮的初次購房疊加了60年代嬰兒潮的改善住房需求，2004—2012年房價呈持續上升趨勢，90年代以后出生人數下降，導致2013—2015年房價增速放緩，同時城鎮化速度的加快會導致房價上漲。并預測2015—2025年由于房屋需求下降，房價將呈下降趨勢。

[關鍵詞]房價；人口結構；城鎮化

[中圖分類號]F74 [文獻標識碼]A [文章編號]

2095-3283（2015）09-0127-03

[作者簡介]宋稞（1992-），女，漢族，河南信陽人，碩士研究生，研究方向：國際貿易。

1998年，我國取消了福利性住房分配制度，中國房地產市場開始向著市場化的方向發展，進入21世紀以來，房地產業投資額不斷增加，實現高速發展，已成為國民經濟的“支柱產業”，房價問題受到廣泛關注。

根據價格需求理論，房價波動會受到房屋供給和需求兩方面因素的影響，假設供給曲線不動，僅從需求方面考慮房價波動，當需求上升時，需求曲線向右上方移動，房價上升，反之亦然。本文在相關文獻的基礎上，從人口結構的人口年齡結構和城鎮化兩方面來解釋房價波動的原因，并據此預測2016—2025年我國的房價波動趨勢。

一、文獻綜述

Smith和Ohsfeldt（1982）研究了政府公共品供給與房價之間的關系，發現政府公共品投入越多，房屋價格上漲速度越快。賴小倩（2007）從地價的角度，通過歷年的相關數據分析來確定地價與房價的相互關系和因果決定關系，得出從長期來看房價對地價的影響程度較為明顯，地價只是影響房價的一個因素，不能起決定性的作用，并且指出了我國房價中土地價格所占比例偏高的不合理性。況偉大（2010）在住房存量調整模型基礎上，從預期和投機角度考察其對房價波動的影響。在對中國35個大中城市1996—2007年數據進行研究后，發現預期及投機對中國城市房價波動都具有較強的解釋力。田磊（2013）發現貨幣政策沖擊和一次性房價沖擊對于產出、就業、通脹以及房價通脹等主要宏觀經濟變量具有更大且持續性長的效應。

住宅需求是每個人的根本需求，這一屬性決定了中國住宅市場必然會受到人口因素的影響，假設中國未來的分稅制度和貨幣政策不變，人口結構的發展無疑是影響住房需求的重要因素。陳鵬（2013）定性分析了人口年齡結構變化對住宅市場需求的直接影響以及人口年齡結構變化帶來的經濟效應對住宅需求的間接影響。并以人口年齡因素為依據，對住宅市場的需求進行了細分，發現未來舒適型住宅仍然是需求主體，享受型和老年型住宅將迎來發展機遇。但長期看，作為剛性需求主體的婚齡人口的增加，中國住房需求仍會處于增長狀態。徐建煒（2012）等以人口結構變化作為切入點對中國住房價格持續高漲現象進行分析發現：中國少年人口撫養比例的提高雖然會帶來房價上漲，但是老年人口撫養比例增加帶來的效應卻恰好相反。王一帆（2013）從人口結構中的年齡結構和性別結構角度出發，利用大陸31個省份1998—2011年的數據，綜合考慮人口結構對住房價格的影響，得出人口性別比例與總人口撫養比例對房價的影響較小。陳斌開（2012）等利用人口普查數據，對中國人口結構轉變和住房需求的關系進行了實證研究，認為“嬰兒潮”很可能是2004年以來中國住房價格快速增漲的原因，中國居民住房需求與年齡高度相關，結合數據分析得出，在控制了收入、教育和住房產權等變量后，我國的個人住房需求在50歲以后保持平穩，認為“組群效應”是50歲以后個體住房需求下降的主要原因，且發現人口老齡化將導致中國住房需求增長率在2012年以后大幅下降（如圖1所示）。但根據鄒瑾（2014）的研究發現，青年人口比例和老年人口比例每增長1%，房價分別增長1.27%和2.08%，老年人口比例上升對房價的影響不僅與“資產消融”假說相悖，其彈性甚至比青年人口比例更高。

二、我國人口結構對城鎮房價波動的影響

（一）人口年齡結構因素對房價波動的影響

利用《2014中國統計年鑒》數據，繪制中國1980—2011年的人口出生率和人口自然增長率散點圖。1980—1991年人口自然增長率保持在12.98‰以上；1980—1989年期間，出生人口從1786萬人增加到2400萬人以上，形成了我國歷史上的第三次人口增長高峰，即80年代嬰兒潮；1992—2013年，人口自然增長率逐漸下降，并在2011年后呈低水平回穩趨勢（如圖2所示）。

根據圖3可知，2004—2010年房價迅速上升，2004—2012年是我國20世紀80年代嬰兒潮的初次購房時期，同時又疊加了60年代嬰兒潮的改善住房需求，是我國房地產業發展的黃金階段，故房價呈持續上升趨勢。從2014年新建商品住宅月同比價格上漲、持平、下降城市個數變化情況可以發現，2014下半年開始房價下降的城鎮個數顯著增多，這與90年以后出生人數下降存在正相關性。2013—2015年，90后逐步步入適婚年齡，開始初次購房，但需求與供給差額遠遠小于2004—2012年80后進入婚齡而產生的住房巨大需求供給差額，因此，相對于2004—2012年，近年來我國房地產業發展增速減緩。

根據2000年與2005年人口普查數據估算的中國不同年齡段的房屋面積需求顯示，在年齡為15歲附近出現一個購房小高峰，此時年齡為15歲人群正進入高中，對學區房的需求上升，故引起了購房熱，對房屋的需求面積不大也正好印證了這一點；20—26歲年齡段對房屋需求面積迅猛增加，此年齡段步入適婚年齡，購買的住房大部分是婚房，但由于剛進入勞動市場，有限的可支配性收入限制了住房面積；40—50歲年齡段人群，可支配性收入的增加以及財富的積累使他們產生改善性住房需求，房屋面積需求較大；但在50歲以后，對住房面積的需求呈下降趨勢，這點與陳斌開（2012）50歲以后個體房屋需求下降的結論相一致。endprint

（二）城鎮化對房價波動的影響

根據2014中國統計年鑒數據繪制1995—2013年中國城鎮化率和人口流動人數變化圖。中國的城鎮化率從1995年的29.04%逐年上升至2013年的53.37%，人口流動數量也由1995年的0.8億上升至2013年的2.45億，據最新的數據顯示，2014年中國的流動人口數量已上升至2.53億。人口地理分布逐漸向城市轉移，是影響房價不可忽視的因素之一，城鎮化加快可使城市住房需求快速增長，從而帶動房價的上升。陸銘（2014）研究發現房價上漲速度居于前列的是吸收了大量外來人口的北京、天津、上海和深圳等大城市。因此，當城鎮化帶來的住房需求增長被理性預期到的時候，房屋成為投資品，人們將房屋出租收取租金或通過跨期出售獲取差價，使房價增長率可能高于人均GDP增長率，導致房價上漲過快。但并非所有城鎮化人口轉移都會對城鎮房價市場產生消極的影響，大量接受過高等教育的農村青年進入城鎮，他們支付房價的能力弱但需求強烈，并逐漸成為購房的主力軍；以務工為主的流動人口僅從農村轉地域性移到城鎮，這部分人群對購房的需求彈性較大。

三、對2015—2025年我國房價波動的預測

根據人口的年齡結構和城鎮化變化趨勢，排除其他因素影響，預測2016—2025年間新增城鎮基礎住房價格會逐年下降。此階段60后退出勞動市場，00后進入勞動市場，但00后的出生率遠遠低于60年代嬰兒潮出生率，引致勞動人口開始減少，社會撫養比例開始上升，人口紅利逐年減少，人口數下降導致房屋需求下降；與此同時，人口自然死亡所釋放的城鎮住房供給大于有著低出生率的00后所需要的城鎮住房需求，因此在其他因素不變的情況下，新增的城市住房需求下降。根據歷年城鎮化率增長趨勢，預計2015—2025年間的城鎮化率會處在55%—65%間，由于城鎮化率在50%以時上增速放緩，2015—2025年由農村轉移到城市的人口減少，也將導致城市住房需求下降，房價隨之下降。

[參考文獻]

[1]況偉大.預期、投機與中國城市房價波動[J].經濟研究，2010（9）：67-78.

[2]Smith，B.A.，Ohsfeldt，R.Housing Price lnflation in Houston，1970—1976[J].policy Studies，1982，8（2）：257-276.

[3]賴小倩.地價與房價的關系研究[D].西安建筑科技大學，2007.

[4]田磊.房地產價格波動、貨幣政策與中國經濟波動[D].華中科技大學，2013.

[5]陳澎.人口年齡結構對住宅需求的影響分析[D].南京大學，2013.

[6]徐建煒，徐奇淵，何帆.房價上漲背后的人口結構因素：國際經驗與中國證據[J].世界經濟，2012（1）：24-42.

[7]王一帆.我國人口結構對住宅價格影響的實證研究[D].華中師范大學，2013.

[8]陳斌開，徐帆，譚力.人口結構轉變與中國住房需求：1999—2025，基于人口普查數據的微觀實證研究[J].金融研究，2012（1）：129-140.

[9]鄒瑾.人口老齡化與房價波動—來自中國的經驗證據[J].財經科學，2014（6）：115-123.

[10]陸銘，歐海軍，陳斌開.理性還是泡沫：對城市化、移民和房價的經驗研究[J].世界經濟，2014（1）：30-54.

（責任編輯：劉 茜）endprint