淺談抵押房地產轉移登記工作中的風險防范

吳超

【摘要】 本文簡述了抵押房地產轉移登記的作用和意義，指出了抵押房地產轉移登記存在的主要風險，在此基礎上，提出通過房屋登記業務流程重組、加強信息化建設來降低抵押房地產轉移登記工作的風險，以推動抵押房地產的轉移登記工作有序進行。

【關鍵詞】 抵押房地產 轉移登記 信息化

抵押房地產的轉讓，是指基于抵押人的意思表示而將抵押物的所有權讓與第三人的行為，包括以買賣、互換、贈與、清償、以物抵債、出資入股等讓渡抵押物所有權的行為。

《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

一、抵押房地產轉讓的作用和意義

通過抵押房地產流轉實現物盡其用，充分發揮抵押房地產的利用效能，以實現社會利益最大化。這有兩層含義：首先，通過抵押房地產流轉可以充分滿足各方主體的需求。對買房人而言，能夠通過抵押物轉移登記實現住房需求的滿足；對賣房人而言，能夠將還有抵押在身的房屋轉讓出去。其次，有利于保持房地產市場上供給和需求在特定時期內的相對平衡，對于房地產市場的發展和繁榮具有重大的意義。

二、設定抵押權的不動產轉移登記存在的主要風險

1、抵押房地產轉移登記流程

抵押房地產轉移登記主要包括申請、業務受理、審核、登記于登記簿、發證等五個環節，具體流程如圖1所示。

2、抵押房地產轉移登記存在的主要風險

《中華人民共和國擔保法》第四十九條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”一方面，這一規定并未禁止抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，只是對抵押物的轉讓做出了一定的限制；另一方面，該規定要求抵押人轉讓抵押物時，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。但在抵押房地產轉移登記過程中，容易出現抵押人未告知抵押權人或故意不告知抵押權人，或抵押人未告知受讓人或向受讓人隱瞞轉讓物已經抵押的情況，從而產生抵押房地產轉移登記風險。

抵押人提供資料不全、不實影響轉移登記效力，從而產生轉移登記風險。在轉移登記過程中，抵押人必須向登記機關提交完整、真實、準確、合法有效的登記資料，如果登記資料存在不完整，應當補正，一般情形下不會影響登記的效力。如果登記資料不真實，將直接導致登記不具有效力的后果。登記資料不真實一般表現為以下情形：抵押物存在權利爭議；提供虛假證明，如虛假的抵押權人的身份證明或抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件或他項權利證書；隱瞞實情，未通知抵押權人或未告知買受人。

房地產登記機關對提交的資料負有審查義務，對不符合登記規定的，應書面通知申請人不予登記。如審查不嚴對不實資料予以登記的，將導致該登記無效，甚至要追究登記機關相應責任。

具體來說，抵押房地產轉移登記存在的風險主要是房產證的真實性及是否存在查封、異議登記等限制；抵押信息的真實性；其他登記要件的真實性。

三、規避抵押房地產轉移登記風險的解決辦法

1、規范作業要求，加強收件管理

抵押房地產的轉移登記必須符合《房屋登記辦法》有關抵押房地產的轉移登記的各項規定，抵押房地產的轉移登記必須向房屋登記機關提交下列文件：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權證書或者房地產權證書；證明房屋所有權發生轉移的材料；抵押權人的身份證明；抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件；他項權利證書；其他必要材料。證明房屋所有權發生轉移的材料可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者是其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

登記機關應查驗：申請材料是否齊全、完整；房地產權屬證書或登記證明是否真實、有效；有關部門出具的權利來源證明材料、其他有關證明材料是否在規定的有效期限內且屬依職權出具等。

2、進行業務流程重組，促進各房管登記業務信息的集成，推進信息化建設

登記資料不真實，尤其是房屋產權證書或他項權利證不真實會導致登記無效的結果。傳統的方法是通過查閱紙質檔案核實，以確定是否能辦理轉移登記。這種方法存在周期長、準確度低、效率低等缺點。隨著抵押房地產轉讓在經濟生活中的作用越來越重要，傳統的作業模式已遠遠不能滿足需要，為此必須進行信息集成和共享，將分散在不同業務部門的信息如產權人信息、房屋狀況信息、限制信息和抵押信息等進行集成。在信息集成共享的基礎上進行業務流程重構，利用計算機大容量存儲和快速計算能力，發揮計算機智能功能，提高辦件的準確性，可有效地避免工作人員的主觀性和隨意性，大大提升辦件質量和工作效率。通過業務流程重構，增加計算機的預審功能，一方面，可大大增強辦件的準確性和提高辦件的工作效率，另一方面，又可以發揮人的主觀能動性，有利于抵押房地產轉移登記工作的開展。傳統房屋登記方法、房產登記信息化方法對抵押房地產轉移登記要件真實性的審查對比如表1所示。

3、具體實例

在受理環節，房屋登記人員通過查閱房屋電子登記簿，對房屋所有權證書等登記要件進行比照核對，具體如圖2所示。

在審查環節，系統自動對房屋產權證書和他項權證的真實性進行預審，并彈出提示，如圖3所示。

在審查環節，如果房屋產他項證書真實，系統自動進行預審，并彈出提示，如圖4、圖5所示。

通過登記流程的預審，能有效降低抵押房地產轉移登記工作的風險。

四、結束語

由于抵押人在抵押期間對抵押物仍享有所有權，因此，有權將抵押物讓與他人。但又因抵押是一種債的擔保方式，涉及到抵押權人的債權，抵押人在處理抵押物時應當受到一定的限制。同時，抵押物的轉讓還涉及到第三人買受人的利益。由此，抵押房地產在轉移登記中會產生一定的風險。只有加強業務學習，依法行政，通過業務流程重構，增加計算機的預審功能，規范辦件作業要求，加強收件管理，從程序和實體上保證整個登記行為的合法性，才能有效減少和控制抵押房地產在轉移登記中的風險，提高抵押房地產的轉移登記的準確性和工作人員的辦件效率。

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（責任編輯：張瓊芳）