五指山市發展養生養老地產的基本構想

任怡萱

摘 要 隨著房地產業轉型訴求增大和中國老齡化程度深化，養生養老地產成為熱門轉型方向。五指山市以其得天獨厚的區位優勢成為養生養老地產發展的熱門地區。為保證養老養生地產在五指山健康發展，本文對養生養老地產的發展提出基本構想。

關鍵詞 養生養老地產 五指山市

總體思路：五指山作為海南的“綠色之肺”，它獨特的熱帶雨林氣候和超高的空氣含氧量在中國絕無僅有，是中國最適宜養老養生的地方，開發養老地產是必然選擇。優良的生態環境是五指山的立市之本，故要堅持把環境保護放在第一位，形成保護與開發相融合的開發觀念。五指山市“九山半水半分田”，可用的土地資源有限，故而應嚴格控制土地開發，以高端旅游養生養老地產為主要發展方向。在發展高端旅游養生養老地產的同時，帶動其它配套項目，如醫療、交通、文體等方面的發展，最終促進五指山市養老地產的全面發展，推動五指山市經濟的快速發展。

基本原則：一是統一規劃布局，五指山市政府應在海南省養老產業的策劃與布局的背景下，在實際考察、廣泛征求專家學者意見的基礎上，站在可持續發展的角度，根據五指山地域特色進行養老地產的統一策劃與布局，并出臺相關的政策和行業規范，嚴格把控養老地產的開發質量，督促行業的有序發展，最終推動養老地產的合理開發與產品創新。二是注重產業可持續發展，在發展養老地產的同時更要關注生態環境保護，建立嚴格、執行性高的生態環境保護標準，確保五指山市養老地產健康、可持續發展。三是促進產業融合發展，養老地產業的發展必須要以醫療、文體、交通設施等產業的配套為依撐，因此必須促進養老產業鏈上的各部分產業共同發展，相互融合，為養老產業的快速發展提供有力保障。

目標定位：將五指山建成集休閑養老、旅游觀光為一體，面向中國甚至世界的老齡人的高端旅游養生養老地產區。把高端養老產業打造成為五指山的名片。

發展策略：五指山市特殊的生態環境和資源條件決定了養老地產的發展應因地制宜。

（1） 完善公共交通建設，走“旅游+養老”路線

五指山優美獨特的自然環境和地處國際旅游島的區位優勢，讓海南的養老地產自然帶上了旅游的功能屬性。據調查顯示，2013年，40%以上的老年人有出游的愿望和能力，那么2.2億老年人中應該有超過8800萬老年人有旅游的愿望和能力，可見中國銀發旅游市場前景廣闊。五指山市應抓住這一機遇，開發適合老年人的旅游項目，并將其與養老地產的發展相結合，例如參與五指山市開發的養老項目的老年人可以免費參加專門針對老年人開發的旅游項目。走“旅游+養老”路線，必然要求五指山市要完善旅游業配套設施和服務，尤其是要進一步提高運輸效率和運輸安全。故應加快海南“田”字形高速公路建設，進一步提高五指山市的運輸效率。此外，老年人體力差，需要更為舒適安全的交通工具，建議五指山市開發專為銀發旅游群體提供的旅游大巴或者公交專線。在完善自身的同時，五指山市還可以將目光投向全世界其它發展“旅游+養老”產業的區域，以簽訂合作協議的方式形成特定的網絡。老年人只要購買或參加一個地方的養老地產項目，就可以以居住權交換或者其它方式獲得該網絡中其它成員的養老項目一定時間的免費參與權，從而吸引更多的老年人來五指山。

“旅游+養老”并非簡單的旅游產業和養老產業同時發展，而是在各自發展的同時相互融合、相互促進。兩個新興熱門產業的結合發展必將帶來一加一大于二的效果，建議五指山市將該發展模式作為重點努力的方向。

（2） 加強醫療保障設施建設，發展五指山特色“醫養結合”養老機構

養老地產的發展少不了醫療保障的配套，但海南省總體醫療水平不高，難以滿足養老地產對醫療保障設施的需求。目前，五指山市的主要醫療機構是位于五指山市區的海南省第二人民醫院和301解放軍總醫院海南分院，但這兩所醫療機構并沒有針對老年人治療、療養的專門項目。據悉五指山綠洲島項目將建起一萬平方米的療養院，全方位為社區居民提供高品質養生與醫療保健服務，然而此項目仍在建設中，運營效果尚待考究。

為了更好地發展養老地產，政府應鼓勵醫療養生項目的開發，對于此類項目達到一定標準即可給予一定的政策優惠，從而刺激五指山市醫療水平的提高。另外，五指山市的熱帶雨林資源豐富，是大量的重要藥材生長地，老年人大多都信奉中醫的療養功能，因此五指山市可以開發關于中醫療養的項目，一方面加強醫療保障，另一方面更是走出具有五指山特色的“醫養結合”式養老地產模式。

（3） 創新融資方式，保障五指山市養老地產的持續運營

養老地產，具有投入資金大、回報周期長、運營要求高的特點，沒有雄厚的資金實力和足夠的耐心，開發企業很難做到持久運營，大多數都會選擇以賣物業為主的短期持有方式，然而，長投資、長回報的特點決定了服務才是養老地產的核心和最終的盈利來源。資金壓力大、無法長期運營成了阻礙五指山市養老地產發展的一大障礙。

為保障資金來源，就要求開發企業能“開源”，通過創新融資方式讓更多的人參與到養老地產的開發中，從而解決資金問題。例如可以與第三方平臺合作，開展養老地產的“眾籌”。海南三亞玫瑰谷與淘寶眾籌、周大生共同發起的“愛情地標”眾籌項目，就創造了27萬人參與的世界紀錄，成為國內旅游界首個“眾籌”成功的項目。養老地產市場前景廣闊，如果參照“愛情地標”眾籌項目的運行模式進行養老地產“眾籌”，必會吸引到大批的投資者，資金問題引刃而解。通過融資方式的創新，來保障五指山市養老地產走以“服務為核心”的持續運營路線，必將推動養老地產項目在五指山市“茁壯成長”。

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（作者單位：海南大學）