商業地產的定位與招商研究

張建

【摘要】隨著市場經濟的發展，房地產行業在市場經濟中占據主要的地位。在房地產領域中，商業地產是其中一個較為細致化的市場，商業地產的業務操作過程中主要通過業務支付運營來實現其自身的戰略目標。其中，商業定位、招商工作是商業地產項目運作過程中的核心部分。因此，進行合理可行商業定位與招商是極其必要的，商業定位與招商前期，需要對商業地產項目進行大量的市場調研，對具體的商業地產項目進行分析研究，對商業地產項目進行合理的定位，最終進行招商策劃及執行，且影響與其配套運營管理模式。

【關鍵詞】商業地產；項目定位；招商策劃

1. 商業地產項目的市場調研

城市，城與市的結合。主要對該項目所涉及的城市進行深入的調查。是進行商業地產項目招商策劃的第一步，需要對商業地產進行一定的市場調研。其中，需要對項目所涉及的環境、經營情況、業態、品牌、地產的租金等相應的方面進行全面的調查研究。通常情況下，在對商業地產項目運作之前，需要對項目涉及的城市、周邊環境、地產中的各個細節進行一定的研究，進而能夠推斷出該地產是否有利于項目的研發與建設[1]。也就是說，對商業地場項目進行合理的市場調查，是整個項目運作的第一步。在此基礎上，需要對項目的各個方面進行分析研究，尤其是需要工作者對該項目的各個方面進行細致化的分析，包括項目的物業形式、地產開發商所具有的優勢性、交通環境等方面。

舉個簡單的例子，如某一企業進行房地產項目開發，該項目的總建筑面積是10萬平方米商業。在進行市場調查的過程中，對城的調研：現有項目總體分布情況，城的人口、文化、收入等。對市的了解，需要對周邊的環境、租金、業態、消費者習慣及行為等方面進行調查分析，充分考慮商業的競合性。

此外，主要對建筑的構造、規劃設計等方面進行一定的了解。項目建設過程中，場地的分配需要合理可行，商業后區、客流動線、出入口、停車場等地方的設置等等。

2. 商業地產項目的定位

在對商業地產項目進行市場調研和地產項目的分析基礎上，需要對項目進行一定的定位。這個過程對于整個項目的運作來說是一個復雜性、系統性、關鍵性的環節。在進行商業地產項目定位過程中，需要充分考慮項目區域中主要經營哪些類型的產品，對這些產品的經營與該項目所涉及的區域環境、消費習慣、區域發展水平等方面之間的關系進行分析研究。需要著重分析該區域中經營的產品級別，對此進行精確的定位。

對商業地產項目進行精準的定位，是確保商業地產在招商過程中能夠找到合適的目標，進而對商業地場項目的運行與實施制定合理的招商計劃，確保整個環節各個方面的有效性。在房地產領域中，有部分開發商為了在商業地場項目招商過程中，對地產價值進行大力的宣傳，通常對項目具有較高的定位。這樣一來，嚴重導致了整個項目所涉及的商業地產價格偏高，最終對整個項目的運作具有一定的負面影響。因此，在進行商業地產項目定位的過程中，需要根據該項目所涉及的環境進行實地的考查與定位，根據周圍消費群體和居民收入情況進行一定的定位，如果對商業項目的定位略低，會對開發商的利益造成一定的負面影響，項目定位一定要與周邊的消費情況和環境條件相協調，達到一致的狀態。

3. 商業地產中的物業管理

商業地產項目中的商業管理管理是有效進行地產項目定位和招商的前提基礎和關鍵關節。因為，要有效地經營一個地產項目，需要選擇合理的環境。同時，地產開發商需要制定一套合理可行的商業管理策略。比如說，要對整個地產項目的水電配套過程進行一定的規劃，對地產項目的商業管理進行合理的制定等。確保商業地產項目合理穩定的運行，在與商戶簽約的過程中，能夠更加有說服力，給購買者帶來一定的信心。商業地產項目的合理運行，需要經歷一定的培育期，培育期的時間長短主要根據項目的地理位置、周圍環境、經營理念等方面有關。通常情況下，對商業地產項目招商的過程中，該項目的價格較低，通過客戶在該商業中進行一定的經營、運行，使其得到一定的發展，發展規模不斷地擴大，贏得更多投資者的認可，最終能夠在市場經濟中長期穩定的運行[2]。

此外，在對商業地產項目招商過程中，需要與商家對項目的運作進行積極的配合和有效的協調。商家在該項目中所經營的時間越長，說明該項目的發展越可觀。如果商家經營的時間較短，對于項目的招商具有不利的影響，最終會導致該商業地產項目由先前的商業管理轉變為項目自身的物業管理，嚴重的喪失地產項目自身的價值，難以實現商業項目在市場經濟中的戰略性目標。

4. 對相關環節的全面了解與把握

4.1 商業地產招商人員要全面了解地產項目的需求

商業地產的招商工作者需要對自身的項目發展進行全面的了解，最為關鍵的是有效地將地場項目中的各個環節進行開發與宣傳。商業地產的招商工作者需要全面思考地產項目的開發具有哪些工作流程，其中有哪些較為創新的經營方式，同時需要對商業地場項目自身的特征進行全面考慮，進一步明確該地產項目在經營過程中的具體需要是什么。其次，需要全面掌握該地產項目運營過程中需要嚴格遵循哪些法律規章制度和條例，對相關的政策與規定進行深入的分析研究，將商業地產項目的招商工作盡全力做到最好。

根據上述綜合性的分析可知，商業地產的招商工作，要求工作人員在具體操作過程中，根據項目自身的特征，選取適當的經營理念和商業知識，有效地推進項目在市場中的穩定運行。在經營規程中最為關鍵之處在于，招商工作人員需要遵循相應的法律規章制度和政策進行項目的運作，尤其要做到誠信，這是確保地產項目有效經營的前提，是保障項目在市場經濟中能夠吸引更多商家的關鍵。

4.2 對商戶進行全面的了解

商業地產項目在市場經濟中能到順利的招商，商戶是決定性因素。商業項目的招商是一個雙向的環節，首先需要招商工作者對商戶內心的想法進行全面的思考，全面了解商戶投資中的經營方式和理念。在招商的過程中，需要對商戶的個性化需求進行全面的了解與掌握，這是促使該項目合理運行的關鍵。

通常情況下，在房地產領域中，商戶對于地產項目較為關注的方面體現在下述兩點，即地產項目在市場經濟運行中的經營保障性和該項目最終的利潤能否實現最大化。因此，地產項目的招商工作者為了全面滿足商戶的需求，需要對其坦誠，尊重對方的選擇與設置，在洽談的過程中有效地把握商戶的心理，促進整個招商計劃的順利進行。

4.3 商業地產項目的招商目標分析

在房地產領域中，商業地產項目的招商方式有多種，具體采用哪種方式，需要根據地產項目自身的特征和周邊的環境進行選取。商業地產項目的招商目標，需要根據項目周邊的環境、居民的收入和消費水平進行分析。除此之外，在商業地產項目招商過程中，招商工作人員需要遵循相應的法律規章制度和政策進行項目的運作。其中，尊敬商戶的個性化需求和經營理念是尤其重要的，在洽談過程中要做到誠信，這是確保地產項目有效經營的前提，是促進整個項目在市場中穩定運行的關鍵。

5. 結束語

商業地產的業務操作過程中主要通過業務支付運營來實現其自身的戰略目標。商業地產項目的主要工作流程是，對該地產項目進行一定的市場調研，這是對項目定位與招商的前提基礎。在此基礎上，需要對地場項目進行合理的分析，進行合理的目標定位，制定出有效的招商規劃。整個工作流程，需要招商工作者與商戶直接有效的洽談，最終得到商家的認可，項目才能在市場經濟中獲得長遠的發展。

參考文獻：

[1] 陳鵬程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消費經濟，2005（2）

[2] 嚴金海，中國的房價與地價：理論、實證與政策分析[J]