新經濟環境下我國房地產經濟發展分析

姚學英

【摘要】進入2013年下半年，我國經濟出現了下行趨勢，房地產業作為涉及領域廣泛的經濟產業，也不同程度地受到一定的影響。如果在房地產的經營或管理中出現了問題，將會迅速波及到其他的領域，并影響其他行業的發展，因此，房地產經濟中出現的問題不容忽視，深入分析研究房地產經濟的現狀，提出相應的解決措施并分析房地產經濟的發展趨勢，對房地產經濟的健康發展，對我國民經濟的健康發展都具有重要的意義。

【關鍵詞】經濟環境；房地產經濟；發展分析

房地產經濟是房地產的生產、流通和消費過程中所發生的各種經濟活動及其條件的總稱。它由房地產生產、房地產流通和房地產消費等多個環節組成，涉及到鋼鐵業、水泥業、鋁材業、電工業、裝飾材料業等諸多行業，在經濟產業鏈中占有極其重要的位置。可以說，房地產業的振蕩會涉及到其它行業，在國民經濟發展中占有重要地位。但是，它在很大程度上受到國內乃至國際經濟環境的影響，又反推回來波及其它行業的發展。因此，房地產經濟既是國家宏觀調控的對象也是宏觀經濟的重要組成部分之一，其作用相當微妙。

一、2014年上半年我國經濟的發展狀況

就總體情況來看，2014年上半年我國的經濟運行情況總體平穩，基本呈穩中有亮點，穩中有上升，穩中有風險。從經濟運行總體平穩來看，主要表現為經濟增長平穩，就業平穩，物價平穩這幾個方面。一、二兩個季度，經濟運行沒有大起大落，增長水平在預期的范圍內。如上半年國內生產總值同比增長7.4%，其中一季度同比增長7.4%，二季度同比增長7.5%，可以說，在經濟下行壓力較大的背景下，能取得如此大的成績，實現增速略有回升的勢頭，總體運行平穩，是中央穩中求進戰略總基調的體現。調查數據顯示，我國上半年，如6月份的31個大城市城鎮失業率是5.05%，上半年城鎮新增就業747萬人，完成了全年任務目標的73.8%強。同時，上半年居民收入同比提高2.3%，增幅與一、二季度基本持平。穩中的亮點是農業生產穩定，夏糧豐收，并在結構優化、轉型升級方面獲得了實質性進步。高技術產業增長加快，如信息傳輸增長24.7%，而高耗能產業的投資增長呈下降狀態。穩中有上升，主要是指中央創新了宏觀調控方式，推出20多項“微刺激”措施，力度雖然不大，但含金量卻極高，在穩增長的同時，調整了結構，惠及了民生，其成效是顯著的。如，6月份PMI連續回升，6月份規模以上工業增加值同比增長9.2%，等等。可以預期，下半年這些措施還將繼續顯示和發揮作用。但穩中也是有風險的。如經濟社會中存在著的地方增長投融資平臺、房地產泡沫、產能過剩等問題，嚴重影響著下半年的經濟運行狀況，特別是房地產經濟對金融的影響，盡管我們有足夠的手段和能力去防范和應對，但也應該引起高度重視。

二、我國房地產經濟的現狀

我國房地產業雖然走的是市場經濟的路子，但毋庸置疑，政府行為，官方色彩很濃。這在很大程度上產生房地產經濟虛假繁榮的現象，為整個國民經濟的良好運行產生很大的不良影響。筆者經過多方調查，發現房地產經濟中主要存在以下幾方面問題。

1、房地產規劃嚴重脫離市場配置的軌道。中央一再強調要充分發揮市場對資源的配置作用，但遺憾的是，出讓城鎮土地使用權時，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，很多已經由政府決定而非市場需求，如現在不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃好，并完成了水、電、路三通，之后以優惠政策吸引投資者、居民住戶來投資。這種做法雖有成功的范例，但這種脫離市場實際需求的盲目行為嚴重違背了市場經濟規律，因而出現了許多所謂的“鬼城”，給國民經濟良性運行帶來巨大風險。

2、供給決定需求的不合理性使房價居高不下。如前所述，本應該是市場對房地產經濟進行配置，但實際情形是政府的供給決定需求，使得房地產的規劃脫離了市場化的進程，房產的規模、范圍、選址等不是市場需求決定的。這種不合理的發展模式，必然抬高房價，使房價漲幅驚人。如年輕人普遍都有買房難、住房難的壓力。另外，房產供需有很大的問題，高端的住房較多，卻基本無人問津；商品用房供不應求，保障性住房嚴重不足。這嚴重影響了人們正常的生活，同時也間接性的影響了社會秩序的穩定，不利于社會經濟的發展和人們生活質量的提高。房地產經濟中存在的這些問題，只能按照市場需求決定供給的原則，才能運行良好，健康發展。

3、房地產經濟存在著嚴重的泡沫。

我國雖然地大物博，但可利用的土地不多，加之我國人口基數大，對住房需求量也大，這是土地與住房建設的基本矛盾。這種土地特有的稀缺性必須會導致供求關系的不協調、投機需求的持續膨脹、銀行信貸在房地產業中過度擴張，出現房地產泡沫是不可避免的了。簡單地說，就是銀行放貸的數量越大，居民手中用以購房的資金就充足，購房的熱情就高，這就推助了房價的上漲。上漲的房價又誘使居民把購房當成了投資渠道，而此時，居民就需要再向銀行貸款，銀行再次擴張銀行信貸，在這種惡性循環中，房地產泡沫就產生了。

三、解決房地產經濟存在問題的對策

1、進一步提升市場合理配置土地資源的功能。

眾所周知，我國可利用土地的數量有限，要合理的使用有限的土地資源，只有發揮市場對土地資源的配置作用，才能使房地產業發展的紅利真正為民眾所共享。這就需要政府退出對土地資源的配置，走市場化發展的房地產經濟之路。把政府管制的一些民生事業，如經濟適用房、廉租房等的開發權交給市場去完成。政府部門應該做的是，充分發揮自身的引導作用，通過市場的手段來使房地產商間的競爭得到有效合理的配置。在房地產發展過熱的背景下，只有進一步合理配置資源，強化土地管理，通過稅收的杠桿來控制和引導房地產經濟發展的方向，才能實現房地產市場調節，使低收入群體成為真正的受益者。

2、加強市場對資源配置的力度，控制和平抑房價的上漲幅度。

通過近二十多年的房地產經濟的運行發展，我們得到一個經驗，就是房價將會不斷影響國民經濟平穩運行。為此，我國政府不僅要不斷加大對房地產的宏觀調控，使房價不至產生太大的波動。還需發揮市場對房地產資源的配置作用，增加保障性住房的供給，惟其如此，才能控制和平抑房價的上漲幅度，從而促進房地產市場的良性發展。

3、嚴控銀行放貸規模，規范房地產金融業務，防范金融風險。

在房地產信貸活動中，要嚴格審查貸款條件，要運用差異化金融政策，以強化貸款管理，杜絕不良貸款的產生。這個道理是容易理解的。因為銀行的金融政策對房地產融資是至關重要的，沒有了銀行的資金支持，房價是不可能大幅上漲的。在現實生活中我們也能夠看到這樣的現象，買得起房，特別是多套房的高收入人群是靠銀行貸款來實現的。因此，銀行要實行差異化貸款政策，即金融機構應該在個人按揭貸款和房地產開發貸款上，在套數和貸款標準上，低收入者和高收入者應區別對待，可使低收入者多貸，高收入者少貸，以此控制房價的不合理上漲。

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