淺談項目管理及其在房地產中的應用

梁倚瀟

【摘要】本文主要對項目管理這一學科的基本概念和歷史發展進行闡述，并進一步指出其在房地產業中的應用理論發展和實踐意義。

【關鍵詞】項目管理 房地產

一、 項目管理

1. 項目管理的概念

項目管理是管理學的一個分支學科，是指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法，使項目能夠在有限資源限定條件下，實現或超過設定的需求和期望的過程，它是對一些與成功地達成一系列目標相關的活動（譬如任務）的整體監測和管控，這包括策劃、進度計劃和維護組成項目的活動的進展。

項目管理概念起源于美國，項目管理科學是20世紀50年代末，在關鍵路徑法和計劃評審技術這兩項技術的基礎上發展起來的一門管理科學。

2.項目管理的歷史發展

現代項目管理實在20世紀50年代以后發展起來的，在進60年的發展中，大致經理了如下幾個階段：

（1）50年代，人們將網絡技術（CPM和PERT網絡）應用于工程項目（主要是美國的軍事工程項目）的工期計劃和控制中，并取得了巨大的成功。當時，項目管理實施最成功的項目是美國1957年的北極星導彈研制和后來的登月計劃。

（2）60年代，利用大型計算機進行網絡計劃的分析計算已經成熟，人們可以用計算機進行工區計劃和控制。但當時計算機并不普及，而且使用費用較高，一般的項目不可能使用計算機進行管理，而且當時有很多人對網絡技術還難以接受，所以項目管理尚不十分普及。但在該時期，國際項目管理協會（International Project Management Association，簡稱IPMA）和美國項目管理協會（Project Management Institute，簡稱 PMI）兩大國際性項目管理組織的出現，進一步推動了項目管理科學的發展。

（3）70年代初，計算機網絡分析程序已十分成熟，人們將信息系統方法引入項目管理，提出項目管理信息系統。這使人們對網絡技術有更深的理解，擴大了項目管理的研究深度和廣度，同事擴大了網絡技術的作用和應用范圍，幾在工期計劃的基礎上實現用計算機進行資源和成本的計劃、優化和控制。整個70年代，項目管理的職能在不斷擴展，人們對項目管理過程和各種管理職能進行了全面、系統的研究。同時項目管理在企業組織中得到推廣，人們開始研究在企業職能組織中項目組織的應用。

（4）70年代末80年代初，計算機得到了普及，這使項目管理理論和方法的應用走向了更為廣闊的領域。由于計算機及軟件價格降低、數據獲得更加方便、計算時間縮短、調整容易及程序與用戶的友好界面等優點，項目管理的工作量大為簡化，使一般的項目管理公司和中小企業在中小項目中都可以使用現代化的項目管理方法和手段，并取得了很大的成功，收到了顯著的經濟和社會效果。

（5）80年代以后，人們進一步擴大了項目管理的研究領域，包括合同管理、界面管理、項目風險管理、項目組織行為和溝通方法。在計算機應用上則加強了決策支持系統、專家系統和互聯網技術應用的研究。1987年，美國項目管理協會（PMI）推出了項目管理知識體系指南（Project Management Body of Knowledge），簡稱PMBOK，是項目管理領域的又一重要里程碑， PMBOK 分別在 1996年和2000年進行了兩次修訂，使該體系更加成熟和完整。

隨著社會的進步，市場經濟的進一步完善，生產社會化程度的提高，人們對項目的要求也越來越多，項目的目標、計劃、協調和控制也變得越來越復雜，這都促使著項目管理理論和方法的進一步發展，

3、項目管理在我國的發展

我國對項目管理的理論研究和管理實踐起步較晚，尤其是在現代項目管理方面，不管從現代項目管理的職業化發展，還是從現代項目管理的學術性發展，以及現代項目管理的實踐方面，我們都與國際發達國家存在著一定的差距。學術方面，20 世紀 60 年代中期 ，著名數學家華羅庚從國外引入項目管理的思想 ，我國從此展開對項目管理這門學科的研究；實踐方面，從80年代后期我國才在建筑業和國內工程建設項目的管理體制和管理方法上做了許多重大的改革，才開始借鑒和采用一些國際上先進的現代項目管理方法。

二、 房地產項目管理

1、房地產項目與房地產項目管理

房地產項目的歷史較為久遠，隨著人類社會的發展，社會的各方面如政治、經濟、文化、宗教、生活和軍事等對某些房地產項目產生了不同的需求，當社會生產力的發展水平能實現社會的這些特定需求時，就出現了房地產項目，如房屋建設項目、水利工程項目及道路橋梁工程項目等。

當然，有項目就必然有項目管理，這是由房地產項目的復雜性所決定的。在房地產項目的實施過程中，必然要有相當高的項目管理水平與之相匹配，否則將難以確保房地產項目的順利實施。

房地產項目管理是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程、全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，提供優質產品。它是一門應用性很強的綜合性學科，也是具有重大發展潛力的新興學科。

2、房地產項目管理的內容

隨著現代房地產項目范圍的拓展，房地產項目的內容不斷增加，形成一個完整的體系。按照項目管理的工作任務，項目管理系統可描述為下列幾個方面：

（1）成本管理，包括工程估價（工程的估算、概算和預算）、 成本計劃、支付計劃、成本控制（包括審查監督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷、工程款項結算和審核。

（2）工期管理，包括工期計劃、材料供應計劃和控制、進度控制。

（3）質量控制，包括工程質量和管理過程的質量等。

（4）現場管理，包括現場物流的管理、場地使用管理以及現場安全管理等。（5）組織管理，包括組織機構的建立、人事安排、制度擬定、工作流程制定、各方面責權利的落實、管理規范的制定、內部與外部關系的協調等。

（6）合同檔案管理，包括招投標的合同策劃、招標工作的準備、招標文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理等。

（7）風險管理，包括風險識別、風險計劃和控制。

綜上所述，項目管理是一個非常復雜的系統，它不僅由許多子項、分項和工程活動所構成，而且是一個完整的工作過程（包括預測、決策、計劃、控制和反饋等），是項目全部管理任務（如工期、費用、質量、合同、資源、組織和信息等）的結合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統進行全面的管理。

三、對房地產項目管理發展的展望

在項目管理發展的過程中，由于社會生產力和現代科學技術巨大的推動作用，房地產項目管理在理論和實踐上日漸成熟，為國民經濟的發展和城市建設提供了強有力的支持。如今，我國的房地產業發展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產項目管理是一個綜合性高要求的工作，不僅要對項目管理的重要性有所認識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產項目管理水平，使得我國房地產業能發展得更快根號，為實現中華民族的偉大復興做出貢獻。

參考文獻

[1]王琳.淺談房地產項目管理.科技信息.2011（07）.