地鐵車輛段與停車場上蓋開發的利弊分析

王凱鴿

中鐵四局集團第五工程有限公司

摘要：城市交通的發展與城市經濟發展有著密切的聯系，在現代城市化的今天，軌道交通以其大容量、快速、舒適、綠色等優點，成為當前及未來我國城市的主要交通工具。地鐵停車場作為綜合基礎設施，造價高，占地面積大，如何充分利用和開發停車場的空間資源是當前地鐵建設與城市規劃的重點。本文圍繞地鐵車輛段、停車場上蓋開發這一模式，對其開發的利與弊進行分析，在不影響列車運行的前提下，通過上蓋物業開發實現地鐵盈利和城市經濟的發展。

關鍵詞：地鐵停車段；停車場；上蓋開發；一體化

在土地資源稀缺和能源緊張的當前形勢下，地鐵車輛段上蓋物業與周邊土地實現一體化開發這一模式，很好的將城市軌道交通與城市整體規劃結合起來，在改善城市交通的基礎上，優化了城市布局、集約利用了土地資源、改變了城市近郊環境、創造了經濟效益，這也是軌道交通發展的優勢體現。本文就是在遵循城市規劃建設要求基礎上，探討地鐵車輛段上蓋開發的可行性。

1 地鐵車輛段停車場上蓋開發的意義

隨著全國各城市相繼開發興建地鐵，軌道交通就成為城市交通網的重要組成部分，是促進城市迅猛發展的重要力量。地鐵更新了城市區域的功能形態，形成以地鐵站為中心，輻射車站周邊，立體、復合地組織城市功能。從城市規劃建設角度而言，地鐵站點及其周邊輻射區域是最具活力區域，尤其是地鐵上蓋物業（與地鐵車站相連或周邊50～100m范圍內的建筑物）的開發建設，對于一個城市的經濟發展及社會穩定具有重要作用。作為軌道交通中的商圈經濟引擎，地鐵上蓋物業成為區域發展的引導者，不僅吸引著生活、文化、娛樂、商務等相關設施在此集聚，也促進了地鐵沿線商業、酒店、寫字樓等的增值。

2 地鐵車輛段停車場上蓋開發的不利影響

上蓋開發勢必會增加地鐵車輛段及停車場的結構荷載，這就對其結構安全性提出了更高的要求，否則會埋下很大的隱患。一般來說，地鐵車輛段、停車場設計使用年限為50年，而開發建筑的使用年限為70年，因此上蓋開發前要充分考慮停車場結構是否符合要求。其次，上蓋開發結構在消防設計上也提出了更高要求，必須增大防火等級，設計4小時耐火極限設計。再次，地鐵車輛段停車場層高與物業開發的層高也往往不一樣。上述這些要求也給車輛段停車場上蓋開發增加了難度。

2.1 地鐵震動對物業開發有影響

地鐵震動是直接傳遞到上部建筑物上，并沒有通過地層的隔震與衰減，盡管隨著樓層的增加震動會有所衰減，但始終有限。因此為減小地鐵震動對周邊居民及物業開發的影響，必須采取減震降噪的措施，但這勢必會增加上蓋物業開發的造價成本。

2.2 上蓋開發需要增加消防設施

消防設計是上蓋物業開發的重點之一，要從建筑結構設計上增加防火等級，如增加防火門窗、結構防火墻梁柱等，以增加建筑的耐火等級。究其原因，是因為地鐵車輛段停車場上蓋開發不同于普通建筑，這種大空間建筑的火災特性主要表現在以下幾方面：

1） 火災不受限制迅速擴大

地鐵車輛段、停車場等具有空間容量大的特點，由于建筑本身的限制，要想做到防火分隔是十分困難的。對于這種大空間建筑，一旦起火，流動的空氣會使火勢迅速蔓延，最終發展成重大火災，造成極大的人員傷亡和經濟損失。

2） 早期火災難以發現與控制

地鐵車輛段、停車場層高較高、空間大，在這種環境下火災煙氣溫度及密度會大大降低，達不到感煙、感溫探測器和自動噴水滅火裝置所需要的啟動值，因此早期火災難以及時發現并控制。

3） 滅火和撲救困難

由于地鐵車輛段內機動車多且線路復雜，一旦發生火災，消防車也無法直接進入車庫撲救，只能在距著火點較近的位置展開人工撲救，且消防供水量有限。而這種大空間建筑火勢發展快、蔓延途徑多，給消防人員撲救造成一定困難，因此常常會造成較嚴重的經濟損失和人員傷亡。

3 地鐵車輛段上蓋開發的好處

3.1 帶動地鐵周邊區域的規劃與發展

在地鐵車輛段上蓋進行項目開發，是出于土地、經濟、環保、高效等多方面的綜合考量。首先，實現了集約運用土地，對土地進行了最大限度的開發。其次，滿足了城市大規模建設的需求，為打造軌道交通經濟商圈奠定了基礎。再次，通過對地鐵上蓋物業業態的合理配置，減少各種機動車出行的概率，達到節能降耗的目的。對地鐵車輛段上蓋進行合理開發，能夠實現經濟發展和環境質量的和諧統一，地鐵的大容量和舒適快捷，能夠吸納很大的客流量，使地鐵沿線的商業與土地具備更大的人流效應和品牌效應；地鐵上蓋物業帶動經濟發展的同時，對于城市環境的要求也會越來越高，倡導和推行節能降耗、低碳環保，從而提升城市整體功能，實現城市社會效益與經濟效益的可持續發展。

結合實際典型項目案例，對地鐵車輛段上蓋物業進行研究分析，得出的結論是：地鐵上蓋物業與地鐵經營形成優勢互補，在使上蓋物業項目提高約10%～30%經濟效益的同時，也能實現地鐵運營的良性循環。可以說，地鐵沿線的上蓋物業的集中開發，是土地資源精細化管理的重要體現，是對城市資源的立體整合。

地鐵出行已成為當前城市交通網絡的重要支點，它以其大運量、舒適、快捷、準時等優勢，獲得廣大市民的認可。而地鐵上蓋物業的建設，使之成為集生活、辦公、商業、娛樂等功能于一體的復合型城市功能區，不僅成為城市最具活力的中心區域，也帶動了城市經濟的快速發展。據相關數據表明：地鐵上蓋物業將成為實用性最高、發展潛力最大、抗風險能力最強的城市高效物業形式。

3.2 土地利用的最大化和綜合化

在我國很多城市，商業區常常設立在城市交叉路口或軌道交通樞紐站的地下空間，之所以這樣規劃的目的在于：既可以緩解城市土地緊缺、地面交通緊張的現狀，又能為人們提供豐富多彩的商業活動。當前城市規劃的一大重點就是統籌地下空間與地上公共商業項目安排及垂直交通組織，實現地下層空間的充分利用，做到人流在物業地下空間的垂直、縱深方向的輸入。如將步行街轉入室內，發展大型地下商業設施等，為市民提供一種既安全又舒適的內部活動空間。

在滿足城市總體規劃的前提下，合理處理好土地開發強度與周邊環境的關系，實現土地利用的最大化。隨著城市地面土地資源供給的逐漸衰弱，地下空間資源的開發利用成為必然趨勢，上蓋物業就這一時宜下提出的，推動著城市區域經濟的發展。居民工作生活的場所越來越多的集中在地鐵沿線，減少了轎車出行的擁堵與能源消耗。

4 地鐵車輛段一體化開發的注意事項

結合北京上海等發達地區的地鐵建設經驗，設計人員在地鐵設計過程中，要認識到地鐵建設與物業開發相結合的重要性。地鐵建設過程中，各部門間要相互協調配合，注意處理好以下幾個問題：

4.1 土地的使用權

在地鐵開發建設前，地鐵公司要與政府、開發商等溝通好，政府應為地鐵公司提供優惠政策，地鐵土地開發權要經政府批準同意后方可，地鐵公司與開發商一起實施物業開發。

4.2 注意環保

地鐵在施工建設過程中會產生較大的噪音污染，尤其是地鐵上蓋為住宅工程時，應根據施工規范要求進行降噪減震處理。就地鐵上蓋物業及其商業環境而言，上蓋開發要與周邊區域功能定位相結合，引進整體綜合開發觀念，不能盲目定位為商務辦公，否則會增加項目的投資風險。

4.3 地鐵沿線土地的規劃

在地鐵建設布局時，不乏存在一些分布散亂、規模小的地塊，如何規劃處理這些地塊是地鐵上蓋物業開發的難點。為優化地鐵物業的開發效果，就需要在細致調研基礎上，確定規劃指標及業態。總結和梳理地鐵沿線周邊的規劃發展，為地鐵上蓋物業開發提供參考依據。

5 結束語

城市土地緊缺一直是困擾和制約城市經濟發展的一大難題。隨著軌道交通網絡的不斷興起與發展，人們將更多的目光投向了地下空間的利用開發，與此同時大力發展地鐵上蓋物業在城市建設中也占據著越來越重要的作用。在地鐵上蓋物業開發設計過程中，要吸收和借鑒發達地區的成功經驗，結合所在城市區域的實際情況進行合理開發，以實現土地的最大化利用和促進城市可持續發展。