商業地產設計階段成本管理的影響因素

朱咸勝

【摘要】本文針對目前中國房地產企業在成本控制上存在的問題，并結合市場需求，從房地產設計階段成本管理的作用和意義著手，全方面重點論述商業地產項目成本控制的影響因素。

【關鍵詞】商業地產;設計階段;成本管理;重要性;影響因素

0??前言

隨著社會主義現代化進程的腳步加快，人們的生活水平顯著提高，對住房的要求也相應提高，中國房地產事業進入高速發展的黃金時期，給房地產行業提供了巨大的市場契機，但是“房價高燒不退”的現狀又給政府和人們造成了重大困擾，也給商業地產行業提出了嚴峻的挑戰。商業地產最關注的就是投資報酬率問題，如何合理控制房地產項目成本，以降低房價成為地產企業關注的重點。

對于政府管理部門，商品住宅的開發是推動城市經濟、城市建設的巨大動力。要以相對合理的成本，在規定的時間內，保質保量的開發出能夠滿足市場不同層次需求的房地產產品，搶占市場份額，是商業地產企業尤其是中小商業地產企業目前迫切需要解決的問題。商業地產項目開發是一個高投入且生產周期長的項目，因此商業地產的成本控制不單指施工過程中某一階段的成本控制，而是一個全過程、全方位、全壽命周期的控制，設計階段在項目全壽命周期中處于獨特而重要的地位，設計階段所產生的決策結果和施工指導，對成本控制的影響占到總成本的70%，是全壽命周期房地產項目成本控制的關鍵。

1??當代商業地產的設計要求及設計階段成本管理的實際意義

1.1?當代商業地產的設計要求

（1）建筑設計要結合時代潮流，反應政府政策的影響。商業地產屬于社會科學范疇，加之建筑本身的美學概念，投資商業地產好比就是在投資一項社會藝術品，政府政策對商業地產是干預還是扶持，不僅直接影響行業本身的切身利益，還深刻引導著消費者的消費動向，所以在建筑設計上即要順應時代特色，還應該充分反映政府決策。

（2）建筑設計應該符合社會消費習慣。改革開放以來，國民的生活水平和認知水平顯著提高，消費習慣和生活習慣也隨之發生改變，人們開始關注生活品質和生活格調，目前大規模、大品牌、性能多樣化、消費者親身體驗感、商業的綜合交通流線合理性、商業內部功能區規劃合理性、服務性等類似商業地產項目比較受到市場青睞，所以商業地產在設計時一定要充分考慮這個消費趨向。

（3）建筑設計要體現科技進步的思想。自全球一體化以來，科技日新月異，產品更新換代速度驚人，大眾的消費心理又大多喜新厭舊，投資落后產品就等于是在坐等虧損。但房地產本身生產周期長，成本又高，不同于一般的消費品，所以在建筑設計階段，建筑設計一定要融合新進技術和鮮新元素，充分體現時代進步的影子。

（4）建筑設計要重視環境設計。建筑設計重視環境設計體現的是一種“以人為本”“人與自然和諧相處”現代思想理念，另外建筑重視環境建設也會使其與周邊發展環境更自然和諧，使建筑充滿“人情味”，更能打動消費者。

1.2?商業地產設計階段成本管理的意義

（1）房地產項目投資是一個生產周期長、工序復雜的生產鏈，加強設計階段的成本管理是實現建筑總成本控制的關鍵環節。建筑設計是把資金轉換為實物的決定性環節，它決定著接下來建筑項目的總投資和成本控制，進而直接影響著投資企業的整體經濟效益。

（2）科學、合理、經濟的建筑設計不僅是確保建筑質量的可靠保證，還是一項工程可否如期順利完工的決定性因素。一方面它可以對工程施工起到高效的引導作用，也可以為其它環節的施工順利進行打下良好的基礎，減少不必要的設計變更和返工，保證施工進度;另一方面可以減少設計與施工之間的誤差，避免出現成品房與設計的模型房出現“失真”的情況，降低了業主與承包商之間發生糾紛的可能性。

（3）“物美價廉”是商品在市場暢通無阻的最好名片。對于同一項工程項目來說，建筑的功能、開發商的投資目標和業主的決策范疇都是既定值，但是好的建筑設計卻能將這些既定值加以有效整合，設計出一套最優執行方案，使建造出來的成品房即具備建筑物自身獨特的風格和美感，又將工程造價控制在了合理范圍，如此物美價廉的商品，消費者自然趨之若鶩，有了好的市場口碑和顧客群基礎，可以大大節約宣傳銷售環節的成本費用。

2??商業地產設計階段成本管理的影響因素

設計階段成本管理直接影響著后續的項目施工、竣工驗收、售后服務等階段的成本管理，所以影響因素多種多樣，加之企業性質、規模、管理模式等的差異，所以在成本控制上各自面臨著不同的問題和難點。影響商業地產企業設計階段成本控制的因素既有共性因素，又有特性因素，歸納起來會比較復雜，所以筆者在此只能結合自己的一些實際經驗，做一個相對全面的概況：

2.1?工程技術與經濟評價相分離

⑴作為設計人員一般會比較偏重設計的創新性和獨特性，而忽視了設計的經濟性，造成在施工過程中，為了達到先進的設計要求，不得不引進新技術、新設備配合施工需求，從而加大施工成本。⑵由于設計責任問題，設計人員會尤其關注建筑質量，因而設計方案會相對保守，性價比低。（3）市場目前缺乏一套完整的評判標準可以對設計質量的優劣加以判斷，因此，很多設計人員和相關管理人員普遍缺乏自主、自發進行成本控制的動力和意識。（4）利潤最大化是商業地產企業從事住宅開發的基本動力，因而就會為了追求一些短期利益行為影響設計工作的正常開展，最后所設計出來的方案忽視社會效益、環境效益和公共利益。

2.2?設計招投標不徹底

《中華人民共和國建筑法》第十九條規定?建筑工程依法實行招標發包，對不適于招標發包的可以直接發包[1]。招投標以質量、資金、工期等作為衡量標準可以將競爭機制引入建筑設計過程，有利于房地產企業公平競爭，提高設計水平，縮短設計周期，節約成本，保證工程質量，另一方面還能打擊行賄、受賄等腐敗行為。但是由于招投標的市場機制建立不夠完善又缺乏有力的監管，加之建筑還涉及美學價值和社會效益等模糊的衡量標準，使得設計招投標在市場中并沒有得到實效性的貫徹。

2.3?設計缺乏強大的技術力量做支撐

就目前中國房地產的發展水平來看，不管是大型房地產企業還是中小型房地產企業在施工技術力量方面都比較薄弱，無法符合設計單位的設計要求，一方面使得高效益、新工藝的設計方案實施困難;另一方面施工單位與設計單位溝通難度大，增加返工和設計變更的成本費用。

2.4?企業管理權責劃分過細，缺乏“團隊效益”

中國的商業地產企業大多喜歡將技術與經濟分離開來，建筑工程設計由設計組負責，造價則由概預算組負責，兩組人員缺乏有效溝通，又出于各自的利益和要求，最后不是設計沒有考慮經濟因素，使得設計性價比低，就是經濟原因限制了設計的有效發揮，使得設計無法達到指定要求。

2.5平行承發包管理模式上的不完善

采用平行承發包模式導致建設工程的設計、施工以及材料設備采購等主要環節之間互相分割與脫節，造成人工和材料浪費。平行承發包，是指業主將建設工程的設計、施工以及材料設備采購的任務經過分解分別發包給若干個設計單位、施工單位和材料設備供應單位，并分別與各方簽訂合同[2]。采用平行承發包模式由于工程招標任務量大，需控制多項合同價格?致使總合同價不易確定，增加了投資控制難度;另一方面，溝通不到位，在施工過程中設計變更和修改較多，導致成本增加。

2.6現行的設計費計取方式不合理

現行設計費的計取費標準一般按建筑面積或投資額百分比計算，缺乏對設計在控制工程造價方面的推動力，因而設計人員缺乏控制工程造價的意識和的主動性。

2.7業主方“急催房”而導致不合理的設計時間

業主方“急催房”，造成承包商不合理壓縮設計時間。雖然合同中明確規定了設計周期和設計時間，但是由于承包商已與業主承諾了總建設周期，為了不出現延期違約現象，不合理壓縮設計時間，致使設計圖質量不優，甚至設計變更頻繁，增加成本。

2.8建筑設計人才緊缺

設計專業也是在近幾年房地產業的迅猛發展下，才開始興起的新興行業，在國內設計行業起步晚，運營機制還不完善，設計人員良莠不齊，導致建筑設計方案過時保守，最終興建起來的商品房在激烈的市場競爭中被淘汰，出現大量積壓房，甚至還有的商業樓盤因為沒有市場，無法實現融資，最后不得不中途“棄樓”，造成重大成本損失。

3?結束語

綜上所述，隨著房地產市場化進程的加快，商業地產的市場競爭越來越激烈，房地產開發成本也趨向透明化，國內的商業地產企業想要搶占先機，就必須盡快轉變傳統模式，正確認識影響成本控制的各種因素，然后運用先進的管理理念、方法和技術，對商業地產項目實行全壽命周期的成本控制。房地產設計階段是全壽命周期商業地產成本控制的關鍵環節，商業地產企業一定要重視設計階段成本管理的各種影響因素，防微杜漸，為生產出物美價廉的優質商品房打好基礎。

參考文獻：

[1]胡風雨.房地產開發設計階段成本控制影響因素研究[J].中國建筑，2013，（22）：244-245.

[2]唐凱.建筑結構設計階段工程成本控制探析[J].建筑工程技術與設計，2014，（13）：317-318.

[3]姚惠軍.基于設計階段住宅房地產開發項目成本控制分析[J].城市建設理論研究（電子版），2012，（35）：156-157.