房產面積測繪中有關問題的探討

房產面積測繪中有關問題的探討

王曙欣

（萊西市房產管理局??山東萊西??266600）

【摘要】隨著電子信息技術以及空間技術的綜合應用和發展，加上高性能計算機和網絡的飛速普及，房地產測繪必將發生重大變革。這就要求我們采用現代化的科學技術，建立起一整套完善的房地產測繪信息管理系統，以適應當今勢不可擋的房地產業的發展，這既是時代發展的需要，也是產業發展的需求。

【關鍵詞】房產;面積;測繪

引言

近些年，房地產行業發展迅速，房屋價格節節攀升，在房屋商品化可以上市交易的大背景下，房產面積也成為社會關注的焦點，房產測繪成果所附帶的經濟責任和社會責任越來越大。只有采用科學的測繪方法并且提供準確的房產測繪成果，才能切實有效地保護房屋產權人的合法權益。所以，從事房產測繪的工作者應深感責任重大，房產測繪工作不容許有絲毫的粗心大意，要養成精益求精的嚴謹工作態度和良好的職業道德。為了保護委托方、產權人及測繪單位等多方的合法權益，在從事房產測繪時應注意下面幾點的問題。

1.房產測繪中執行的技術規范規定

GB/T17986.1—2000《房產測量規范》（下文簡稱《規范》）作為國家質量技術監督局發布的國家標準，是進行房產面積測繪最主要也是最重要的作業依據，為各地的房產測繪提供了一個總體技術框架。可是《規范》是針對全國的總體情況而制訂的，由于全國地域較廣、建筑風格差別較大。我們在實際操縱中就結合本地的實際情況，在《規范》的總體指導下制訂了《青島市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤細則》，很好地對《規范》進行了補充。但有時也會遇到的一些特殊情況，現就日常工作中遇到的部分實際難題和大家進行研究。

2.建筑面積預測繪

建筑面積預測繪是在房屋沒竣工前，房屋預測面積是指在商品房預售中，由開發部門委托，房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，按照規劃核準圖紙上的尺寸，依據《房產測量規范》，并參考開發部門提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先進行計算的面積，此面積可作為開發商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網上備案和預銷售使用。

在進行預測繪時需注意以下方面：

2.1?對開發商提供的預測繪圖紙資料進行核檢（如果圖紙附有CAD光盤更好），建筑施工設計圖紙是建筑面積預測繪的首要資料，設計圖紙的準確程度直接影響到建筑面積預測繪成果的準確性，因此在進行預測繪之前首先應核檢查建筑平面圖上套型、尺寸標注是否清楚，若套型尺寸不清，無法進行平面圖的繪制，檢查設計單位提供的對圖紙上如水池、水泵房、發電機房、配電室、制冷機房、消防控制室等公用配套設施部位功能說明是否清楚，以便確定此公用配套設施建筑面積是否能進行分攤，特別注意設計圖上的文字注釋，如平臺、入戶花園、連通陽臺、架空層等等，如何與房產測量的有關性質的界定一致，比喻“入戶花園”在計算面積的技術規定條款中，不會有這個名詞，而且花園也不能計算建筑面積，但實際上“入戶花園”類似技術規定條款中的“無柱外走道”或“不封閉的陽臺”究竟如何定性，必須要有一個明確的說明。其次注意檢查設計圖紙上是否蓋有設計單位、審圖公司及規劃管理部門的公章。有部分開發商為了趕進度，有時會提供沒有經規劃管理部門核準的還屬于設計方案階段的圖紙，這樣的圖紙是不可以作為預測繪依據的，因為它常常會變動更改。

2.2?房屋尺寸數據的采集房屋尺寸數據的采集是建筑面積預測繪的關鍵，房屋尺寸分為套內尺寸和公用分攤部分的尺寸。房屋的套型是按設計圖紙分隔墻體的中線劃定的，相比套型比較簡單的多層建筑，處理起來比較方便容易。但框架結構的高層建筑或套型比較復雜的房屋來說，處理時就會有一定難度，特別是結構復雜，形狀奇特的綜合樓經常會遇到諸多特殊情況，處理時更應加倍仔細認真，房屋尺寸數據的采集準確與否直接影響到將來實測數據的準確率。

2.2.1?框架結構

框架結構的房屋都會有很多房屋承重的結構柱，特別是高層建筑，承重的結構柱往往還很大。因現行房產測量規范未對此作出明確規定，因根據當地房產面積測算細則，參考其它各大城市作法，建議在計算房產面積時不管承重的結構柱大小，其面積均計入該柱平面位置所在戶室的套內建筑面積里。

2.2.2?《規范》規定未封閉的陽臺計算一半建筑面積在實際操縱中，常常會遇到很大的入戶花園或一面為敞開的一個房間，這種結構究竟是按未封閉陽臺處理還是按房間處理？假設按陽臺處理，它實際上裝個窗便是標準的一個房間;假設按房間處理，它又確實如同未封閉陽臺那樣是敞開式的。從定義上可以知道，陽臺是泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以活動和應用的房屋附屬設施，供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。從定義上看，要計算全面積的陽臺必須是全封閉的，這在房產測量規范上已經作出很明確的規定了，所以，不管其空間有多大，只要是未封閉的陽臺或入戶花園等都建議按未封閉陽臺計算其一半建筑面積，當然實際情況中還應結合其房屋設計意圖及設計功能等情況進行綜合合理的判斷。

3、建筑面積實測房屋

實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發部門委托房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙預算數據等對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積，此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業費結算等的依據。

3.1調出預測繪時的成果資料，在進行外業測量前應做好充實的準備工作，并且熟悉原有的預測繪成果資料。

3.2實地數據采集是房屋面積實測中最重要的環節。應首先在房屋底層外圍量出房屋總邊長;其次現場量出外墻及分隔墻體的厚度，由于在實際測量中不能直接量到墻體的中軸線，只能按各套的凈尺寸加上半墻體的厚度來計算套內尺寸;再次測量各套房屋內邊長，測量套內邊長時從套內的某一邊開始，順時針或逆時針量測一圈，套內邊長采取上述凈尺寸加半墻厚的方法獲得。最后將測量到的各套房屋邊長與按設計施工圖進行預測繪的相應邊長作相比、各套房屋邊長之和與房屋總邊長作相比，其誤差精度應滿足房屋面積測量規范中的相關要求。相比滿足要求的邊長數據，可以采用預測繪時的數據;相比超過誤差范圍的數據進行復測，并采用復測數據。

4、成果資料的檢查、整理、歸檔。

商品房實測成果資料經過整理、書寫技術說明報告，經過檢查驗收后，才能正式向委托人提交成果資料、歸檔使用，這里檢查，主要是指作業小組測繪員之間互相檢查和測繪部門設置的質量檢查機構或專職檢查人員。重點檢查：預實測的分戶界限，房屋使用性質與共有面積相關的建筑是否與圖上一致，設計圖上的名稱標注與技術規定的名詞類別是否合理，房屋邊長數據的采集有沒有錯誤，面積的計算是否正確，共有面積的分攤計算是否符合規范規定幢號、室號編寫是否符合房產發證要求，委托人名稱、房屋坐落、地址、層數、結構等房產要素注記有無遺漏差錯等。

結束語

由此可知，在房產商品化的如今，房產已成為一項數額巨大的不動產財產，房屋面積測算準確是否越來越受到房屋產權人的極為關注。房產面積測算精度的高低，直接影響到房屋產權人的財產得失。

參考文獻：

[1]房產測繪辦理措施.中華人民共和國建設部.國家測繪局令第83號，2001.5.1

[2]GB/T?17986.1-2000?房產測量規范.第1單元：房產測量規定

[3]中華人民共和國行業標準.房產測量規范GB/T?17986.?1～17986.2-2000[S].北京：中國建筑工業出版社，2000.