我國不動產統一登記制度構建研究

付大勇

摘要：隨著物權法的不斷推行，人們越來越意識到不動產在財產權中所發揮的作用，因此進一步完善不動產統一登記的制度體系對于人們未來的財產安全也起到至關重要的作用。由于目前的不動產統一登記制度雖然在一些領域有所改善，但是對于不動產的一些細節的問題還沒有相關的制度加以規范，因此，本文首先對于我國不動產統一登記制度的基本理論加以闡述；其次，對于我國不動產登記制度中存在的問題加以分析；最后根據在我國不動產登記制度中存在的問題給出相應的解決方案。

關鍵詞：不動產統一登記；制度；問題；解決方案

引言：隨著人們生活水平的不斷提升，以及社會經濟的不斷完善，因此這就使得不動產的購置量逐步增加，所以根據目前的情況，如何完善和規范目前的不動產統一登記制度就變得越來越重要，因為人們意識到了只有在制度的層面加以規范和管理，才能使得人們的不動產和財產權得以保護，進而也促進了不動產交易方式和過程的安全。因此本文首先闡述了我國不動產統一登記制度的基本理論；其次，分析了我國不動產登記制度中存在的問題；最后針對出現的問題給出相應的對策和建議。

一、構成不動產統一登記制度的基本理論

（一）不動產的內涵

由于我國目前推行的《物權法》中對于不動產也沒有做出明確的詮釋，但是依據我們自己的理解，不動產主要是指根據它的自然屬性或者法規上的界定，它是屬于不可移動的物體，或者說這種物體一旦移動對于物體本身會造成一定意義上的破壞，物體的形式主要包括土地、樹木、草地等不可移動之物[1]。

（二）不動產登記的涵義

不動產登記主要是指登記不動產的部門經過申辦人的授權，按照相關法律的規定和界定，通過一定的申請和辦理的程序，將不動產從設立、中途的變更、注銷這一系列的過程詳細的體現在不動產的登記本上，從而方便以后人們的審核和查閱。不動產登記的公開透明化的原則，如果有與不動產相關的親屬和其他與不動產相關的人申請查閱和審核的時候，不動產登記部門需要配合出示。

二、我國不動產登記制度中存在的不足

（一）不動產登記制度的不完善

我國目前我國不動產統一登記制度還不是很完善，尤其是在一些地方性的法規以及司法解釋中的界定不明確，甚至有些規定和法規之間有歧義。關于不動產登記制度在一些法律中有所界定，如：《物權法》、《土地管理法》以及《漁業法》，但是地方性的規章制度較少對于不動產的登記有所界定，不動產統一登記的前提是登記依據的統一。物權實體法層面及物權登記程序上的尚未統一。目前在我國相關登記部門如土地、房屋、草地、海域灘涂等各種不動產在登記時適用各種不同的規則，目前只有國土資源部和建設部對于不動產有所界定。由此可見，我國目前的不動產登記制度雖然也有了逐步的完善，但是比較分散，這就使得人們在真正遇到問題的時候往往找不到法律的依據。

（二）我國不動產登記部門分散

由于我國目前的不動產登記機構比較分散，《不動產登記暫行條例》頒布后雖然明確明確寫明國土資源部負責不動產統一登記的指導、監督全國不動產登記工作，在國家層面上確定了不動產統一登記的指導和監督機關。但《不動產登記暫行條例》中并未明確縣級以上地方人民政府由哪個部門負責本行政區域不動產登記工作，本來是一個部門應該解決的問題分出了不同的機構，這就導致不動產登記的程序較繁瑣，而且也不符合我國建立績效型政府的本質，這就使得我國不動產登記機構的辦事效率和行政審批的效率降低，而且也給不動產的申請人和基層登記工作帶來了一定的困擾。

（三）不動產的登記機構面臨登記錯誤賠償風險

根據《物權法》第21條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”、《不動產登記暫行條例》中相關規定要求不動產登記人員應具備相應的專業知識、業務能力，如果為當事人提供不實的登記簿，對當事人造成一定損失的，要負責賠償的事宜。顯然不動產統一登記后，登記機構面臨的賠償壓力是可以預見的。造成登記錯誤的原因可能是多種多樣的：即使材料屬實，但登記機構因故意或過失而出現登記記載錯誤；材料虛假，但登記機構未盡到合理審查義務；即使盡到了審查義務卻未能發現材料是虛假的；或者申請人和登記機構惡意串通導致登記記載錯誤。不論何種原因出現登記錯誤，只要給他人造成了損害，不動產登記機構就應當承擔賠償責任；登記錯誤導致的賠償案件客觀存在，而登記機構承擔的又是無過錯責任，敗訴風險大，因而，在巨大的賠償壓力下，亟待找到良好的賠償方式來解決這一問題。

三、構建我國不動產統一登記制度的對策

（一）完善我國不動產統一登記制度體系

由于我國《物權法》及《不動產登記暫行條例》對于國家層面不動產統一登記制度有一定的界定，但是對于市縣級的界定尚未明確及統一，所以國家應該在全國范圍內明確建立和健全專門的不動產統一登記體制。對于不動產的登記設立，以及程序和登記機構的賠償和職權加以界定，另外還要對于登記的事宜和類型、登記的基本權利、登記機關的責任等進行深入的規定。因此，我國應該改變現有的登記模式，建立一種對于各類不動產登記都適用的統一登記體制[3]。

（二）健全不動產統一登記的機構

由于目前我國不動產登記機構和部門相對分散的現狀和不足，這就造成不動產登記的問題頻頻出現，因此如何健全不動產的統一登記機構就成為各界關注的問題。我國要想建立和健全不動產統一登記機構就必須結合我國的基本國情，建立一種在實踐中得以推廣的不動產統一登記機構模式，明確具體的部門負責轄區內的不動產登記，在建立新的不動產統一登記機構的時候將以往的部門依據績效管理的辦法進行職能上的優化整合，使得機構的辦事職能進一步優化和精簡，這樣才能提高整體的辦事效率。

（三）優化不動產登記機構的賠償制度

優化不動產登記機構的賠償體制，關鍵是加強登記和管理人員的責任意識，這樣才能使得我國的不動產登記中的錯誤率逐步降低，才能確保登記機構得以人們的信任，所以完善不動產登記機構的賠償制度是必不可少的。國家應在登記機構和部門設立不動產登記賠償的基金會，由他們支付申請人的賠償。另外機構應該為不動產登記的申請人辦理相應的保險，這樣可以使得申請人的權利和財產都能得以經濟上的保障。

結語：隨著社會經濟的不斷騰飛，人們的不動產也在不斷增多，因此，我國要想構建不動產的統一登記體系和制度就必須完善我國不動產統一登記制度體系，還要健全不動產統一登記的機構，進而優化不動產登記機構的賠償制度，這樣才能使得我國的不動產統一登記制度得以進一步優化和提升，從而可以在制度的層面對于不動產的登記人的權利和財產得以有力的保障。

參考文獻：

[1]成小飛.我國不動產統一登記制度探析[D].蘇州大學，2014.

[2]朱珍華.不動產統一登記制度建構新探[J].廣西民族大學學報（哲學社會科學版），2014，05：160-164.

[3]曾慶洋.建立不動產統一登記制度的必要性與重要性[J].中外企業家，2014，29：112-113.