房產測量及其質量檢查

劉雪峰

【摘要】房產測量作為一種法定測量，它的測量成果經房地產管理部門審核后，用于房屋的產權登記。從而具備有法律效力。在當前的房地產銷售模式下，多數開發商以房屋的建筑面積作為計價依據，房產測量的房屋面積計算結果與開發商、廣大購房人的切身利益密切相關。因此，房產測量的結果，直接關系到產權登記質量，關系到產權各方的利益。質量檢查是房產測量工作中的一個重要環節，質量檢查工作的好壞，直接關系到最終房產測量成果的質量。

【關鍵詞】房地產；測量；質量；控制；檢查

2000年2月國家質量技術監督檢驗檢疫局發布了《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000），規定了城鎮房產測量的內容與基本要求。2009年9月國家質量技術監督檢驗檢疫總局及國家標準化管理委員會共同發布的《測繪成果質量檢查與驗收》（GB/T24356-2009）確定了測繪成果質量檢查驗收與質量評定的方法和要求。本人結合實際工作經驗，提出房產測量中質量檢查的重點及方法，與大家共同討論。

一、房產測量的基本工作流程

1、 接受房產測量案件的申請，對提供資料進行審查，并簽訂《測繪合同》。

2、 測量前準備工作。通過閱讀申請方提供的資料，了解作業項目的基本位置和基本情況，制定測量計劃，檢查測量儀器。同時與申請方預約測量時間，通知申請方做好各項準備工作。

3、外業測量。我市房產測繪隊采用手持激光測距儀完成外業數據的采集。

4、內業繪圖。我市房產測繪隊采用開拓未來軟件公司開發的繪圖系統進行房屋分層分戶圖繪制及面積計算。

5、進行質量檢查。

6、出具房產測繪報告驗收、房屋分層分戶平面圖。

二、房產測量工作中質量檢查

測繪成果質量通過二級檢查一級驗收方式進行控制。各級檢查之間必須獨立進行，不得省略或代替。無倫是一級驗收還是二級檢查，都應對各項工作質量檢查的重點進行詳細檢查。同時下一級檢查應結合上一級檢查的完成情況，對其忽略的問題重點檢查，以保證房產測量成果的質量。

一級檢查為過程檢查，在全面自檢，互查的基礎上，由作業組的專職或兼職檢查人員承擔，其內容主要有：逐項檢查項目測繪業務承接單中的內容。委托測繪業務協議及合同中的內容逐項檢查。檢查委托方提供的建房資料、產權來源，經規劃、設計部門批準的建筑圖紙，執行的技術標準及文件是否缺失、遺漏、損壞；檢查項目管理單中各項內容填寫記載是否齊全、清楚；檢查具有技術說明及技術報告書的各項內容中記載的報告說明；檢查實測項目測量表中房產要素調查測量的各項填注是否完整，字跡是否清晰、易讀；是否有不合規定的改動、擦拭、涂改，尺寸注記是否漏記；特殊圖形是否在表中調查欄中說明計算方法，圖形是否完整，相關輔助尺寸數據是否齊全；檢查實測項目時應對提供的實測設計圖紙的 來源進行檢查，是否有相關規劃部門的審批章；檢查預測項目時計算機信息庫中資料與原始圖紙間在邊長、房屋布局，是否輸入錯誤；檢查預測變為實測時房產測繪要素是否發生重大變化，原預測需要變更的要素是否變更，精度是否評定；檢查客戶特殊要求，但不違背國家有關標準的項目是否紀錄錯誤，是否集體研究討論；測繪成果資料的上交是否齊全。

二級檢查由測量單位的質量檢查機構和專職檢查人員在一級檢查的基礎上進行。凡一級檢查的所有內容，二級檢查人員必須更加細致的檢查。其重點有以下內容：實測項目中建筑設計圖紙與計算機成圖的邊長尺寸比對是否計算正確；實測項目中分攤原則的確定是否合理；實測項目中分攤公共部位的確定是否合理；實測項目中權屬界限確定是否合理； 實測項目中房屋應全算、半算、不算的建筑面積、權屬建筑面積是否準確；預測項目變為實測項目時，外業測丈表的記載是否標準、齊全，比對實測時房產要素是否變化；嚴格檢查預測實測后，計算機信息庫中相關要素是否變更修改、正確與否；檢查房產測繪成果庫中的各種圖表、資料是否齊全、完整。 一級質量檢查的范圍數量為：外業巡查100%，每個項目主要數據抽查30%（即該項目中的每一棟），內業檢查100%；二級檢查在一級檢查的基礎上，外業隨機巡查30%，每個項目主要數據抽查10%，內業檢查100%；凡被二級檢查隨機抽樣抽查的項目，應由作業人員先向用戶單位約定時間，由作業人員與二級檢查人員一道前往檢查；一級質量檢查分別由相關作業人員填具質量檢查自檢、互檢報告單后，提交二級質量檢查人員。二級質量檢查人員對提交的一級質量檢查報告單進行檢查，并填具質量評定報告單。承接房產測繪的工作人員及項目負責人在檢查中發現有不符合技術標準的成果時，應及時改正。改正后再檢查，直至合格為止；經二級質量檢查被評為不合格產品的成果，應全部退回送檢人員，令其重測，再重新提交二級檢查。

房產測繪成果經最終質量檢查（二級檢查）合格、驗收結束后應編寫驗收報告，并對驗收中出現的問題提出處理意見，并提出最終審核認定報告；驗收報告中應有質量檢查的全部資料，納入驗收的各方應簽字認可，成果生效。且最終測繪成果還應滿足國家標準《房產測量規范》（GB/T17986-2000）中規定測量房屋面積的精度要求與限差規定，參考下表所示。

房產面積的精度等級 限差 中誤差

一 0.02 +0.0006S

0.01 +0.0003S

二 0.04 +0.002

0.02 +0.001S

三 0.08 +0.006S

0.04 +0.003S

表中S為房產面積M2

結語：為了進一步加強房地產產權產籍管理，各地房產管理部門正在建 立房地產地理信息系統，房產測量成果將是建立這一系統的重要基礎 數據，這就要求房產測量部門進一步加強房產測繪質量管理，制定出 完善的內部房產測量作業規程和測繪產品質量檢查實施細則。同時，進一步提高房產測量從業人員的業務素質和職業道德素質。只有這樣 才能確保房產測量成果的質量，為房產管理部門、開發商和廣大購房戶提供合格的房產測量成果。