淺析現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中的合同管理及風(fēng)險(xiǎn)防范

【摘要】隨著在我國法治國家下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和繁榮，合同管理作為現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的重要組成部分，迫切需要通過“合同之治”來規(guī)范房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理和風(fēng)險(xiǎn)防范，通過合同管理和風(fēng)險(xiǎn)防范來規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和風(fēng)險(xiǎn)防范，有效促進(jìn)項(xiàng)目各個(gè)參與方有效、按約履行合同，保證項(xiàng)目各方的經(jīng)濟(jì)利益、規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程項(xiàng)；合同管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

隨著中國房地產(chǎn)市場的擴(kuò)大和繁榮，越來越多的資本流入了房地產(chǎn)市場，市場上出現(xiàn)了越來越多的建筑產(chǎn)品。但是隨之而來的是出現(xiàn)了越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目法律糾紛，諸如房產(chǎn)開發(fā)商與總包之間的承包合同糾紛、與設(shè)計(jì)院之間的設(shè)計(jì)合同糾紛、與監(jiān)理之間的監(jiān)理合同糾紛等。因現(xiàn)代房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜性的系統(tǒng)工程，具有合同標(biāo)的大、建設(shè)周期長、工程參與方眾多、涉及面廣、法律關(guān)系復(fù)雜等的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要通過“合同之治”來規(guī)范房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理和風(fēng)險(xiǎn)防范，促進(jìn)項(xiàng)目各個(gè)參與方有效地按約履行合同，保證項(xiàng)目各方的經(jīng)濟(jì)利益、規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項(xiàng)目管理過程中，懂得并能熟練運(yùn)用法律和“合同之治”進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制是大勢所趨，勢在必行。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的合同管理及風(fēng)險(xiǎn)防范的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是在市場經(jīng)濟(jì)下，基于對現(xiàn)有國家法律法規(guī)政策、市場經(jīng)濟(jì)情況及預(yù)期和預(yù)測下，對不動產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資及管理的一項(xiàng)市場經(jīng)濟(jì)活動，因其具有標(biāo)的大、投資額高、建設(shè)周期長、工程參與方眾多、涉及面廣、法律關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、銷售和售后管理的五個(gè)階段，涉及到融資、置地、發(fā)包建設(shè)、設(shè)計(jì)咨詢、監(jiān)理管控、廣告策劃和銷售、售后物業(yè)管理等過程，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也非常大。故通過項(xiàng)目管理的合同管理具有切實(shí)的必要性，項(xiàng)目管理以合同管理為核心，協(xié)調(diào)和銜接好合同與合同之間的關(guān)系，通過合同管理規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)保障各方權(quán)益具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

二、合同管理在項(xiàng)目管理中的地位和作用

項(xiàng)目管理在簽訂和履行合同過程中，如果不符合國家的法律法規(guī)或者與法律法規(guī)相沖突，則可能陷入全部無效或者部分無效的境地，對于項(xiàng)目管理方而言，合同系約束項(xiàng)目管理各方的依據(jù)和準(zhǔn)則。

三、項(xiàng)目管理中涉及的合同種類及如何進(jìn)行合同管理

要全面做好項(xiàng)目整個(gè)生命周期的合同管理的決策和實(shí)施工作，確保整個(gè)項(xiàng)目在不同階段、不同主體之間順利開展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)和效益。 根據(jù)項(xiàng)目階段的不同，合同種類主要存有以下種類：

1、項(xiàng)目決策階段

合同主體主要涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商、咨詢方、政府、土地轉(zhuǎn)讓方、政府、銀行等。在項(xiàng)目的立項(xiàng)和決策階段，組建好既懂工程技術(shù)，又懂法律，既懂經(jīng)營管理，又懂造價(jià)、財(cái)務(wù)的綜合素質(zhì)談判人員作為項(xiàng)目談判班子，能保證在合同談判中處于一種智力均衡，信息對稱的狀態(tài)，增加談判的力量，提高風(fēng)險(xiǎn)識別能力，讓熟知和精通合同的專業(yè)法律人員及地產(chǎn)項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人參與商討合同條款這才能降低合同風(fēng)險(xiǎn)。

2、項(xiàng)目談判階段

主要涉及勘察合同、設(shè)計(jì)合同、招標(biāo)合同、監(jiān)理合同、施工承包合同、采購合同、技術(shù)咨詢合同等，合同主體主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)商、勘察單位、設(shè)計(jì)院、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商、總承包商、監(jiān)理單位等。在項(xiàng)目的談判和實(shí)施階段，需要始終貫徹“利益原則”和“共贏原則”。以利益作為切入點(diǎn)，以共贏作為目的，合理公平設(shè)置合同條款，做到利益平衡。

3、項(xiàng)目的合同簽約和實(shí)施階段

此階段涉及上述合同的實(shí)際簽約和實(shí)施，需要注意識別風(fēng)險(xiǎn)。首先，需要認(rèn)識到項(xiàng)目合同管理中合同訂立的方式及傳遞過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)代科技的發(fā)展使得信息交流迅速快捷，諸如QQ，MSN，EMAIL等此類電子信息的傳遞廣泛應(yīng)用于商務(wù)貿(mào)易和談判之中。對于現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中，要十分警惕在快捷之下的法律風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國法律規(guī)定，數(shù)據(jù)電文亦是有效的文件，但在實(shí)際執(zhí)行之中，往往面臨著證明效力低，無法鑒別真?zhèn)蔚膯栴}，一般數(shù)據(jù)電文需要通過公證方式加以固定，因此，項(xiàng)目中的合同管理需要識別此類風(fēng)險(xiǎn)。

4、項(xiàng)目的合同履行階段

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)務(wù)中，往往存有重口頭指揮，輕書面文件的情況，此種傳統(tǒng)方式的優(yōu)點(diǎn)在于快捷和變通性強(qiáng)，但是其也存有致命性的弱點(diǎn)，即項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在信息傳達(dá)過程中會存有信息缺失、信息傳輸錯(cuò)誤的情況。更嚴(yán)重的是，一旦出現(xiàn)不一致或者糾紛的情況，會出現(xiàn)“口頭指令”無非追蹤和證明。因此，在項(xiàng)目的實(shí)際履行階段，為了避免上述情況的出現(xiàn)及其帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行書面指令的傳輸及階段性成果檢查和書面確認(rèn)，一旦出現(xiàn)與預(yù)期情況不符合的情況，可以及時(shí)追蹤和調(diào)整方向。

四、現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)防范

如前所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目是具有投資大、周期長、工程參與方眾多的系統(tǒng)性工程，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)榉梢庾R不強(qiáng)，缺乏運(yùn)用法律手段管理項(xiàng)目，不能對存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，往往容易被牽著鼻子走，在出現(xiàn)法律糾紛后又不知所措，不僅造成巨大損失，企業(yè)的名譽(yù)、形象也受到嚴(yán)重影響。因此，應(yīng)當(dāng)從以下一些方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范：

1、對項(xiàng)目主要管理人員進(jìn)行法律法規(guī)培訓(xùn)，提高法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識

項(xiàng)目主要管理人員的行為不當(dāng)、缺少風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識系項(xiàng)目管理的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)因素，因此要減輕該風(fēng)險(xiǎn)因素，有必要對其進(jìn)行法律法規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的培訓(xùn)教育，內(nèi)容包括但不限于安全、相關(guān)資質(zhì)許可、《民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《建筑業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》（試行）、《建筑安裝工程總分包實(shí)施辦法》及其它方面的法律法規(guī)、相關(guān)流程標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，以幫助主要責(zé)任人員了解項(xiàng)目開發(fā)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，了解和掌握基本的權(quán)利意識和證據(jù)保全意識，以避免任何一個(gè)疏忽行為導(dǎo)致項(xiàng)目的損失。

1、完善公司制度、嚴(yán)格監(jiān)管公章、合同章、財(cái)務(wù)專用章的使用

現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)務(wù)中往往存在缺少必要的公章使用制度和流程及使用后的文件備案程序，往往申請蓋章人拿文件直接要求立即蓋章，公章保管人缺少必要時(shí)間進(jìn)行文件的審閱、風(fēng)險(xiǎn)分析和報(bào)備程度，直至出現(xiàn)糾紛之時(shí)，才發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)有一份蓋章的合同或其它法律文件已經(jīng)出具。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目中要首先建立公章專人保管制度、公章簽字審閱審批流程制度、蓋章后的文件備案歸檔制度。

2、建立健全證據(jù)收集和保全

在法律案件中，所謂有理而說不清的案件數(shù)不勝數(shù)。有理就是當(dāng)事人自己覺得有理，也就是所謂客觀上有這回事，但說不清，就是指無證據(jù)加以支持。無證據(jù)加以支持的所謂“理”不是法律意義上的“理”，也就是僅僅是法外之“理”。因此，證據(jù)有無、證據(jù)確實(shí)充分與否直接決定訴訟的結(jié)果。

3、完善合同及文檔管理

生效的合同本身在出現(xiàn)糾紛之時(shí)，就直接可以作為證據(jù)直接使用，因此完善合同文檔管理能夠促進(jìn)健全糾紛爭議出現(xiàn)之時(shí)的證據(jù)收集和保全。而設(shè)計(jì)圖紙系公司知識產(chǎn)權(quán)的一部分，需要進(jìn)行保密性管理，一旦外泄或者被其它房地產(chǎn)開發(fā)商使用可能會引起著作權(quán)方面的糾紛，上演潘石屹版“瘋狂的石頭”建筑也撞衫的糾紛。

結(jié) 語

隨著中國房地產(chǎn)市場的繁榮，項(xiàng)目工程投資規(guī)模、數(shù)量的不斷增加，在現(xiàn)代房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中合同管理的重要性越來越重要，在成百上千份與項(xiàng)目相關(guān)的合同中，一旦其中的一個(gè)合同發(fā)生糾紛，可能會引起“多米諾骨牌效應(yīng)”，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失，因此通過有效的合同管理和風(fēng)險(xiǎn)防范措施來規(guī)避可以預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，可以有效地進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理，保證項(xiàng)目中各方的利益。

作者信息： 曹萬青（1980-） 男，上海人，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)管學(xué)院，2010級項(xiàng)目管理工程碩士。

參考文獻(xiàn)