論建筑施工質量與物業管理的關系

隨著我國房地產市場規模的不斷擴張，形成很大規模的房屋建設，而在房屋建設過程中，由于工程項目不同，施工環節不同，施工質量的好壞將直接影響到后期物業管理的服務質量，建筑施工質量與物業管理之間，二者息息相關。

一、我國建筑業發展概況

我國的建筑行業發展與廣大人民群眾的生活十分相關，特別是近年來，隨著我國建設規模的不斷擴大，住宅建設規模也不斷增加，隨著住房制度改革的推進，商品房走入千家萬戶，物業管理需求也日趨深入人心，已經成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業，在加快城市化發展進程、擴大就業和居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環境、構建和諧社區等方面發揮更大的作用。

1、近年來房屋建設規模分析

在房屋建設過程中，房屋竣工和施工面積、住宅投資規模、房地產開發企業新開工面積、住宅商品房平均銷售價格等因素，是影響房屋建設規模的重要影響因素，對今后的房屋管理與維護也會有很大影響。

（1）房屋竣工和施工面積

從2004年以來，我國的房屋建筑發展日趨擴張，截止2013年，全社會房屋竣工和施工面積成倍增長，房屋施工面積從376495.06增長為1336287.60（萬平方米）；住宅房屋施工面積從217580.48增長為673163.29（萬平方米）；不難看出，房屋施工面積和竣工面積得以空前擴張（詳見表1）。

全社會房屋竣工和施工面積 表1

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房屋施工面積（萬平方米）

1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06

住宅房屋施工面積（萬平方米）

673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48

商品住宅房屋施工面積（萬平方米）

486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54

房屋竣工面積（萬平方米）

349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08

住宅房屋竣工面積（萬平方米）

193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12

商品住宅房屋竣工面積（萬平方米）

78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18

房屋竣工價值（億元）

61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60

住宅房屋竣工價值（億元）

31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30

商品住宅房屋竣工價值（億元）

20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70

數據來源：中華人民共和國國家統計局網站

（2）住宅投資規模分析

在建筑業不斷發展的過程中，與百姓密切相關的是全社會的住宅投資規模，在近十年中，全社會的住宅投資從2004年的13464.08增長為2013年的74870.67（億元）；其中，城鎮住宅投資從2004年的11010.13增長為2013年的67483.36（億元）；投資規模不斷擴張，詳見表2。

全社會住宅投資 表2

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

全社會住宅投資（億元）

74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08

城鎮住宅投資（億元）

67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13

房地產住宅投資（億元）

58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95

數據來源：中華人民共和國國家統計局網站

（3）房地產開發企業新開工面積

雖然房屋竣工面積不斷增長，全社會住宅投資不斷投入，開發企業的新開工面積也呈現不斷上升趨勢，2004年為60413.86（萬平方米）；2013年為201207.84（萬平方米），詳見表3。

按用途分房地產開發企業新開工面積 表3

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房地產開發企業新開工房屋面積（萬平方米）

201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86

房地產開發企業住宅新開工房屋面積（萬平方米）

145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01

房地產開發企業別墅、高檔公寓新開工房屋面積（萬平方米）

4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69

房地產開發企業辦公樓新開工房屋面積（萬平方米）

6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19

房地產開發企業商業營業用房新開工房屋面積（萬平方米）

25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81

房地產開發企業其他用途新開工房屋面積（萬平方米）

22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85

數據來源：中華人民共和國國家統計局網站

（4）商品房平均銷售價格

雖然房屋竣工和施工面積不斷增加，住宅投資規模不斷加大，房地產開發企業新開工面積不斷擴張，商品房的銷售價格還是不斷增長，以住宅商品房平均銷售價格為例，2004年為2778.00（元/平方米）；2013年為5850.00（元/平方米），詳見表4。

按用途分商品房平均銷售價格 表4

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

商品房平均銷售價格（元/平方米）

6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00

住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）

5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00

別墅、高檔公寓平均銷售價格（元/平方米）

12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00

辦公樓商品房平均銷售價格（元/平方米）

12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00

商業營業用房平均銷售價格（元/平方米）

9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00

其他商品房平均銷售價格（元/平方米）

4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00

數據來源：中華人民共和國國家統計局網站

2、建設規模增長，對物業管理的需求增加

通過對表1至表4中的數據進行分析，不難看出，房屋竣工和施工面積、住宅投資規模、房地產開發企業新開工面積均是上升趨勢，但是住宅商品房平均銷售價格的增長幅度還是非常大的，這足以說明，建設規模和購買力之間，量價齊升，目前，我國廣大城市居民的住房需求正從追求生存空間的數量型轉向數量和質量并重，隨著住房商品化發展，物業管理與老百姓直接相關，物業服務企業為廣大居民提供了相關專業服務，自2004年開始，我國的房地產市場的投資一直保持著迅猛的增長勢頭，房屋施工房屋面積、竣工房屋面積、住宅投資規模逐年增長。數據表明：2004-2013年間，我國房地產的巨大利潤空間吸引了各種資金的持續進入，房地產市場的供給迅速增加，在這種經濟形勢下，建筑施工質量對后期物業服務的影響，應引起各行業專業技術人員的充分重視。

二、建筑施工質量對后期物業管理的影響

建筑物本身構造由基礎、墻和柱、樓板、樓梯、屋頂、門窗等六個主要部分組成，這六個不同構造組成在不同施工階段的質量保障，對后期物業項目服務與管理都有很大影響，因此，在各個不同施工階段應充分考慮對后期物業服務的影響。

1、 基礎施工

俗話說，萬丈高樓平地起，基礎作為建筑物的重要組成部分，承受了建筑物的全部荷載，并且在建筑工程中屬于隱蔽工程，對于建筑物來說，建筑主體設計和施工質量再好，如果沒有一個穩固耐久的基礎，建筑物后期使用也會出現問題，如：不均勻沉降，上部結構開裂，一旦基礎出現問題，維修起來非常困難，維修費用高、施工難度大，維修周期長等問題。如果，房屋銷售后移交給物業公司提供服務，就會造成業主與物業企業的誤解和矛盾，業主會將對房屋質量的不滿意轉嫁到物業服務企業身上，物業服務企業將代人受過，甚至影響到業主及時交納物業服務費，給物業服務企業帶來經濟損失，因此，在基礎施工階段、建設單位（開發商）、施工單位、工程監理公司、物業服務企業前期介入人員和相關政府主管部門要嚴格把關，按照國家相關基礎施工規范進行施工，確保基礎施工質量關，為今后的物業服務企業管理與服務奠定基礎。

2、墻體施工

墻體是建筑物的一個重要組成部分，在建筑物中是豎向構件，首先，墻體應具有足夠的強度和穩定性，其次，從節能考慮應具有保溫隔熱性能，特別是外圍護墻，再次，墻體應具有隔聲、防火、防潮、放射線等功能。在墻體施工過程中，應嚴格按照國家施工規范把關，執行現行的《建筑抗震設計規范》，嚴把施工質量關，為今后的物業管理提供物質基礎。

3、樓板及樓地面施工

樓板是多層和高層建筑分隔建筑物空間的水平承重構件，在現代建筑中鋼筋混凝土樓板是目前最為普遍的一種，在施工階段應注意保證堅固要求，強度和剛度都應該滿足設計要求，特別是有防水要求的衛生間，在施工和裝修過程中，注意防潮、防水方面的施工質量，一旦出現問題，就會引起樓上和樓下業主之間的鄰里糾紛，雙方業主就會找到物業服務企業進行溝通，給入住的業主日常生活帶來不必要的麻煩。也會給物業服務企業帶來很大工作量。

4、樓梯施工

兩層以上的房屋就需要有上下交通和疏散設施，即樓梯、電梯、自動扶梯等。設有電梯和自動扶梯的建筑物，也必須同時設置樓梯，因為，在遇見特殊情況如：停電、發生火災等，人們要通過樓梯進行疏散。樓梯施工過程中，除了本身自重較大，使用荷載也較大，因此，必須有堅固的墻體或框架支撐，確保投入使用后具有足夠的安全性。施工過程中也要注意防火、安全疏散的問題。樓梯間四周必須是耐火墻體來保證防火疏散的要求。除此之外，樓梯的細部施工質量也很重要，例如：防滑構造措施（凹槽、金剛砂、金屬條等）的施工質量直接影響后期使用，因為，樓梯時傾斜構件，為避免行走時滑倒，應嚴格注意施工質量，確保業主入住后上下樓梯時的人身安全。

5、屋頂施工

屋頂是建筑物最上部結構部分，具有雙重功能：維護、承重，所以必須在施工過程中解決好防水、排水、保溫隔熱等等問題。首先，防水和排水是屋頂最基本的功能要求，工程實踐證明：排水是防水的主要措施，排防結合，根據不同的屋頂形式，有的以排為主，有的則以防為主。現在有很多新建住宅區，由于施工問題，造成業主入住后時間不長，就出現屋頂滲漏現象，維修起來非常麻煩，因此，在屋頂施工階段，防水和排水問題是屋頂施工質量的關鍵環節，應引起建設單位、施工單位、監理單位等各方主體的注意，確保為今后的物業管理掃清障礙。

6、門窗施工

門窗是建筑物的一個重要組成部分，屬于建筑物的圍護構件，具有分隔、保溫、隔熱、防火、防水、防風塵以及防盜要求。門是交通疏散的必經要道，設計及施工應符合防火規范要求，保障正常交通的需要與緊急疏散的安全。門窗在關閉的情況下，應盡能的封閉，從而達到防風塵、防雨水的作用。同時，應注意保溫隔熱、隔聲的性能，保溫隔熱性能對業主入住之后的居住舒適性和建筑節能措施，都是意義非凡的，如果施工質量欠缺，不但會影響業主的正常生活，也會造成能量損失，不利于建筑節能要求。

綜上，建筑工程的各個施工階段，其內容復雜，施工周期較長，保障良好的施工質量，不是一朝一夕能解決的事情，需要多方合作，嚴格遵守國家施工規范，才能為后期物業管理與服務奠定基礎。

三、確保建筑施工質量的措施

建筑工程施工質量的好與壞直接影響的業主入住后的生活質量和物業服務企業的服務質量，因此，應引起施工單位和物業服務企業的多方重視，應對措施如下。

1、 確保施工監理質量

由于房地產項目開發周期較長，很多施工內容屬于隱蔽工程（如基礎施工、地下管網施工、水電管線安裝等），因此，在施工的各個環節，如地基與基礎施工、主體施工、裝飾裝修施工、水暖電施工、中央空調安裝于調試、電梯安裝于調試等各個環節，物業服務企業均要與開發企業、監理公司一起共同進行質量監理，確保各個環節保質保量完成施工任務，為今后物業管理掃清障礙。確保物業能正常運轉，最大限度發揮其正常使用功能，為全體業主和使用人提供服務保障。

2 、物業服務企業建立施工技術檔案

物業服務企業在施工過程中要早期介入，參與各個環節的施工監理，保障質量，同時要盡可能地全面搜集物業的各種資料，同時熟悉各個部分，逐步建立物業項目的各個施工環節的技術檔案，為后期物業服務奠定基礎。

3、 確保國家技術標準在施工階段的應用

物業服務企業應根據國家規定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發企業一起認真進行技術交底和圖紙會審。近年來，我國住建部頒布了很多新標準，如《視頻安防監控系統工程設計規范》、《出入口控制系統工程設計規范》、《民用建筑綠色設計規范》、《建筑外墻清洗維護技術規程》等一大批國家技術標準，物業服務企業人員應充分熟悉這些標準，并應用與具體的施工階段，確保在施工過程中，施工企業能嚴格執行國家技術標準，保障施工質量，為后期物業管理與服務掃清障礙。

4 、確保建筑材料選用符合國家綠色環保要求

2010年11月我國住建部頒布了《民用建筑綠色設計規范》，從而對節地、節能、節水、節材和環境保護等內容作出基本界定，對建筑設計、建筑材料、給水排水、暖通空調和建筑電氣等綠色設計理念提出了技術規范要求。為了使得業主和使用人得到一個環境優美、清潔安靜的綠色居住環境，物業服務企業人員在房地產項目開發建設的可行性分析時就要依據新的規范要求嚴格審核設計方案，并對后期施工階段是否嚴格履行設計標準，進行把關。確保建筑材料選用和執行均能達到《民用建筑綠色設計規范》國家標準。從而保障為業主和使用人提供一個綠色安全的居住環境。

5 、物業服務企業與建設單位在施工階段應密切合作

物業服務企業和房地產開發企業在施工階段要密切合作，因為，一個房地產項目在今后交付使用過程中，至少使用幾十年，甚至上百年，施工質量的好壞直接影響到物業的正常使用，對于開發企業來說，它開發出的產品其質量的好壞，影響到它的今后信譽，而物業服務企業在施工階段的介入，增加了房地產開發企業的技術監督力量保障對工程質量的監督，為下一步的物業承接查驗做好了準備，也可為房地產開發企業增強售后服務質量提供了方便。

物業管理行業涉及千家萬戶，關系到社會的和諧穩定，因此，各級政府要不斷加大施工過程監管力度，嚴格工程監理管理制度，促進物業管理行業的發展。

綜上，隨著我國經濟發展形勢越來越好，人們的經濟收入也在不斷增加，對生活環境質量的追求也越來越高，只有不斷學習發達國家的物業管理先進經驗，不斷提升建筑施工質量，才能促進我國的物業管理行業健康、有序的發展。

參考文獻：

【1】《建筑工程概論》2012年9月，中國建筑工業出版社，段麗秋主編

【2】《物業管理綜合能力》，2006年8月，中國建筑工業出版社，韓朝主編

【3】《物業管理實務》，2014年7月，中國建筑工業出版社，張秀萍主編

【4】 國家統計局網站

【5】 中國物業管理協會網站