物業(yè)管理中外墻滲漏問(wèn)題的研究

張艷敏

【摘要】目前外墻滲漏水是物業(yè)管理中常見(jiàn)的業(yè)主投訴問(wèn)題，外墻滲漏嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，也影響了物業(yè)公司管理工作的正常展開(kāi)。作者將結(jié)合自己多年的物業(yè)管理研究和工程管理的經(jīng)驗(yàn)，分析了引起外墻滲漏水的主要原因、如何采取正確有效的維修方法處理該問(wèn)題，希望能給物業(yè)公司的房屋管理和維修工作提供一些參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 外墻滲漏 研究

一、引言

外墻是建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的主體，從建筑角度來(lái)講它不僅要承擔(dān)一定的荷載、遮風(fēng)擋雨、保溫隔熱防火安全的功能，還可以抵抗外界物理、化學(xué)、生物破壞的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。外墻從結(jié)構(gòu)構(gòu)造上來(lái)講，它包括構(gòu)造層內(nèi)外找平層、結(jié)合層、保溫隔熱層、防水層以及飾面層。從物業(yè)管理角度來(lái)講外墻不僅具有其本身的建筑功能，而且在物業(yè)的保值增值起著至關(guān)重要的作用。

作為物業(yè)管理部門，如何采取有效的管理方法、快速查找準(zhǔn)確確定外墻滲水原因和滲水點(diǎn)的位置，并能采取正確的維修方法及時(shí)有效解決外墻滲漏水問(wèn)題，是物業(yè)公司共同面臨的難題。因此我們結(jié)合多年房屋管理與維修經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行研究，希望能給物業(yè)房屋管理和維修工作提供一些參考與借鑒。

二、外墻滲漏產(chǎn)生的原因

外墻作為建筑的豎向構(gòu)件，一般情況是不存水、不積水、不易出現(xiàn)滲漏的。但是，因設(shè)計(jì)不合理、施工粗糙、低劣材質(zhì)或選材 不當(dāng)、用戶使用不當(dāng)或管理不善等因素都會(huì)引起墻體的裂損導(dǎo)致滲漏。

（一）設(shè)計(jì)不合理引起的外墻滲漏

在設(shè)計(jì)階段，很多設(shè)計(jì)人員只重視建筑物的空間尺寸，不重視使用功能和細(xì)部構(gòu)造，為建筑物外墻滲漏埋下隱患。如設(shè)計(jì)人員不重視細(xì)部大樣設(shè)計(jì)，如窗臺(tái)坡度、鷹嘴、滴水槽、穿墻管、外墻預(yù)埋管件、門窗、幕墻與墻體間的接縫等防水的細(xì)部構(gòu)造。還有的設(shè)計(jì)人員一味追求美觀而將外墻飾面磚（小型）設(shè)計(jì)成細(xì)縫拼接，使裝飾施工中磚與磚之間不能嵌填密封材料，導(dǎo)致漏水。建筑師在設(shè)計(jì)中對(duì)外墻防水不重視，外墻面設(shè)計(jì)沒(méi)有防水概念及功能設(shè)定，從而使建筑物外墻的防水功能下降。

圖2 房屋細(xì)部構(gòu)造與外墻防水

（二）施工粗糙引起的外墻滲漏

在外墻施工時(shí)，施工工人不按設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范進(jìn)行施工，如：砼配和比掌握的不準(zhǔn)確，水灰比過(guò)大，影響到砼墻體的強(qiáng)度。磚層水平灰縫砂漿飽滿度不足80%，豎向灰縫無(wú)砂漿（空縫或瞎縫），為雨水預(yù)留滲入通道。澆筑時(shí)振搗不密實(shí)、養(yǎng)護(hù)不及時(shí)、拆模過(guò)早，都會(huì)造成砼墻體出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞以及裂縫等現(xiàn)象。

（三）低劣材質(zhì)或選材不當(dāng)引起的外墻滲漏

施工方為了節(jié)省造價(jià)，選擇劣質(zhì)或低標(biāo)號(hào)材料，是材料防水性能下降。也由于涉及人員對(duì)新工藝、新材料的應(yīng)用缺乏了解，特別是對(duì)新型建筑防水材料的性能、使用范圍、使用條件知之甚少，不能根據(jù)建筑物的不同部位，選用不同的防水材料，從而因選材不當(dāng)造成浪費(fèi)或外墻滲漏。

三、外墻滲漏問(wèn)題的維修

外墻滲漏水是由于多種原因引起的，而且出現(xiàn)損壞的部位往往與滲水點(diǎn)不一致，因此也造成維修多次不能有效解決的問(wèn)題出現(xiàn)，針對(duì)這種情況，在外墻滲漏維修前，首先應(yīng)該將滲水點(diǎn)準(zhǔn)確定位。

（一）、墻體滲漏部位的確定

（1）觀察法：對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，發(fā)現(xiàn)滲漏部位，找出滲漏點(diǎn)和水源點(diǎn)，并對(duì)其部位進(jìn)行反復(fù)觀察，劃出標(biāo)記，作好記錄，以利作出正確判斷。該方法宜于在雨天進(jìn)行。

（2）淋水檢查法：該方法即在墻面進(jìn)行加壓沖水約1小時(shí)，發(fā)現(xiàn)漏痕。該方法必須是在初步查勘并已確定滲漏方位和范圍的情況下采用，可較準(zhǔn)確的確定漏點(diǎn)。特別是在屋面、墻面同時(shí)滲漏的情況下更宜于采用。

（二）、不用的滲漏選擇不同的維修

（1）防水材料功能降低引起的滲漏的維修：

該施工方法基面要求清潔、無(wú)浮漿、無(wú)水漬。涂料的配合比、制備和施工必須嚴(yán)格按各類涂料要求進(jìn)行。涂粉料選擇：使用油溶性或非濕固性材料，基面應(yīng)保持干燥，其含水率<8%。在潮濕基面上施工應(yīng)選擇濕固性涂料，含有吸水能力組分的涂料、水性涂料。涂料的施工應(yīng)沿墻自上而下進(jìn)行，不得漏噴涂、跳躍式或無(wú)次序噴涂。噴涂次數(shù)不少于二遍，后一道涂料必須待前一道涂料結(jié)膜后方可進(jìn)行，且涂刷方向應(yīng)與前一道方向垂直。防水層初期結(jié)膜前（一般24小時(shí)）不能受雨、雪侵蝕，在成膜過(guò)程中，如因雨水沖刷產(chǎn)生麻面或脫落時(shí)，必須重新修補(bǔ)、涂刷。涂膜防水層可用無(wú)紡布、玻璃布作加筋材料。該方法操作方便、直觀效果好。

（2）設(shè)計(jì)不當(dāng)引起的滲漏維修：

首先先按照設(shè)計(jì)規(guī)范，修護(hù)防水構(gòu)造，然后重新對(duì)構(gòu)造做防水。構(gòu)造防水有兩種，一類是屬于線型構(gòu)造防水，其功能是使水流分散，減小接縫處的雨水流量和壓力。常見(jiàn)形式為滴水線、擋水臺(tái)，常設(shè)部位在女兒墻壓頂處，屋面檐口，腰線，窗臺(tái)，上、下外墻板接縫處。如線型構(gòu)造部分輕度或局部破壞，其他大面積完好無(wú)損，可采用高強(qiáng)水泥漿、防水膠泥等材料進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)其排水功能。另一類屬于空腔構(gòu)造局部破壞時(shí)，采用恢復(fù)性修理效果較好。

四、結(jié)論

因此，從設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)著手，重視物業(yè)公司前期介入工作，爭(zhēng)取讓物業(yè)公司早介入早管理。不僅可以有利于物業(yè)公司，還可以幫助設(shè)計(jì)方及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段可能會(huì)引起外墻滲水的不當(dāng)設(shè)計(jì)，及時(shí)修改。施工階段的及時(shí)介入讓物業(yè)更直觀的掌握外墻施工的細(xì)部構(gòu)造，便于正確分析后期管理中外墻滲漏位置和出現(xiàn)滲漏的原因。后期的物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)管理規(guī)約及時(shí)制止有可能會(huì)引起房屋外墻面損壞的不當(dāng)使用，這些工作都有助于有效的預(yù)防房屋外墻滲漏水問(wèn)題的發(fā)生。

參考文獻(xiàn)：

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