淺析地產開發過程中對土建環節的造價控制措施

周潔

【摘要】造價控制是影響房地產價格最主要的因素之一，造價的控制貫穿于整個房地產開發全過程。本文根據多年從事房地產工作的經驗，分別從從工程造價的特點及含義以及房地產開發中土建環節造價控制進行了研究，并提出了一些具體的措施。

【關鍵詞】地產開發；土建；造價；控制

工程造價通俗講就是建筑工程的建造價格，目前對工程造價的含義有兩種方式：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預計在技術勞務市場、設備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設工程總價格和建筑安裝工程的價格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對象，通過招投標、承發包或其他交易方式，在進行多次特性預估的基礎上，最終形成的價格。②從業主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設一項工程實際開支或預期開支的全部固定資產投資費用。本文以具體案例進行相關分析與探討。

小區住宅樓36棟，其中多層帶裙樓15棟，多層16棟，小高層5棟。多層及多層帶裙樓均為六層坡屋面，靜壓樁承臺基礎，框架結構，小高層為十一層平屋面靜壓樁承基礎。共計建筑面積152000平方米。

一、該小區單體施工圖設計

由甲、乙、丙三個設計單位完成。甲設計院設計B區1-12號樓其中多層帶裙樓和多層各6棟，建筑面積33925㎡。乙設計院設計A區7、8、11、18-24號樓多層帶裙樓3棟，多層5棟，小高層2棟，建筑面積55028㎡。丙設計院設計A區1-6、9、10、12-17號樓，其中多層帶裙樓6棟，多層5棟，小高層3棟，建筑面積63366㎡。根據預算部門施工圖工程造價計算結果總體看來各項主要經濟指標比較合理，多層571.96元/㎡，多層帶裙樓588.51元/㎡，小高層607.20元/㎡。單方鋼筋用量：多層42.07kg/㎡，多層帶裙樓42.43kg/㎡，小高層46.69kg/㎡。砼單方用量：多層0.324m3/㎡，多層帶裙樓0.329m3/㎡，小高層0.32m3/㎡。砌體單方用量，多層0.204m3/㎡，多層帶裙樓0.193m3/㎡，小高層0.168m3/㎡。大部分指標低于目前市造價站頒布的指數，但鋼材指標多層部分偏高，現就三設計單位多層部分的各項指標作以下具體分析。

二、各設計單位主要指標分析

1、從土建單方造價分析（元/㎡）

多層：乙設計院571.85元，丙設計院571.98元，甲設計院572.08元，單方造價比較接近差異僅為0.23元。

多層帶裙樓：丙設計院575.66元，甲設計院590.68元，乙設計院607.51元，差異較大丙設計院分別低甲設計院15.02元，低乙設計院31.85元。

2、砼單方含量分析（m3/㎡）

多層：乙設計院0.322m3，甲設計院0.322m3，丙設計院0.328m3，三設計單位差異僅0.006m3。多層帶裙樓：甲設計院0.316m3，丙設計院0.333m3，乙設計院0.346m3，三設計單位差異較大，甲設計院分別低丙設計院0.017m3，乙設計院0.03m3。

3、鋼筋單方含量分析（kg/㎡）

多層：甲設計院39.94kg，丙設計院41.51kg，乙設計院44.24kg，三設計單位差異較大，最大差異為4.30kg.多層帶裙樓：丙設計院40.83kg，甲設計院41.93kg，乙設計院46.20kg，三設計單位差異較大，最大差異5.73kg。

4、砌體單方含量（m3/㎡）

多層：丙設計院0.191m3，乙設計院0.19m3，甲設計院0.237m3，最大差異0.047m3，差異較大。

多層帶裙樓：丙設計院0.185m3，乙設計院0.19m3，甲設計院0.203m3，最大差異0.018m3.

三、三家設計單位綜合分析后的結果

1、多層三設計單位的單方造價基本持平，砼的單方含量接近，砌體單方含量甲院略高，乙設計院鋼筋含量高4kg/㎡.乙設計院的五棟樓鋼筋含量均在42kg/㎡，以上其中A21號樓為49.61kg/㎡相比較偏高。

2、多層帶裙樓部分引起造價差異的主要因素仍是乙設計院鋼筋含量較高，每平方含量差異達5.73kg.綜合分析比較后，乙設計院所設計的三種類型“砼及鋼筋”分部明顯高于其它二家。

四、設計分析根據統計分析

多層房屋鋼筋含量差異較大，選擇A2#、A5#、A21#、A23#4棟具有相同或相近戶型，而單方砼、鋼筋用量差距較大的多層住宅進行對比，其中A2#樓與A21#樓以F1房型、A5#樓與A23#樓以E2a房型進行對比。對比所選擇梁、柱等在柱距、跨度、荷載方面相同或相近，因而具有可比性。由于設計人員、設計思路、結構選型等方面的不同，使設計出現了一定差異，下面進行簡要的分析。

1、柱配筋從底層至頂層隨受力變化，未作相應調整。如：乙設計院A23#樓除KZ3隨樓層增加變截面調整配筋外，其余柱內配筋未變；

丙設計院近半數柱型隨樓層增加鋼筋型號減小，用量降低，如：A2#樓KZ7的①號主筋，自承臺起為4φ25，在2.97m處變為4φ22，至11.9m處變為4φ16，鋼筋截面減少60%.

2、結構方案中確定的柱網尺寸較大，造成柱截面、梁截面偏大、鋼筋用量偏大，如：丙設計院A5#樓（13）～（19）/（A）軸，總跨度9.6m，布置框架柱4根，底層該跨度內3米層高的柱主筋鋼筋用量192.3公斤；

乙設計院A23#樓（11）～（16）/（A）軸，總跨度9.6m，布置框架柱3根，構造柱1根，底層該跨度內3米層高柱主筋鋼筋用量262.8公斤。

3、相同或偏小柱網尺寸下，柱型選擇偏大，配筋量偏大，如：丙設計院A5#樓底層（14）/（H）軸KZ3，截面300×400，配筋4φ16，2φ16，2φ16，3米層高該柱鋼筋用量37.8公斤；

乙設計院A23#樓底層（12）/（C）軸KZ16，截面450×450，配筋4φ18，4φ16，4φ16，3米層高該柱鋼筋用量61.9公斤。

4、相同跨度下，梁截面尺寸一致配筋選擇偏大，如：丙設計院A2#樓底層（12）/（C）～（F）軸KL12，跨度5.4m，截面尺寸250×500，配筋2φ16，2φ18；

乙設計院A21#樓底層（12）/（C）～（F）軸KL8，跨度5.4 m，截面尺寸250×500，配筋2φ18，3φ16.

5、相同跨度及梁截面尺寸下，箍筋未進行優化，如：上例中，丙設計院A2#樓5.4跨KL12，截面尺寸250×500，箍筋φ6@100/150 ；乙設計院A21#樓5.4跨KL8，截面尺寸250×500，箍筋φ8@100/200.同時乙設計院設計中均采用φ8箍筋，未采用φ6箍筋。

五、綜合評價

三設計單位設計的經濟合理性根據以上的綜合分析，甲設計院設計的多層相對合理；多層帶裙樓相對合理；乙設計院在設計思路、結構選型、經濟合理方面有需進一步提高。

綜上所述，在施工圖設計前合理的結構選型，梁柱鋼筋的合理配置對工程造價的影響是非常重要的。為了保證工程造價的合理性，達到節約投資的目的，必須在設計階段就應進行有效的控制。