淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理

吳衛(wèi)芳

【摘要】為了更好的維護(hù)市場發(fā)展，國家已經(jīng)從稅收方面進(jìn)行整改、監(jiān)管，也說明了房地產(chǎn)愈來愈受到大眾的關(guān)注。在這種大的壓力下，做好稅務(wù)風(fēng)險管理是每家房地產(chǎn)企業(yè)必須面臨的問題。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀，對改善稅收風(fēng)險管理的方法進(jìn)行了簡單的闡述。

【關(guān)鍵字】 房地產(chǎn)；企業(yè)；稅收；風(fēng)險管理

自進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，商品房開始替代原有的住房體系，讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更加繁榮。當(dāng)前，房地產(chǎn)在國內(nèi)各大城市GDP中都持很大比重，同時這也標(biāo)志著各大城市的發(fā)展水平。2010年，國內(nèi)開始實施土地增值稅收入清算，從而細(xì)化房地產(chǎn)各種費用扣除；2011年，“新國八條”對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了規(guī)范，如：第二套房的首付必須超過60%，貸款利率大于1.1倍，增強(qiáng)住房信貸政策略；2014年，稅務(wù)局把房地產(chǎn)納入項目檢查指令。這都說明了在房地產(chǎn)行業(yè)實施稅務(wù)風(fēng)險管理是必須實施的。

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理概述

納稅人沒有正確利用法規(guī)或者規(guī)避失敗而造成的不良后果的可能性，即：稅收風(fēng)險，它是納稅人觀念滯后，經(jīng)濟(jì)環(huán)境多樣性、復(fù)雜性以及錯誤理解稅收法規(guī)的結(jié)果。

1.1房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收管理的必要性

稅收風(fēng)險管控是在法律允許的范疇內(nèi)，利用理財、投資、經(jīng)營等活動做好事前規(guī)劃、控制、設(shè)計、安排與審閱工作，以避免或者減小稅務(wù)罰款，盡量規(guī)避風(fēng)險，并且在不影響國家稅法的條件下，使用節(jié)稅的方式，減小企業(yè)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險大、稅務(wù)負(fù)擔(dān)重、利潤難以維持穩(wěn)定增長，都說明了房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收風(fēng)險管理的緊迫性。

1.1.1稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加

當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)得到土地時，耕地占用稅、契稅都需要支付，另外需要支付開發(fā)土地等一系列費用總計不超過房價的1/2。同時我們可以了解到：房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，稅費總數(shù)額并不大，稅費以稅輕費重的比例呈現(xiàn)。

1.1.2涉稅風(fēng)險大

從國內(nèi)稅務(wù)總局反饋的信息來看：房地產(chǎn)是唯一持續(xù)5年被納為專項稅務(wù)審核的行業(yè)，大眾普遍表示：房地產(chǎn)偷稅漏稅的方式越來越高明，而尋求公開保護(hù)的呼聲也越來越大，甚至部分地區(qū)超過90%的房地產(chǎn)企業(yè)都有涉稅問題。房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務(wù)檢查的關(guān)鍵，由于其涉稅風(fēng)險始終較大，現(xiàn)在已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重點。利用稅務(wù)風(fēng)險管理，將企業(yè)風(fēng)險耗費降到最低，要求減小風(fēng)險可能性，即使風(fēng)險已經(jīng)存在，利用風(fēng)險管控措施也能減小損失，做好安全保障工作。

1.1.3企業(yè)無法得到快速增長的利潤

在企業(yè)做重大決策時，通常會考慮可能涉及到的稅收因素，調(diào)查優(yōu)惠政策與稅收法規(guī)，以此策劃出稅收管理，讓企業(yè)風(fēng)險決策更加合理、科學(xué)。另外，受傳統(tǒng)經(jīng)營理念的影響，一旦企業(yè)稅收存在問題，相關(guān)單位會立馬想到送禮品、拉關(guān)系解決問題，而這些花費正是政策資本。在其他條件不變的情況下，利用稅收管理能有效控制和減少政治成本。因此，有效的稅收風(fēng)險管理策略，對確保企業(yè)利潤穩(wěn)定增長，提高企業(yè)綜合能力，推動現(xiàn)代化房地產(chǎn)單位發(fā)展都具有重要作用。

1.2當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀

1.2.1缺乏內(nèi)控

從當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的矛盾來看：一是房地產(chǎn)組織構(gòu)造復(fù)、業(yè)務(wù)多樣、活動繁雜，項目開發(fā)商包含加工業(yè)、施工安裝、設(shè)計規(guī)劃、建材商貿(mào)、銷售代理、物業(yè)管理與廣告設(shè)計等多個部門，讓房地產(chǎn)單位的財務(wù)工作繁雜、核算混亂、管理系數(shù)大；其二，稅收風(fēng)險比較薄弱、管理落后、資源缺乏，讓實際納稅始終存在差異。

雖然當(dāng)前很多企業(yè)已經(jīng)建起了風(fēng)險管理與內(nèi)控制度，但是并沒有有效的、系統(tǒng)的履行稅法規(guī)定。甚至很多企業(yè)根本沒有建立起有效的風(fēng)險管控與內(nèi)控體系。即使有內(nèi)控制度，但是很多企業(yè)根本不愿意、無法實施稅收風(fēng)險管控方法，或者沒有遵循稅收風(fēng)險管理原則，依然會給企業(yè)造成嚴(yán)重的稅收風(fēng)險。

1.2.2稅收策劃進(jìn)入誤區(qū)

策劃稅收的根本目的是減少繳稅，因稅收活動策劃失敗造成的后果稱為稅收風(fēng)險。如果企業(yè)適時調(diào)整稅基，就能達(dá)到少繳稅的目的；而降低適用稅率，則將收到雙贏的效果。例如：土地增值稅，其收稅對象是增值的土地范圍，交稅數(shù)額由稅基大小與適用稅率決定；具體如：一塊地由開發(fā)商賣出，比開發(fā)前增值1500萬元，那么該地的稅基也就是1500萬元，如果將其調(diào)整到900萬元，不僅稅基會減小，適用稅率也會下降。當(dāng)然，企業(yè)在確定稅收選用方案、項目策劃、實施組織等方面沒有整合納稅要求進(jìn)行，或者沒有完全把好稅收政策的優(yōu)勢，最后不能科學(xué)執(zhí)行和運用稅收政策，從而出現(xiàn)策劃風(fēng)險。

1.2.3企業(yè)辦稅人員自身素養(yǎng)不高

從日常經(jīng)營來看：受納稅人自身素養(yǎng)影響，很難全面、及時的掌握稅收法規(guī)，或者把握法規(guī)稅法的精神不夠，雖然能夠滿足稅法的主觀愿望，但是在行為上根本不能依照稅收規(guī)定實施，或者局部、表層滿足規(guī)定，整體和實質(zhì)上不能依照稅收要求進(jìn)行，最后出現(xiàn)逃稅、漏稅，面臨補(bǔ)稅與聲譽影響等危害。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理的方法

2.1完善稅收內(nèi)部控制體系

內(nèi)控體系包含從經(jīng)營到整個財務(wù)控制等多個方面，健全稅收內(nèi)控體系也是增強(qiáng)企業(yè)稅收管理的有效方法之一。房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)稅收內(nèi)控需要根據(jù)成本適用性、權(quán)益和權(quán)威等方面不斷完善。實施與健全稅務(wù)內(nèi)控，不僅有助于改善涉稅資料可靠性，對提高納稅審計、流程優(yōu)化與稅法貫徹都有很大影響。稅收內(nèi)控作為企業(yè)內(nèi)控的重要方面，它的實施需要企業(yè)稅務(wù)、審計、會計、信息等多個部門共同實施，必要時結(jié)合專業(yè)的審計、咨詢企業(yè)共同完成。

2.2增強(qiáng)稅收策劃效果

在企業(yè)決策與經(jīng)營中，為了達(dá)到提高風(fēng)險管理的效果，必須堅持依法納稅原則，科學(xué)策劃，提高經(jīng)營業(yè)績，同時這也是提高財務(wù)管理能力的重要方法。 由于經(jīng)營業(yè)績和商品價格、市場狀況、經(jīng)營理念等諸多因素有著密切關(guān)系，所以必須依法設(shè)立規(guī)范、完整的財務(wù)會計憑證、賬冊與報表，這樣才能確保稅收籌劃的合法性。

首先，是做好納稅檢查，然后將檢查結(jié)果作為企業(yè)會計記錄的憑證。其次，企業(yè)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求，在取得企業(yè)會計憑證與基礎(chǔ)記錄工作后，從源頭上提高納稅設(shè)計效果。

2.3對涉稅人員進(jìn)行有針對性的培訓(xùn)

提高納稅人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)作為做好房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范的重要途徑，對交易復(fù)雜、業(yè)務(wù)量大的房地產(chǎn)單位來說，為了增強(qiáng)風(fēng)險管控，管理人員必須具備良好的管理經(jīng)驗和業(yè)務(wù)素養(yǎng)，通過明確稅收知識，更好的掌握稅收法規(guī)與相關(guān)政策要求。因此，在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合稅收要求，使用行之有效的方案，在多個渠道中進(jìn)行新知識、管理技能和信息化培訓(xùn)，讓管理人員主動利用稅法武器維護(hù)企業(yè)效益，抵御稅收風(fēng)險。

另外，針對國內(nèi)稅法體系不健全等問題，為了確保納稅人權(quán)益，必須從稅務(wù)管理上，完善稅收風(fēng)險管理與交流機(jī)制，從而最大程度的減小對企業(yè)造成的風(fēng)險與損失。

3.結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)以其平均利率高、稅費廣、經(jīng)營復(fù)雜等特征決定了其帶有較大的稅收風(fēng)險。因此，在實際工作中，相關(guān)單位必須從自身情況出發(fā)，通過健全風(fēng)險管理策略，及時找出問題，將損失降到最低，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

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