關于房地產企業成本控制的探析

沈文萍

【摘要】在日益激烈的市場競爭中，要想獲得更大的經營利潤，房地產企業應該加強成本管理，實現對成本的有效控制。房地產的成本控制是指在房地產開發時對主要開銷中的可變費用的管理和控制。這些費用不僅是可以控制的資本費用，還是對房產項目中經濟收益影響比較大的費用。本文將從對房地產成本控制方面的定義出發，通過解析房地產成本的組成類別，最后逐漸從各個環節提出對房地產成本的控制措施。

【關鍵詞】房地產；成本控制；構成類別；控制措施

1引言

近期以來，我國的房地產領域發展飛速，在一定程度上推動了其行業的快速發展和進步，但是發展太快也帶來許多問題，如房價過高等。因此，為了更好的使市場穩定，政府以及有關部門采取了一系列調控市場的措施，從而保證房地產行業更加穩定成熟的發展。對房地產企業而言，想要最大化實現自身效益，就應該從決策到實施等各個環節進行嚴格的成本預算、資源使用控制，實現減少資源使用以及降低能耗從而增加自身的經濟效益。本文中將結合所學知識以及相應經驗，對該項目進行淺析。

2成本控制

房地產成本控制是對項目實施中各項成本構成所占的比例、可控性、彈性空間等進行科學分析，在初始決策時對成本進行估算，在有了設計方案后再進行成本預算以及成本動態控制，最終實現項目利潤指標的一個完整的過程。通俗來說就是把房地產項目的各項成本與費用控制在預定標準之內的一系列組織管理活動被稱為房地產成本控制，它是一種全過程、全員的的管理活動。強化房地產成本控制與管理是房地產企業增加收入、提高經濟效益的重要方式之一，同時成本控制也是影響企業生存與發展以及在激烈的房地產行業競爭中立于不敗之地的關鍵因素。總之，房地產開發企業若是想在日益激烈的市場競爭中長期處于優勢地位，取得最佳的經濟效益，就必須在成本控制方面投入足夠的重視。

3房地產成本的構成

要探究房地產項目的成本控制問題，首先需要弄清房地產項目開發成本的基本構成，在一定時期內為設計、建設以及銷售房地產開發產品而支出的各種費用被稱為房地產開發成本。如表一所示，詳細地介紹了房地產成本的構成類別。

表一.房地產成本類別

成本類別 釋義

土地征用及拆遷補償費級批租地價 在開發房地產時，會向居民征用土地而產生的費用，包括原有建筑的拆遷補償、征地費用還有安置費用等，以及以批租方式得到土地的批租地價。這些費用都是房地產前期開發所需要準備的費用，其中土地費用最為常見。對于決定是否開發一個項目之前，房地產商需要評估項目的可行性，預算土地費用，即通過容積率和土地面積等方面的換算，評估出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本。

前期工程費 指房屋、土地開發前需要準備的規劃、設計方案、可行性分析以及場地平整、水文地質勘察等所發生的費用。

基礎設施費 在土地、房屋的開發過程中，供水、供氣、供電、排水、排污系統、通訊、照明、環保、環衛設施等基礎設備費用。

建筑安裝工程費 按照建筑施工圖紙施工時，土地房屋開發項目所需要的各類設備費和建筑工程費。

開發間接費 指房地產企業內部部門獨立核算單位及建筑場地為開發房地產而發生的費用，包括現場管理級別人員和建筑工人的工資、月底福利費、機器設備折舊、修理費、水電費、辦公費、勞務加班費、等間接發生的費用

公共配套設施 主要居民樓范圍內的公用設施、娛樂設施和綠地。包括道路休整、公交場地、各類公用管線、環衛設施及其所需要的建筑物。公共設施應該有教育場地、醫療環境、文化場所、體育活動中心、商業區、小區服務、行政管理和綠地等。

不可預見費用 包括漲價預備費和基本預備費。

開發期間費用 開發期間的費用估算主要是指各類項目在開發過程中引起的財務費用、銷售費用、管理費用等，還有地方政府以及相關部門按照相應條款收取的費用。

4成本控制措施

4.1房地產開發前決策階段的成本控制

項目的決策階段，具體指房地產項目的開發和決定階段，這一階段，需要根據現有的各種資料與數據，對待開發的房地產項目進行綜合性全面的評估，從而確定該項目是否具有被開發以及生產的必要性。在決策階段，相關部門必須隨時了解最新的當地市政規劃的研究，并且對周圍環境未來的發展做出分析，牢牢把握市場前景，以最終的評估結果來確定是否對房地產項目的進行投資這一大致決策。因此，該環節大體上決定了房地產項目在未來的實施過程中的基本成本走向。要實現對整個工程的成本控制與管理就必須切實做好項目決策階段的成本控制工作。

4.1.1房地產項目的售價評估

相關部門應該注意將用戶的需求與自身的產品情況相結合，進行合理的銷售價格預測，這樣可以有效實現對預期收益的控制，也就是說具體的銷售價格需要通過對房產項目的最終經濟價值的預測來確定。因此，相關部門需要在工程項目的設計和決策階段，就進行相關的市場發展趨勢以及價格預測的分析工作，這樣才能真正實現對該項目的掌控，也能夠對其開發價值有更加清晰的定位。

4.1.2房地產項目的成本分析及控制

成本因素調研分析，指在進行房地產項目的管理過程中，對所有項目的各種因素進行具體的成本分析，包括對項目中使用到的各種設備、材料、技術以及人力支出等方面的成本進行分析，由具體的項目支出來確定對房地產項目的總體成本的分析。在此過程中，不能簡單的只考慮到市場平均價格，還需要因地制宜對當地的特殊因素加以考慮，最大程度得出最符合實際施工情況的數據。

4.2房地產開發前設計階段成本控制

設計階段的成本管理與控制，指在確定具體的設計方案之前，為了實現對房地產項目的成本管理和控制，而對房地產項目的結構形式以及使用工藝進行全面的成本評估。工程的具體施工過程需要受到設計方案的管理，通過對房地產項目設計階段進行有效控制從而實現對施工成本的有效控制。

4.3房地產開發過程中建筑階段的成本控制

首先，強化對施工圖的審核與細化。施工圖紙設計質量的優劣以及審核的水平，將直接影響著成本控制。在建設施工過程中優質的施工圖紙，能夠最大程度的減少可變因素和不確定因素對工程造成的影響。控制成本的關鍵所在就是強化房地產項目建設過程中的施工圖審核與細化工作。其次，加強對工程施工招標、材料采購招標以及合同管理的審核。在房地產項目的招標過程中，要選擇公開的招標方式，讓盡可能多的符合要求的企業參與招標，從而選擇既能滿足工程需要，又能最大程度的實現建設成本控制的施工單位。派合格的現場代表對施工現場進行有效管理，并委托信譽度高的監理公司，進一步加強對工程工期、成本、質量的管理。工程預算與施工現場檢查緊密相關，盡可能控制不必要的成本上升，使工程成本控制在預算范圍內，充分發揮預算工作對成本控制的預警作用以及輔助作用。

4.4竣工結算階段成本控制

工程竣工結算指的是在工程完成后對整個工程的支出進行詳細、準確的核算，在竣工結算過程中，需要參照工程施工前期制定的工程施工預算對各項竣工驗收的成本進行嚴格的審核，從而確保每一項工程的支出有據可尋。

5結束語

總之，房地產成本在房地產價格的決策方面起著至關重要的作用，而房地產的價格與社會經濟的發展息息相關。它的波動既能反映一個地區的經濟水平，又影響著廣大人民的生活水平。房地產價格影響著國民經濟的產業結構與政策。因此，對房地產成本進行控制，對國家經濟保持健康以及實現可持續發展發揮著重大的現實意義。

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