淺議經濟適用房對房產價格的有限影響

劉萬飛

【摘要】經濟適用房作為我國保障性住房的重要組成部分，更多的是為解決中低收入階層家庭住房困難的問題，雖然經濟適用房的價格明顯低于市場化的商品房，吸收了部分中低收入家庭的購房需求，但它對一個地區房地產價格整體上漲的影響則十分有限。

【關鍵詞】經濟適用房；住房保障；房產價格

隨著我國市場經濟的不斷完善，城鎮住房制度改革的不斷推進，市場機制在優化住房資源配置方面逐步發揮著基礎性作用。但近年來全國各地房地產市場，幾乎毫無例外的市場表現就是城鎮商品房價格上漲太快，使得房產價格遠遠超過了中低收入居民家庭可承受的范圍，房價上漲太快、百姓住房難的問題已經成為國家領導層面急需解決的問題。因此，國家為解決百姓住房難問題推出了經濟適用房，寄希望通過價格較低的經適房來替代價格較高的商品性住房，從而實現抑制房價的效果，解決中低收入階層的住房困難問題。

經濟適用房可以抑制房價的上漲的命題主要是基于商品供需關系提出的，這種觀點認為經濟適用房政策的推出可以減少市場剛性需求，從而實現抑制房價的上漲。因為購買經濟適用房的家庭雖然屬于中低收入階層，但其相對廉租房、公租房群體仍具有一定的購買力，若政府沒有為這部分群體提供經濟適用房，則他們肯定會選擇在商品市場上購買商品住房。在符合申請經濟適用房的資格條件時，這部分住戶放棄購買商品房，轉而購買了經濟適用房，因此商品房市場的需求被經濟適用房所轉移。在假設商品房市場住房供給量不變的前提下，若需求受經濟適用房的影響而降低，則商品房市場的價格會下降。從這個角度來看，經濟適用房的建設通過吸收商品房市場的有效需求最終達到了穩定商品房市場價格的目的。

可是，自1994年，由建設部、國務院房改領導小組、財政部聯合發布的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》明確指出要建立經濟適用住房供應體系以來，特別是2004年之后商品房價格的飛速上揚，而且呈現價格長期總體上升趨勢，以至于今日北上廣深等一線城市的平均價格已經達到了歷史的最高點。究其原因是雖然經濟適用房的推出對平抑房價具有一定作用，但經濟適用房的政策目標是為城鎮的中低收人家庭量身定做的保障性住房，對房地產市場價格的影響實際上是極其有限的，主要表現在：

1、經適房擠占了土地供應。城市每年用于住房建設的用地面積是有量上的規劃的，用于建設住宅的用地量也基本是固定不變的。在這樣的前提下，土地供給將主要用于兩種用途：一是預留保障性住房用地，包括建設經濟適用房，公租房、廉租房；二是用于商品房開發，進入到土地市場。由于經濟適用房有政策作保障，在土地總量一定時，經濟適用房的用地增加將擠占用于市場交易的土地，從而導致地價上漲，地價上漲會使得房地產開發商成本上升。我們都知道，土地成本在房產開發成本中占有很大比重，這勢必會推高商品房價格。

2、經適房上市數量有限。從經濟適用房現有建筑量上來看，企望大幅度降低商品住宅價格是不現實的。政府每年推出的經濟適用房基本上都是選取較為偏遠的、開發配套不足的區域，開發數量有限，普遍采用公開搖號的方式，占同期商品房總存量比例較小。據統計中國94%的住房開發是檔次較高的商品房，經濟適用住房不到 6%，何況經濟適用房的投放是一個循序漸進的過程，也要有一個市場適應的時間。

3、經適房受政策面影響太大。經濟適用房必須滿5年才能夠在二級市場上出售變為商品房，還要向政府補交土地收益金，土地收益金的標準是待定的，各地保障性住房政策預期從緊，再加上對經適房租賃服務進行嚴格限制的話，那么那些把經適房作為投資的購買群體無疑會放棄選擇，進而選擇市場流通更為方便的商品房。作為政策性較強的經適房，如果群眾認為當前是政府的住房調控政策最好、是優惠時期，那么他們傾向于現在購買經濟適用房，這樣對于商品房將會有一定的沖擊。反之，如果購買者相信或覺得未來政府的住房政策還會加大力度，那么他們會選擇在未來購買，對房價影響也就更小。

4、經適房本身的品質定位。經濟適用房一般來說檔次偏于中低檔，且地理位置偏遠，配套相對落后，它的建設不會對國內的中、高檔商品房市場造成很大沖擊，因為經濟適用房的住房群體，并沒有購買這類中高檔商品房的消費能力，因此整個房地產市場價格受到經濟適用房的影響也不會太大。

5、房地產本身周期性變動。市場經濟決定著房地產市場本身具有周期性的變動，很大程度上并不受國家住房保障制度等顯著影響。從許多國外的經驗來看，盡管很多國家都建立了比較完善的住房保障制度，但并不能阻止這些國家房地產市場本身的周期性變動，對于房價變動長期來看并沒有顯著影響，因為房地產市場本身具有市場經濟特性，天生就有變動性，這是由是市場價格杠桿決定的。

綜上所述，我國的經濟適用房對于解決低收入群體的住房問題 確實發揮著不可替代的作用，但借經濟適用房來平抑房價，穩定房地產市場的作用還是有一定的局限性，正如香港的廉租房多年來做的很成功，住房保障福利體系也非常完善，但并沒有阻止香港房價的持續上漲。經濟學上的理論告訴我們，市場經濟中價格由價值決定，國家還是應該從降低房產開發成本，改善市場供需矛盾為出發點，科學合理的分配我國土地資源，加強土地使用監管、制止囤積土地行為、充分利用房產稅等稅收手段提高群眾炒房成本，實行更為嚴格的差別化住房信貸金融政策遏制投機性購房行為，通過這種組合拳的宏觀調控手段遏制房價泡沫，讓房價回歸理性。

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