淺談房地產企業成本管理存在的問題及應對

徐良

【摘要】房地產企業要想實現可持續發展，就離不開加強對其的成本管理。但是就目前來看，我國很多房地產企業在成本管理中存在的問題較多。因而本文正是基于這一背景，主要就房地產企業在成本管理中存在的問題及如何應對提出了幾點淺見。

【關鍵詞】房地產企業；成本管理；問題；應對

成本管理是整個房地產企業管理的重頭戲，但是就實際來看，在成本管理中經常會出現這樣或那樣的問題，而這些問題的存在，勢必會影響整個企業成本管理的成效。所以作為房地產企業的成本管理人員，必須在成本管理中認真分析和總結存在的不足，才能采取針對性的措施應對。

1.存在問題

一是在注重成本管理的同時往往忽視對成本管理體系的建立健全，而且有的房地產企業的成本管理缺乏專業的機構，導致整個成本管理過程較為混亂。

二是在實際工程中，經常會出現設計變更的情況，尤其是現場簽證的難度較大，導致很多變更的最新情況難以掌握，而且缺乏必要的措施避免變更的出現。

三是在合同執行時，由于存在的變更較多，而應扣款和保修款的計算域審計難于較大，所以往往在結算時才發現存在超付，而這就會影響后續成本管理工作的高效開展。

四是房地產企業為了實現自身經濟效益的最大化，往往采取壓低工程造價的方式，而施工企業為了獲得建設權，相互之間經常競相壓價，而這就會導致很多工程的造價與合理水平之間相偏離，當獲得建設權之后，為了獲得利益而采取以次充好和偷工減料的方式，而這就難以滿足安全、美觀和耐久等方面的使用要求，在導致社會資源被浪費的同時出現給工程質量留下巨大的安全隱患。加上房地產企業往往需要在工程竣工之后方能對工程實際成本進行核算，使得很多在項目開發和建設過程中難以及時的發現在成本控制中存在的問題。

五是在工程合同執行過程中，尤其是較大規模和開發周期較長的項目合同執行時，經常出現合同數量變更的情況，而合同執行中各種龐大的信息量往往難以在手工管理的模式下實現對其的精準和實時管理，導致合同執行時經常出現信息掌握不足和信息共享渠道不暢而影響成本的控制。

六是對資金使用計劃難以科學的確定。由于房地產行業屬于資金密集型的行業，雖然很多企業都注重資金流管理，但是在項目開發建設時，因為不同類型合同在不同階段執行時企業往往難以在最短的時間內科學的確定資金使用計劃，所以即便是投入大量的時間和精力去確定資金計劃，也難以從不斷變化的數據賬確保其準確性和及時性，這就會對企業的各項資金使用決策帶來影響。

七是在成本管理中缺乏數字化成本管理系統，導致很多項目開發形成的數據均在書面文檔和電子文檔之中，而并沒有對其進行加工和提煉，導致很多寶貴的經驗與慘痛的教訓難以在項目中得到有效的借鑒和實施，而這就使得成本管理由于缺乏歷史數據的支持而降低成本管理水平。

八是房地產企業在材料設備方面往往是自行采購，而在整個采購時需要設計的廠家和材料的種類、價格、型號等因素的影響，難以及時高效的掌握材料設備的價格最新的動態，加上在信息資料方面的共享力度不夠，極大的影響了材料采購全程的判斷，加上項目開發需要與多方進行合作，所以在材料設備使用過程中也難以及時高效全面的跟蹤管理，導致企業的投資被大量的浪費。

九是成本管理人員自身的專業技術水平低下，在工程項目建設過程中缺乏必要的風險控制意識和手段，導致整個成本管理工作成效的低下[1]。

2.應對

通過上述分析，我們對當前我國房地產企業在成本管理方面存在的不足有了一個基本的認識，那么作為新時期背景下的房地產企業應如何加強成本的管理呢？筆者認為，主要應切實做好以下幾方面的工作。

2.1優化土地儲備夯實土地成本管理成效

近年來，隨著國家宏觀政策的調控，在國有土地方面的限制也在不斷的加大，尤其是土地資源的稀缺性正在不斷的體現出來，所以在進行房地產開發時，往往土地費用所占的比例最高。因而為了更好地加強成本管理，土地成本管理就是一個不容忽視的問題，在實際管理中，應致力于土地儲備的優化，才能在競爭日益激烈的市場環境中做到游刃有余。具體來說，作為新時期背景下的房地產企業，就應及時的構建專業的研發土地的隊伍，并加強對其資金的支持，才能更好地在合法的前提下以最低的價格獲得土地資源的開發權，從而為整個成本管理工作的提升奠定堅實的基礎[2]。

2.2優化工程設計夯實項目成本管理成效

在整個房地產開發建設過程中，設計是一項不可或缺的內容，設計的科學性對建設成本和工程質量以及進度有著直接的影響，雖然設計費用只有整個工程項目投資的3%，但是其對工程成本帶來的影響高達70%以上，所以加強工程設計的優化就顯得尤為必要，具體來說，在項目的開發前期，就應將市場的策劃和設計進行有效的結合，合理的定位戶型、面積和結構形式以及功能和環境，才能更好地促進資金的回籠。并在堅持科學合理、經濟適用、安全可靠的原則下，根據單位工程、工種和專業對概算進行細化，強化設計人員的市場經濟意識，才能在確保設計精確的同時確保成本達到有效的控制。而且在每個階段，例如方案設計階段、擴初設計階段和施工圖的設計階段，均應出具具體的概算成果，并通過分析和比較，對成本控制項目進行確定，同時還要和監理人員和工程預算人員一道會審施工圖是否具有較強的經濟性、技術性和安全性，并提出相應的意見。

2.3強化工程建設全程管理夯實工程施工成本管理成效

一是在招投標環節，就應選取報價合理、工藝先進和良好社會信譽和技術實力雄厚的企業，并引導其盡可能地加強先進工藝材料的應用，才能從根本上確保工期成本和得到有效的控制。二是強化現場簽證管理，嚴防出現行賄和受賄的情況，并對現場簽證進行審核和檢查，確保整個簽證在監理工程師確定之后才能簽發，以最大化的確保整個現場簽證管理成效。三是切實加強索賠管理，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，謹慎處理索賠，凡不屬于自己責任范圍的，則不得批準對方的索賠要求。

2.4強化資金管理，降低財務成本

一是拓寬融資渠道，合理籌集資金，降低企業負債率，建立良好的信用等級，以提高企業知名度，有效降低融資成本。二是加強融資的可行性研究，開發多樣化融資渠道，采用多種融資方式，針對不同的項目采用不同的最佳融資方案。三是建立有效的回籠資金措施，及時收回售房應收款。四是建立企業的資金計劃管理系統與合同管理系統，提前輸入合同工程款支付進度時間，提前申報計劃，經有關部門會審、批準，按時按計劃撥付。項目經理對關鍵線路節點要把握清楚，抓住主要矛盾，可以打時間差，解決企業資金調動問題[3]。

結 語

綜上所述，當前，房地產企業在成本管理中存在的問題較多，作為房地產企業必須切實加強對這些問題的分析和總結，才能更好地強化整個成本管理效果。

參考文獻

[1]李純.房地產企業成本管理存在的問題及對策分析[J].現代商業，2008，23：93+92.

[2]楊安琪.淺談房地產企業成本管理存在的問題及對策[J].河南建材，2013，01：177-179.

[3]楊小萍.淺談房地產企業成本管理存在的問題與對策[J].經濟研究導刊，2013，12：82-83.