提升房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的策略分析

【摘要】當前，我國的社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，致使房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭也日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在激烈的市場競爭中實現(xiàn)良好的發(fā)展，占據(jù)優(yōu)勢地位，就必須強化自身管理，特別是房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理工作，工程管理的效果和質量對房地產(chǎn)的市場競爭力有著極為重要的影響，科學、有效地管理能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中還存在不少問題，本文就這些問題進行分析，探究房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的策略。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理；策略

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，工程管理是十分重要的組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成前期準備工作后，即進行土地勘察、設計、拆遷戶搬遷等工作后，由專業(yè)的施工人員進行施工項目的建設，按照計劃對工程項目的建設進行有效的管理，保證工程項目建設按時交付。當前，房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的內(nèi)容和因素比較復雜，工程管理的任務也比較艱巨。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中存在的問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的前期工作不到位

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項目建設前如果將主要精力放在建設地周邊的環(huán)境、商業(yè)價值等問題上，對工程建設缺乏前期的勘查和調(diào)研，就不能全面掌握工程建設所需的技術以及相關材料。另外，一些開發(fā)商對工程管理的認識不足，開工建設往往比較草率，同時對工程項目建設的技術以及經(jīng)濟問題缺乏細致的分析和研究，工程項目管理無法對前期準備工作進行科學的控制，導致后期施工建設出現(xiàn)一系列問題。 [1]

2、工程管理的制度不健全

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作中，要想取得良好的效果就需要有完善的工程管理制度作保障，然而在實際的工程管理中，管理制度并不完善，不利于房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利施工，也不利于房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。為了節(jié)省成本支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少工程管理人員，管理人員缺失，管理制度不完善，導致工程管理工作得不到有效的落實。

3、施工建設缺乏相關規(guī)定的許可

在進行房地產(chǎn)工程項目時，為了實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益，大部分開發(fā)商都希望盡早開工，盡早結束。為了提前開工，一些施工單位在還沒有得到政府以及相關建設部門審批、辦理施工手續(xù)的情況下就進行施工建設。還有些房地產(chǎn)開發(fā)商在開挖和填坑手續(xù)辦理完畢后，施工建設許可獲得之前就進行施工，這種做法很容易受到相關部門的懲罰，強制暫停施工，造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益受損。所以房地產(chǎn)開發(fā)商如果不重視施工許可，不僅會影響工程正常建設，還會造成導致房地產(chǎn)的信譽受到影響。[2]

4、成本控制不理想

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，工程的成本以及質量控制是管理的重點內(nèi)容，應將工程的成本以及質量控制貫穿于工程建設的始終。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，房地產(chǎn)企業(yè)更多關注的是工程項目的功能以及外觀，成本控制的意識不高，設計階段沒有對工程項目的經(jīng)濟性進行分析和研究，導致工程項目成本消耗多，建設效果不理想。

5、質量控制不到位

控制成本需要以保證工程項目的質量為前提，但是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理過程中，要從始至終對工程項目的質量進行控制是比較困難的，在工程項目的施工前期，由于工程項目涉及的內(nèi)容比較少，質量管理工作也比較簡單，但是到收尾階段，工程質量的控制就會出現(xiàn)問題。例如由于工程承包商與分包商協(xié)調(diào)不合理，管理范圍不明確而造成的矛盾，工程項目竣工后，驗收環(huán)節(jié)中出現(xiàn)質量問題等。

二、提升房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的策略

1、提高對工程前期準備工作的重視程度

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項目建設前，對工程建設缺乏前期的勘查和調(diào)研，不能全面掌握工程建設所需的技術以及相關材料，不利于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理效果的實現(xiàn)。因此必須做好開發(fā)項目工程的前期準備工作，對工程項目做好市場調(diào)研以及投資決策工作，控制好工程風險的出現(xiàn)，在設計階段，要做好工程的設計工作，從市場的實際情況出發(fā)，對經(jīng)濟、技術、安全等問題進行細致、全面的考察，避免施工過程中出現(xiàn)設計變更的現(xiàn)象。加強與設計單位之間的溝通，對工程項目進行動態(tài)化的管理，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)良好的經(jīng)濟和社會效益。

2、建立完善的房地產(chǎn)開工項目工程的管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在市場競爭中實現(xiàn)良好的、可持續(xù)發(fā)展，就必須建立完善的工程管理制度，為工程管理工作提供科學的依據(jù)。建立完善的房地產(chǎn)開工項目工程的管理制度，設置房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理機構，并配備專業(yè)化的管理人員，將工程管理工作以及責任進行細致的劃分，將管理工作落實到具體個人身上，強化項目工程管理的效果。

3、做好項目工程的成本管理

當前房地產(chǎn)市場競爭激烈，價格優(yōu)勢成為房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的有力因素，在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，必須加強對工程成本的管理，在工程項目的開發(fā)階段對房地產(chǎn)建設的成本進行預測和評估，將房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本控制在合理的范圍內(nèi)，在保證施工質量的前提下控制成本。在工程設計階段做好工程造價工作，保證工程造價的合理。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理應貫穿于工程建設的始終，保證工程建設的各個階段都在成本控制的范圍內(nèi)，找到影響成本控制的因素，并采取積極有效地措施加以解決，提高工程項目建設的效果。

4、提高對工程質量的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理還需要做好工程的質量控制工作。在項目工程建設中，影響工程質量的因素有很多，例如設計、材料設備、人員等，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要積極采取措施做好質量控制工作。完善施工材料、設備的采購，保證其質量，為工程建設的質量打下堅實的基礎，建立完善的規(guī)章制度，禁止違法亂紀行為的出現(xiàn)，提高工程管理人員的質量管理意識，保證施工人員安全施工。采用現(xiàn)代化的質量管理方法，在設計階段對工程的經(jīng)濟、技術等進行分析，并對工程造價進行準確的預測，積極學習和借鑒先進的管理理念和經(jīng)驗，使工程項目的質量得到有效地管理。[3]

5、強化工程項目的風險管理

房地產(chǎn)行業(yè)的投資比較多，規(guī)模比較大，也會存在一定的風險，對工程項目的風險進行管理，有助于減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)企業(yè)可以進行風險轉移，可以簽訂合同，明確雙方的責任，減少房地產(chǎn)企業(yè)的風險損失。還可以購買保險，一旦發(fā)生意外事故，由保險公司承擔一部分風險費用，將風險中的一部分轉移給保險公司，降低了房地產(chǎn)企業(yè)風險成本。[4]

結束語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設中，工程管理是十分復雜的工作，工程管理水平的高低對于房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益有著十分重要的影響。但是當前房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中還存在很多問題，房地產(chǎn)企業(yè)應積極采取措施進行工程管理控制，保證房地產(chǎn)項目建設的質量，促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良好的發(fā)展。

參考文獻

[1] 吳茂坤.淺談溝通管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的運用[J].中國高新技術企業(yè)，2014，01：151-152.

[2] 文進步.房地產(chǎn)企業(yè)異地項目工程管理方法探討[D].華南理工大學，2010.

[3] 張翱.SH房地產(chǎn)公司開發(fā)項目全過程工程造價管理模式研究[D].中南大學，2009.

[4] 李挺立.基于價值工程的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制[D].北京交通大學，2007.

作者簡介：藍杏萍（1987-），女，廣西梧州人，學歷：本科，研究方向：從事房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理研究。