淺談房地產登記制度存在的問題及完善

【摘要】隨著我國社會的進步與發展，人們對私有財產的保護越來越看重，房地產登記制度作為財產保護的一種有效形式，研究房地產登記制度有著十分重要的顯示意義。本文就房地產登記制度存在的問題及完善進行了相關的分析。

【關鍵詞】房地產等級制度；問題；完善

0.引言

房地產作為一種不動產，近年來，人們對這種不動產的保護呼吁越來越高，然而就我國當前社會發展形勢而言，我國還沒有形成統一的房地產登記制度，缺乏一個完整的登記體系，使得一些登記制度問題無法得到合理的解釋，影響登記制度的進一步發展。房地產登記制度作為我國現代房地產保護的一種有效形式，為了更好地促進我國房地產業的發展，就必須堅持用發展的觀點看待問題，不斷完善我國房地產登記制度。

1.房地產登記制度的重要性

房地產登記，指的是經申請人申請，由房地產登記機構將申請人的房地產權利和其他應當記載的事項在房地產登記簿予以記載的行為，是將房地產權利現狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房地產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。在房地產登記中，房地產登記制度作為現代物權法的一項重要制度，房地產只有依法登記后才會產生法律效力，未經登記則不產生法律效力。近年來，我國社會因房地產產權不清而引起的社會矛盾日漸突出，不僅影響到了產權人的利益，同時也危害到我國現代社會的發展。房地產登記的根本目的就是保護權利人的合法權益。通過登記及時、準確地將權利狀況記載在房地產登記簿上，發放房地產權屬證書或證明，將物權的事實對外公開。凡經房地產登記機構登記，權利人在房地產方面的權利，如房屋所有權、土地使用權、房地產租賃和抵押權、地役權等，均受到國家法律的保護，任何組織或個人侵犯了房地產權利人的合法權益，都要承擔法律責任。另外，在房地產開發過程中，房地產商需要向房地產登記機構了解開發區域內的土地和原有房屋的各種資料，如果房地產登記機構沒有做好登記工作，針對房地產開發中的拆遷補償問題就不能全面落實，進而激發社會矛盾[1]。為此，只有做好房地產登記工作，完善房地產登記制度，才能更好地促進我國房地產行業的發展。同時，做好房地產登記工作也是我國現代城市發展的內在要求。

2.房地產登記制度存在的問題

2.1房地產登記規則不統一

就我國當前房地產登記工作來看，存在著“多頭執政”的局面。之所以會出現“多頭執政”的局面其主要原因就在于房地產登記規則的不統一。首先，我國現階段對房地產相關的法律建設還不夠完善，沒有統一的不動產登記法，房地產登記大都是根據《土地登記規則》、《土地管理法》來開展工作，很容易造成多管、重管的現象。其次，我國登記機關不統一。在我國當前房地產登記機構中，政府干預過大， 在統一行政部門中容易出現“分級登記”的情形，進而影響到房地產行業的發展。

2.2登記查詢制度不規范

在房地產行業取得規模性發展的同時，也暴露出了一些問題。房地產開發之前需要了解開發區域的土地和原有房屋的各種資料，進而為規劃建設提供保障。而目前，我國房地產登記查詢制度很不規范，當開發商在了解開發區域相關房屋信息時，往往得不到確切的信息，對房屋信息的了解不全面就會因原住戶的安置問題而發生社會矛盾，不利于我國現代社會的和諧發展[2]。另外，我國房地產登記信息的公開查詢力度還不夠，雖然我國房地產登記制度中規定了房地產登記信息的公開查詢制度，但是在我國許多地方還只是存在于形式上，根本沒有得到具體落實。

2.3缺乏補償機制

隨著我國房地產行業的發展，房地產登記工作量也在不斷增加，近年來，我國社會因房地產登記出錯的社會矛盾糾紛屢見不鮮，一旦登記出現錯誤，而又沒有相應的補償措施，就會給當事人造成巨大損失，嚴重的還將激化社會矛盾，影響到我國社會的穩定發展。

3.完善房地產登記制度的策略

3.1統一房地產登記規則

在這個經濟快速發展的市場環境下，我國市場經濟體制逐漸完善，房地產行業作為我國市場經濟發展的一部分，為了更好地促進我國房地產行業的發展，就必須統一房地產登記規則。首先，要將房地產登記功能逐漸從管理功能還原對私權的保護上，明確房地產登記的法律規范，為房地產登記工作提供法律保障。其次，要統一有關登記的法規，設立單一的登記管理部門，確立統一的程序規則，使不動產的登記更加規范、便捷[3]。對農村集體所有制土地上房屋也應建立相應的權屬登記制度，以適應當前社會市場經濟發展的需要。另外應當在房地產的轉讓、租賃等方面明確登記行為與合同行為的關系，區分行政管理行為和民事行為的界限以及相互影響的深度，使房地產登記制度更加科學、立法技術上更加完善

3.2完善房地產查詢機制

房地產登記制度中，完善的房地產的信息的查詢機制有助于我國房地產行業的穩定發展，完善房地產查詢機制有著重大意義。我國房地產登記機構要全面做好房地產登記工作，加強房地產登記工作的監督，防止房地產登記工作出現誤差。另外，我國在建立有關房地產權屬登記制度以來，只是將登記程序作為一種相關登記管理機構用來行使行政職能的一種辦法而不是出于公示的目的，從而造成登記行為與行政機構行使職能相結合的弊端。為此，在房地產登記制度中要合理、適當地提高房地產登記查詢信息的透明度[4]。房地產權屬認定中登記的資料檔案應作為公示的對象，既對申請法人提交申請報告材料明示于社會，又將登記信息范圍、對象、房地產利害關系人查詢的操作程序明示于大眾，從而達到風險警示和保護房地產權利人機第三人的合法權益。

3.3建立補償機制

在房地產登記工作中，受許多非主觀因素的影響，房地產登記工作會出現一些差錯，針對這些不可避免的差錯，在房地產登記制度中，建立合理的補償機制非常重要，通過補償機制來對受害權益人進行補償，進而化解權益人心理中的不滿[5]。以法律為手段，建立起一種以責任分攤落實為基本原則的房地產登記機構賠償制度。房地產登記機構是此一項工作圍繞的核心，由于在一般情況下，權屬劃分與認定過程中難免會出現過錯，分析過程的原因，如果出于登記機構則應由房地產登記機構承擔這一部分賠償責任，并明示造成過錯的原因。

4.結語

房地產登記制度作為房地產產權保護的一種重要手段，房產統一登記制度是為了更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。為了更好地促進我國房地產業的發展，保護產權人的利益，就必須結合我國現階段的發展形勢，不斷完善房地產登記制度，統一房地產登記規則，建立有效地房地產查詢機制和補償機制，進而為我國現代社會的可持續發展提供保障。

【參考文獻】

[1]孫慶萍. 房地產檔案管理工作中的常見難點和對策[J]. 中華民居（下旬刊），2014，03：134.

[2]嚴文鳳. 揚州市廣陵區房屋登記問題調研報告[J]. 法制與社會，2014，08：182-183.

[3]濮云濤. 房地產登記錯誤賠償問題探析[J]. 法制與社會，2014，15：263-265.

[4]連燦. 淺議我國房地產產權登記制度的改革和完善[J]. 法制博覽（中旬刊），2014，09：211+208.

[5]曹伊清. 房地產統一登記的若干問題——從《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》說起[J]. 中國房地產，2014，21：32-36.

作者簡介：陳東（1981.6生），男，重慶市涪陵區人，工作單位：涪陵區國土資源局，職務：房地產經濟師、測繪工程師，研究方向：土地管理土地、出讓、地政地籍、儲備土地、土地測繪等。