靈山島尖地下空間開發(fā)建設(shè)模式的探討

梁倬賢

【摘要】本文以廣州南沙靈山島尖的地下空間為研究對(duì)象，結(jié)合我國(guó)地下空間的發(fā)展特征和經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際出發(fā)，分析靈山島尖地下空間開發(fā)功能、強(qiáng)度，以地鐵建設(shè)工程為契機(jī)，探討適合于靈山島尖地下空間的開發(fā)建設(shè)模式，為地下空間的設(shè)計(jì)開發(fā)提供了參考。

【關(guān)鍵詞】地下空間；開發(fā)建設(shè)模式；南沙靈山島尖

前言：城市地下空間的開發(fā)利用主要是指通過開發(fā)地表以下的空間，規(guī)劃建設(shè)各類城市功能性設(shè)施以適應(yīng)城市發(fā)展需要的建設(shè)活動(dòng)，作為地上部分的延伸，可為市政設(shè)施、交通設(shè)施以及商業(yè)設(shè)施提供利用空間，對(duì)于優(yōu)化城市功能，促進(jìn)城市空間在開發(fā)具有十分重要的意義。

1、國(guó)內(nèi)CBD地下空間發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，大城市大規(guī)模開發(fā)地下空間已成必然趨勢(shì)，近年地下空間綜合開發(fā)逐步受到重視。北京金融街、上海五角場(chǎng)副中心、廣州珠江新城等城市CBD在規(guī)劃建設(shè)過程中都進(jìn)行大規(guī)模的綜合化的地下空間開發(fā)，并取得良好的效果。實(shí)踐表明，有序、合理、綜合、高效地開發(fā)和利用地下空間資源，是城市現(xiàn)代化、人車立體分流、擴(kuò)充基礎(chǔ)設(shè)施容量、節(jié)約土地資源等問題的有效解決途徑[ ]。

2、靈山島尖地下空間開發(fā)利用特征分析

地下空間開發(fā)目標(biāo)是通過空間的地下拓展，滿足城市持續(xù)發(fā)展對(duì)空間、容量的需求。根據(jù)明珠灣區(qū)起步區(qū)的總體規(guī)劃，未來的靈山島尖目標(biāo)是打造集金融、商務(wù)、居住等功能為一體的綜合性區(qū)域，但由于靈山島尖水系發(fā)達(dá)，規(guī)劃中嶺南水鄉(xiāng)特色突出，密路網(wǎng)、小地塊等都對(duì)地下空間利用造成限制。

2.1開發(fā)功能分析

靈山島尖充分考慮本區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃特點(diǎn)，地下空間開發(fā)利用應(yīng)重點(diǎn)結(jié)合軌道交通站點(diǎn)高效集約開發(fā)，在保證必要的開發(fā)規(guī)模下提，通過統(tǒng)一規(guī)劃、資源整合，以最少的公共投入帶動(dòng)最大的地區(qū)開發(fā)效應(yīng)。靈山島尖的地下空間功能應(yīng)該與地面居住、辦公、游憩功能相結(jié)合，構(gòu)建地上地下協(xié)調(diào)運(yùn)作的豎向空間系統(tǒng)。

（1）地下交通空間

靈山島尖的地下空間主要應(yīng)由地鐵、地下步行系統(tǒng)及停車場(chǎng)組成，與廣州老城區(qū)CBD的地下交通空間不同，靈山島尖不存在地下快速路網(wǎng)及車行隧道方面的需求。地下交通空間的建設(shè)以地鐵網(wǎng)絡(luò)帶動(dòng)，結(jié)合地下步行系統(tǒng)與地面交通換乘以及地下商業(yè)街實(shí)現(xiàn)人流集散。

（2）市政公用設(shè)施空間

區(qū)域發(fā)展過程中，相應(yīng)的市政配套設(shè)施應(yīng)同步建設(shè)。目前最常用的處理方式是，設(shè)置共同溝（地下綜合管廊）。共同溝集市政公用設(shè)施如供水、排水、電力、電信、燃?xì)獾扔谝惑w，既利于實(shí)現(xiàn)方便維護(hù)檢修，又可以避免對(duì)地面和道路重復(fù)開挖，節(jié)約了大量的城市維護(hù)成本。

（3）公共服務(wù)設(shè)施

在靈山島尖地下空間的公共服務(wù)設(shè)施包含商業(yè)發(fā)展及地下停車場(chǎng)兩方面。根據(jù)規(guī)劃，靈山島尖作為金融集聚的中心區(qū)域，商務(wù)寫字樓林立，向地下發(fā)展商業(yè)、文娛、餐飲等設(shè)施，核心區(qū)低層與地下淺層空間相結(jié)合，形成集多功能于一體、地上地下功能協(xié)調(diào)的公共服務(wù)綜合體，增強(qiáng)中心區(qū)的吸引力和服務(wù)中心功能。

2.2開發(fā)強(qiáng)度分析

地下空間開發(fā)強(qiáng)度按核心區(qū)、次中心區(qū)以及控制保護(hù)區(qū)分為三個(gè)開發(fā)強(qiáng)度。核心區(qū)開發(fā)強(qiáng)度最高，應(yīng)以交通、市政、公共服務(wù)、防災(zāi)為主。次中心區(qū)主要從營(yíng)造舒適城市環(huán)境、高效利用城市空間角度進(jìn)行考慮?？刂票Ｗo(hù)區(qū)相對(duì)實(shí)際需求及經(jīng)濟(jì)效益都相對(duì)較低，以保護(hù)為主，地下空間預(yù)留開發(fā)區(qū)為主。

靈山島尖鳳凰大道以東按規(guī)劃主要實(shí)現(xiàn)金融集聚，配套有現(xiàn)代金融、商務(wù)、公寓等功能，根據(jù)地質(zhì)條件評(píng)價(jià)、生態(tài)敏感性評(píng)價(jià)以及需求等級(jí)評(píng)價(jià)相疊合，評(píng)定靈山島尖以環(huán)涌?jī)?nèi)區(qū)域?yàn)橹饕叵驴臻g開發(fā)核心區(qū)。該區(qū)域主要按負(fù)二層地鐵站點(diǎn)、負(fù)一層地下商業(yè)街、商業(yè)街相鄰地塊組成的進(jìn)行開發(fā)。核心區(qū)的建設(shè)應(yīng)綜合地上地下統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，圍繞地下商業(yè)街，兩側(cè)商務(wù)商業(yè)地塊應(yīng)按規(guī)劃要求，設(shè)置地下商業(yè)街的連通道，并設(shè)置內(nèi)部商業(yè)流線。低容積率的居住地塊和濱水小體量的商業(yè)用地對(duì)于地下空間需求較少，為次中心區(qū)，一般僅作少量的地下空間公建配套設(shè)施。此外，靈山島尖上的小型公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施用地以及濱水停車場(chǎng)等作為控制保護(hù)區(qū)，建議不開發(fā)地下空間。

3、靈山島尖地下空間開發(fā)利用策略

靈山島尖的地下空間開發(fā)應(yīng)與整個(gè)明珠灣區(qū)乃至南沙區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略與目標(biāo)、城市結(jié)構(gòu)布局相協(xié)調(diào)，使之成為地面空間的合理延伸及有力支撐。同時(shí)，由于地下空間開發(fā)不可逆，應(yīng)在規(guī)劃階段充分考慮未來一定時(shí)期可能的地下空間發(fā)展需求而進(jìn)行適當(dāng)?shù)目瞻最A(yù)留。

3.1適合的開發(fā)模式

選擇“以點(diǎn)帶面”與“整體開發(fā)”相結(jié)合的開發(fā)模式，依托地鐵推進(jìn)發(fā)展，按整體規(guī)劃模式逐步實(shí)施開發(fā)。對(duì)于新區(qū)的發(fā)展，“以點(diǎn)帶面”的模式優(yōu)勢(shì)在于先行的地鐵建設(shè)，改善了區(qū)域的交通環(huán)境，提供了地區(qū)的交通可達(dá)性，為新區(qū)的地下空間及周邊社區(qū)帶來大量的人氣。通過整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)地上地下一體化發(fā)展，在中心區(qū)域內(nèi)，用地屬性接近或互補(bǔ)的若干高密度、高強(qiáng)度開發(fā)的地塊，通過商業(yè)街、連接走廊等舒適的地下步行空間有機(jī)聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)與公共地下空間、地鐵站點(diǎn)相連，形成系統(tǒng)的、整體的開發(fā)。

3.2地下商業(yè)開發(fā)策略

根據(jù)靈山島尖的地下空間發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)開發(fā)可以“十”字形進(jìn)行發(fā)展，即交叉處結(jié)合地鐵站廳設(shè)置地下商業(yè)主要出入口，根據(jù)不同人流，沿公共通道設(shè)置餐飲店、主力店和零售商業(yè)。由于整個(gè)靈山島尖地下空間發(fā)展規(guī)模不大，建議整個(gè)界面均為一線商鋪，避免設(shè)置二線商鋪。

4、開發(fā)利用建議

4.1完善相關(guān)立法體系

我國(guó)地下空問開發(fā)利用法律制度尚無真正意義上綜合的地下空問開發(fā)利用法，廣州市地下空間開發(fā)利用的法規(guī)體系尚不健全，沒有完善的政策和技術(shù)法規(guī)進(jìn)行引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、保障和制約地下空間的開發(fā)利用。鑒于國(guó)家層面上的立法存在不足且短期內(nèi)制定或修改的可能性少，故應(yīng)結(jié)合南沙區(qū)實(shí)際，首先制定地下空間方面的地方性管理?xiàng)l例，為進(jìn)一步制定細(xì)則文件奠定法律基礎(chǔ)。其次，應(yīng)考慮地下空間的開發(fā)利用與其他建設(shè)和管理協(xié)調(diào)發(fā)展，對(duì)現(xiàn)行與地下空間開發(fā)利用、管理相關(guān)的法規(guī)進(jìn)行必要的銜接，以可持續(xù)發(fā)展中產(chǎn)生最大的綜合效益。

4.2政府引導(dǎo)多投資主體開發(fā)

投資開發(fā)模式向政府引導(dǎo)社會(huì)投資為主轉(zhuǎn)變。現(xiàn)時(shí)廣州地下空間開發(fā)利用，多為城市綜合效益較高的城市基礎(chǔ)設(shè)施，主要的投資主體為政府或國(guó)有控股公司為主。相比之下，發(fā)達(dá)國(guó)家地下空間的開發(fā)，更注重民間融資。在靈山島尖地下空間的開發(fā)中，應(yīng)注重政府資金與多投融資渠道有機(jī)結(jié)合，吸納民間資本參與地下空間開發(fā)。隨著明珠灣區(qū)起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，在經(jīng)濟(jì)效益和政府引導(dǎo)鼓勵(lì)共同推動(dòng)下，可吸引更多的開發(fā)商投資地下設(shè)施建設(shè)。

5、結(jié)語(yǔ)

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市地下空間發(fā)展越來越受到重視，地下空間發(fā)展模式也越來越多樣。靈山島尖地下空間開發(fā)建設(shè)模式正是結(jié)合實(shí)際地對(duì)南沙明珠灣起步區(qū)地下空間發(fā)展的深入探索，隨著實(shí)踐的深入還會(huì)產(chǎn)生更多的問題，需要我們不懈的解決，使靈山島尖乃至整個(gè)明珠灣起步區(qū)的地下空間開發(fā)利用朝著科學(xué)有序的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)