城市更新的策略和方法淺談

許映鈴

摘要：城市更新已經成為中國很多城市當今面臨的一個重要課題，城市更新所帶來的社會、經濟、環境等各方面的效益是顯著的，其中的“三舊區域”即舊城鎮、舊村莊、舊廠房是城市更新的重要對象。本文以廣州市為例，通過實地調研，并結合作者近幾年參與的幾個城中村和舊廠房改造項目，來分析廣州的城市更新現狀情況和更新過程中存在的主要問題。另外通過分析總結國內外一些城市更新的成功案例，為廣州市在今后的城市更新中提供優秀經驗的借鑒和參考。

關鍵詞：城市更新，廣州市，三舊改造，古建筑保護

1. 引言

城市更新是城市發展到一定階段所必須要經歷的再開發過程。中國的城市化在經過幾十年的發展后部分城市地區在經濟、社會等方面會出現各種問題，而通過合理的改造更新城市將獲得再生。城市更新的方式可歸為三種：拆除重建（Redevelopment），整舊復新（Rehabitation），保存維護（Conservation）。

在早期歐美國家，城市更新是用于解決舊工業區衰退的經濟復興政策，在我國，城市更新起步晚于西方發達國家，城市更新由早期的政府主導演變成多種模式，由單方向轉向多方向，例如引進開發商，產權主體自主改造等。城市更新類型也多種多樣，有舊城更新，城中村改造，舊工業區改造等。

2. 廣州城市更新案例分析

2.1城中村改造

自2009年開始，廣州市政府在廣州全市范圍內全面推進“三舊”（“三舊”即舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造。

城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特有的現象。作者通過走訪廣州市白云區的城中村，發現存在的問題基本上都是房屋老化，景觀環境差，公共服務設施缺乏，交通不暢，治安堪憂，存在消防隱患等問題。這幾年廣州城中村改造的政策一直在變化，改造模式從剛開始的拒絕開發商參與、完全由政府主導，到政府主導引進開發商，再到村集體自主與開發商合作或村集體自主開發。這一過程都體現了廣州市的城中村改造模式正在由單方向轉向多樣化發展。廣州每個城中村都有自己不同的特點，應該尋求適合各村改造的模式，而不是生搬硬套。

2.2廣州城中村改造在推行過程中出現的問題

目前許多城中村改造一味建高樓，改造后雖然土地效益提高了，公共空間擴大了，但是非中心城區的城中村改造也要求高容積率，未來則可能帶來人流 、物流、車流的高度集中，引發新的城市問題。

每條舊村在改造前為了滿足村民的利益補償，以及滿足政府和開發商各方面的利益很同意推高容積率。面對城中村改造一味追求容積率這個問題，很多學者都提出要根據城市不同的區位限定城中村居住地塊的容積率。人口密度增大帶來的交通，教育等需求，將給城市帶來巨大的壓力。以廣州市同德圍為例，同德圍地區道路資源欠缺，對外聯絡通道匱乏，出行高峰期間交通擁堵現象嚴重，道路交通壓力大，由此引發的就醫難，教育難等問題成為同德圍的心頭大患。因此舊村要想改造，就必須先解決交通問題，否則改造后吸引來的大量人口也將加重這一帶的交通壓力。而在處理交通這塊，香港和新加坡的“TOD”模式值得借鑒，“TOD”模式即以公共交通為導向的開發模式，即規劃居住區或商業區時，通過建設以公共交通為主的交通體系，建造適宜步行的街道網絡，將住宅、辦公樓、公共建筑、公園等連接起來，注重公共交通換乘接駁，公共空間建設，創建集居住、商業等為一位的混合社區。

廣州這幾年三舊政策不穩定，城中村改造方案審批時間過長，不僅加重改造難度，也容易打擊村民和開發商的改造開發積極性。建議審批程序適當簡化，關注重點問題，提高效率。

2.3 城市更新中的歷史建筑保護

城市更新過程中要注重對歷史建筑的保護，而不是一味大拆大建，對于有保留價值的建筑或歷史街區，應該劃定歷史文化保護范圍，并給予保護修繕或是保護式開發。

（1） 舊城改造，要注重保護古建筑、歷史街區

廣州的騎樓街歷史悠久，很多騎樓街的現狀是斷壁殘垣，衛生環境差，治安問題令人擔憂。騎樓是廣州的一張名片，雖然很多騎樓現在人去樓空，商業氣息暗淡，但是國內外尚有很多舊城改造的成功案例，廣州可借鑒這些優秀經驗，在保護騎樓的同時，可以將歷史優勢轉變為經濟優勢，提高騎樓街的商業環境，進行保護式開發，挖掘其商業價值及旅游價值，居民的收入提高了，生活環境改造了，自然整個街區的活力也提升了。

（2） 舊村古建筑保護

目前廣州舊村古建筑的保護力度不夠，很多城市更新項目多數是以完全拆除的方式進行。作者通過走訪調查廣州市白云區的幾個城中村發現，城中村的古建筑多數是祠堂，廟宇，古橋等形式的建筑，有些村的歷史建筑因為保護不夠，已經非常殘破。

3. 國外城市更新優秀案例分析

3.1 國外城市更新案例分析

3.1.1 注重全面更新

片面追求經濟效益是我國很多城市在推行城市更新過程中的常見錯誤。大部分城市在舊城改造后呈現了高密度，高容積率的城市景觀，但對周邊的基礎設施建設和環境整治卻沒有同步進行，城市更新的急功近利，社會問題的突出，歷史風貌的破壞，城市發展中出現了新的矛盾。

“人本主義”思想對城市更新的影響與日俱增，城市更新不再只是為了滿足城市經濟發展的需要，城市更新是全面性、綜合性的，關于城市居民的物質、精神生活，城市生態環境和可持續發展也是城市更新需要考慮的重大課題。在注重城市的全面更新這點上，國外做的比較好。國外的舊城改造優秀案例中，有一個共同點就是并非全盤的推倒重建，歷史建筑保護與重新開發利用相協調，并不妨礙城市的功能轉變和形象改善，在城市更新中注重公共綠色空間的營造以及公共服務設施的配套。

3.1.2 政策借鑒

（1）增強公眾參與程度

雖然我國城市更新一直強調公眾參與，但公眾參與的程度和深度是遠遠不夠的，公眾的積極融合和參與是城市更新項目順利進行，成功實施的重要保證之一。目前我國城市更新公眾參與最主要的問題是法律制度建設不全以及可操作性難。國外城市的公眾參與城市規劃建設方面，有很具體的操作實施方案，無論是在制度保障上還是宣傳教育、公眾意見表達的渠道上都做得比較細致。

（2）多渠道的城市開發基金

三舊改造開發資金籌集難也是其中的一個難題，單靠政府專項資金難以解決，可通過建立多渠道的資金融資體系，從企業、省會上吸引改造資金。

4. 結論與展望

從廣州市的城中村改造談起，通過分析廣州“三舊改造”存在的問題和目前所處的困境，在提出建議的同時也借鑒了國外已經成功實踐的優秀案例。城市更新成功與否，必須要解決和考慮的問題很多，從最開始的利益沖突，到古建筑的保護與開發，再到城市空間的規劃營造，以及公共服務設施配套建設等。城市更新不是一切都推倒重建，城市更新的最終目的是為了城市的可持續發展。廣州市在借鑒優秀經驗之外，應該找到適合自己的模式，才能順利實現城市更新，實現城市的可持續發展。

參考文獻

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