對房地產工程造價成本控制策略研究

何丹

中山市金龍房地產開發有限公司 廣東山東

摘要：隨著房地產業的快速的發展。在競爭激烈的今天，房地產企業只有將成本降低至房產的行業平均水平之下，與其他房產公司拉開距離才可能具有競爭優勢，從而進行不降價競爭，提高單位利潤率并進而提高整個企業的總利潤水平和投資回報率。

關鍵詞：房地產開發；成本控制；控制對策

引言

近幾年來，房地產市場一直處于火爆上揚的趨勢，商品房不僅與人們的生活息息相關，并且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。然而國家宏觀調控及保障房大規模建設時代的到來，引發房地產市場上的新一輪洗牌，企業要想在房地產市場上立足及發展，就要有足夠的利潤空間，企業利潤很大程度上取決于企業的成本控制水平。如何做好房地產企業的成本控制是每一個開發企業值得研究的課題，因此，造價人員必須要摸索出一套持之有效的成本控制策略，以此來實現企業經濟效益，也是企業可持續發展的重要方面。做好房地產工程成本控制一般從以下幾方面進行控制。

1.項目決策階段工程造價的控制

項目投資決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對不同建設方案進行技術與經濟比較選擇并作出判決和決定的過程。由此可見，項目決策蔣直接關系到項目建設的成敗，關系到工程造價的高低及投資效果的好壞。因此在項目決策階段正確的選擇出最佳投資行動方案，資源的合理配置，這樣可以合理地估計和計算工程造價，選擇最優化投資方案可以有效地控制工程造價。

再者就是決策階段各項技術經濟決策，對項目造價控制也有著重大影響，尤其是建設標準水平的高低確定、建設地點的選擇、工藝的評定、設備選用等，都會影響到工程造價的高低。

還有就是在項目建設各階段中，即決策階段初步設計階段、技術設計階段、施工圖設計階段、工程招投標及承發包階段、施工階段以及竣工驗收階段，通過工程造價的確定與控制，相應形成投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、承包合價、結算價及竣工決算。投資估算的精確與否，也是影響工程造價的控制的重要因素。因此加強項目決策的深度，采用科學的估算方法和可靠的數據資料，合理地計算投資估算，保證投資估算準確性，才能保證其他階段的造價控制在合理范圍，實現投資控制目標，避免“三超”現象的發生。

2.設計階段的造價控制對策

2.1房地產企業應推行設計招標，擇優選擇設計單位

采用建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家運用價值工程等有效手段對備選方案進行優化，并對設計方案進行技術經濟評價，這樣可以優選出好的設方案，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，達到經濟、適用、美觀的基本要求，控制工程造價。

2.2計方案優化

優化設計方案的是設計階段的首要任務，是控制工程造價的重要環節。設計的方案要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如某住宅小區的建筑方案設計時，通過優化建筑造型、裝修方案、標準層面積、公共區域的布置等方案，可以很大限度地提高建筑使用率；對設備選型在保證技術可行的基礎上，比如在電梯空調弱電系統等方案設計時，通過合理的方案優化，可以節省大量投資，達到降低成本的效果。

2.3開展限額設計

有效控制造價積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計限額要求設計人員應熟悉建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，設計公司的各專業技術人員在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。設計標準一定要與項目的市場定位相適應，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設計價值前期控制。

控制好設計變更，保證投資限額不輕易突破。在工程中普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。如果設計頻繁變更，不利于造價的控制。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。

3.施工階段的造價控制對策

工程項目實施階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期長，材料設備市場供求波動大等等。要提高建設質量，控制工程造價就要在工程實施階段加強工程建設的管理和監督職能，從而加強對工程項目的造價控制。施工階段成本控制的關鍵主要有以下幾方面：一是做好材料的管理；（1）材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。（2）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。二是合理控制工程簽證；由房地產開發企業引起的變更主是進度計劃變更、施工條件變更、設計變更和工程項目變更等等。控制變更的關鍵在于開發商，應該建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等等相關部門、相關人員的分工和職權，我們要確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。三是抓好合同管理；有效控制工程變更；針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。為防止在施工圖設計中產生漏洞，除在審核時把關外，還應在甲乙方的圖紙會審、設計院的技術咨詢中消除，總之應消滅在開工之前。設計變更應盡量提前，變更發生得越早，損失越小，反之就越大。因此，必須加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設計變更，更需要先算賬后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制。

4.結算審核要細致

工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。因此，這是控制工程成本的最后一關。從以下幾方面控制結算工程成本：1、核對合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款等；2、檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續完整，工程量與竣工圖一致，才可以列入結算；3、落實設計變更，設計變更要經過建設單位和監理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；4、按圖核實工程數量，招投標工程按工程量清單發包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算；5、嚴格執行定額單價，除包干部分外，結算單價應按合同約定或招投標規定的計價定額與計價原則執行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據，編制補充單價；6、注意各項費用計取，建安工程的收費標準應按合同要求或項目建設期間與計價定額配套使用的建安工程費用定額及有關規定執行；7、要求有關單位參與把關，除建設單位外，監理、設計等有關單位負責人和經辦人員應大力支持，參與把關。

5.結語

綜上所述，房地產開發過程中的工程造價控制是一個動態進行的全過程，房地產企業在對工程造價的控制上始終應貫穿于項目建設的全過程。因此，我們要加強責任心，做好成本控制，為了有效控制成本，采取各種成本控制措施，做到嚴控目標成本，在過程中做到無規劃不合同、做到無計劃不付款，每月實行動態成本回顧，在項目公司實行月度成本報告與動態成本回顧會議制度，在項目執行過程中，及時總結，形成案例，有效控制成本。

參考文獻：

[1]王忠偉，《房地產開發項目的成本優化控制[J]》中國房地產，2006，（2）67-69.

[2]黃念華《淺析房地產開發過程中的造價確定和控制[J]》建筑技術開發，2003，（6）23-24