物業管理收費難的博弈分析及對策研究

邢煥珍

海南三原華庭物業服務有限公司 海南海口 570100

摘要：文章首先通過對物業的內涵進行了闡述，接著對當前物業收費中存在的問題進行了細致的分析，最后重點探討了解決物業管理收費難問題的建議。

關鍵詞：物業管理；收費難；原因；對策

一、前言

隨著我國經濟的快速發展，人們對物業管理的需求越來越強烈，物業管理對推動房地產行業發展起到了舉足輕重的作用，為了解決物業管理費收繳的問題，本文就物業管理收費難的博弈分析及對策進行了研究。

二、物業的內涵

1、物業管理的含義

物業管理是一種和房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合管理，是與隨著住房制度改革的推進而形成的產權多元化格局相銜接的統一管理。

2、物業服務收費

物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業管理服務收費分為三部分：公共性服務收費、公共代辦性服務收費和特約性服務收費。公共性服務是物業管理企業面向所有業主或使用人提供的最基本的管理與服務，其基本項目包括：房屋修繕裝修及其管理、房屋設備設施的管理、環境衛生管理、綠化管理、治安消防管理、小區內道路車輛管理等，其費用構成包括物業管理企業員工工資及福利費、公用設備設施的維修養護費、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、固定資產折舊費、稅金和利潤等9項因素；公眾代辦性服務費是物業管理企業為業主或使用人代繳水、電、煤氣費等而進行服務所收取的費用；特約服務費是為滿足物業產權人、使用人的個別需求，物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容質量與收費標準公布，當業主或使用人需要這種服務時，接受其委托而提供服務所收取的費用。

三、當前物業收費中存在的問題

1、物業管理的法律法規不夠完善。由于法律法規的配套實施細則和政策滯后，致使物業管理紛爭不止。一是業主委員會行使權利的途徑沒有立法來保障，法律賦予的權利等于空談，業主對物業管理中的不合理收費訴求無門；二是因為產權不明晰發生大量的物業糾紛，如小區公共地方停車問題，停車費收入如何分配，以及公共面積使用收費規定不祥等長期積累的一系列問題；三是由于物業管理企業提供了某些服務，但由于服務本身是隱性的，造成了業主對它的忽視。由于業主沒有因此得到很直觀的利益，所以很難感受到物業管理公司的工作，從而造成了業主認為物業公司亂收費的錯覺；四是大部分的物業管理公司很少公布物業公司的職務以及相關管理制度，從而造成業主對物業管理部門的相關職能的了解甚少，對物業管理者的收費行為產生懷疑，并因此產生矛盾。

2、業主委員會行使《物權法》賦予的權力有限。按照現行的物業管理法律法規，物業管理涉及物業公司和業主雙方，屬于民事范疇，政府價格主管部門盡量不要干預，職能定位為“指導”，努力方向為推進物業收費市場化。在解決物業公司與業主之間的矛盾時，寄希望于業主的物權能夠通過業主委員會得以體現和保證。而根據相關統計，目前大多數的物業區都沒有成立業主管理委員會。追究業主委員會籌建難，普及率低有原因：一是物業區業主不熟悉相關法規政策，因此對是否建立業主委員會沒有一個主觀的概念，認為這是一個可有可無的組織，對其職能及作用沒有相關的了解；二是沒有合法的運作經費及籌措形式。在物業區成立業主委員會并不會得到相關政府組織的支持，也沒有任何法規規定是否成立業主委員會，業主委員會的相關管理制度也沒有特定的規定；三是業主委員會有關人員有時還需面對暴力的人身傷害或財產損失。

3、收費方式不規范、收費難度大。價格主管部門規定的物業服務費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，向業主所收取的費用。目前主要采用上門催收的方式，收費物業管理人員與業主正面接觸，收費的效果很大程度取決于業主與小區物業管理的相互理解和配合程度，實際操作難度較大，從而導致收費難，收費率低，企業資金缺口大，嚴重出現虧損。

四、解決物業管理收費難問題的建議

1、物業管理企業應努力提升管理水平。解決物業收費難問題的關鍵，首先應是規范物業管理行為，不斷提高物業管理水平，增強為廣大業主服務的意識。只有先提供了優質服務，企業才能取得較好的收費率。由于沒有提供優質服務導致收費率低，收費率低又使企業提供不了良好的服務，目前個別企業就處于這樣一個惡性循環中。

2、加大宣傳，使業主樹立正確的物業消費意識。一個消費觀念和消費意識的形成需要有一個認識過程。因此，要加強對《物業管理條例》和有關法律法規的宣傳。一方面可以通過小區內的公告欄、宣傳欄以及圖片和物業知識宣傳圖板進行宣傳；另一方面，可以通過向業主發放宣傳資料手冊、意見調查表以及找業主談心等形式，加強溝通，增進信任，使廣大業主在明確自己的權利和義務的同時，逐步樹立“花錢買服務”的物業消費意識，讓廣大業主明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業管理企業的利益，影響其正常的維修、養護、運行和管理，同時也損害了廣大業主的利益。

3、認真研究物業管理費收繳辦法。物業管理企業要改變坐在辦公室“等人上門”的收繳方法，應積極主動上門收繳，并在收費過程中，主動了解業主對小區管理的意見，對業主提出的問題，想辦法積極整改，不能改正的也要做好說明和解釋工作。同時，物業管理企業還應積極依靠業主委員會，共同研究制定收繳辦法。

4、充分發揮社區和業委會的作用。從目前來看，物業管理還是一項很難讓群眾滿意的工作，也已成為政府行政主管部門的一道難題。而要破解這一難題，我們認為必須將物業管理納入社區建設的統一管理之中，應納入社區工作的職責之內。物業小區從屬地關系上講應屬社區管轄，由于社區工作涉及居民的方方面面，對廣大業主的實際情況也比較了解，有良好的群眾基礎和扎根于居民的工作傳統。它在廣大業主心目中有不可替代的地位，通過它的作用可以較好地加強業主與企業之間的溝通工作，做好協調工作。

5、加強監管，規范物業管理市場秩序。職能部門要嚴格市場準入和請出制度，加強企業資質管理，督促物業管理企業完善物業管理服務標準，不斷提高服務質量。物業主管部門會同物價部門要加強對企業服務質量的檢查。

6、加強物業前期管理和建管銜接管理。我們知道，物業管理應對物業實行全過程的管理，如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即可利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎。另外，加強建管銜接的管理：一方面通過嚴格接管驗收明確建管責任，減少物業使用階段物業管理企業與業主因房屋建設質量而產生的矛盾；另一方面應要求開發商在出售房屋前制定有關物業管理的規定，使業主在購房時就充分了解物業管理的有關制度，減少業主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產生，促進物業管理工作的正常開展。

五、結束語

綜上所述，解決好物業管理收費難的問題，有利于物業管理公司正常地開展工作，有利于改善城市居民的居住環境，解決好這一問題，我們需要物業公司和業主共同努力，只有收費標準的透明，才能使現有問題得到更好的解決。

參考文獻：

[1]羅秀琴.物業管理收費難的原因分析與對策研究[J].經濟師，2014

[2]汪江巖.淺論物業管理對構建和諧社區的作用和影響[J].江東論壇，2013