試析“中國房地產崩盤論”

李水鳳

摘要：為了分析中國房地產市場崩盤的可能性，文章從“房地產崩盤”的量化界定入手，分別從中短期和長期及局部和整體的視角進行考察。文章的結論是，根據“崩盤”的本義，在數量上，房地產崩盤可以采用以下界定標準：房地產價格在整體上下跌50%以上且賣不出去，不知道要跌到何時。在中短期，相關因素的累積使房地產價格維持階段性的向下調整，中國房地產市場存在整體下調、少數城市接近于崩盤的可能。但從長期來看，中國整體上的房地產需求潛力依然很大，房地產崩盤屬于小概率事件。

關鍵詞：房地產崩盤;中短期視角;長期視角

一、“房地產崩盤”的量化界定

關于房地產崩盤的界定標準，由于房地產交易的特殊性，顯然不能直接借鑒“單日或數日累計跌幅超過20%”的標準。結合中國股票指數（上海證券交易所）從6000多點逐漸下跌到2000多點，下跌幅度66%以上，依然沒有被一致性地公認為“崩盤”的先例，中國的“房地產崩盤”，在數量上，可以采用以下標準：房地產價格在整體上下跌50%以上且賣不出去，不知道要跌到何時。

依照此標準，我們認為，在3～5年的中短期，中國房地產市場在局部的少數城市有“崩盤”的可能，但在總體上、長期中，房地產崩盤的可能性很小。

二、中短期視角：中國房地產市場存在整體下調、少數城市接近于崩盤的可能

（一）房地產供給過量的自然結果

2012、2013年全國房價大幅上漲，提升了開發商的心理預期，開發商紛紛大舉拿地。據統計，全國300個城市2013年的土地出讓金收入總額達3.13萬億元，同比增加50%，其中，北上廣深4個一線城市2013年土地出讓金超過了5000億元。于是，房地產供給量在迅速增加，而在一些二三線城市，由于外來人口不足，且本地居民購房需求逐漸減緩，房價自然出現滯漲，有的開始下跌。

（二）房地產周期規律發生了作用

多年來，由于多種因素的綜合作用，房價持續上漲，已到一個周期的高位，高價格擠出了有效需求，使需求萎縮，房價存在下跌的勢能。

（三）政府對購房貸款的嚴格控制政策發生了作用

2013年6月30日之后，中國信貸增長在減緩，購房貸款額度全面緊張，使購買者對于房地產市場需求下降。

（四）限購政策排除了部分有效需求

2010年以來，政府一直實施限購政策，能夠控制誰可以買房，排除了一部分有效需求。

（五）利率水平的上升抑制了資產價格的上漲

當前中國整體利率水平大幅提升，上海銀行間同業拆放利率6月期至1年期交易品種，自2013年底至今一直保持5%左右高位。當前個人購房已基本無法享受到利率優惠，在個別地區個別銀行甚至將首套房貸利率上浮5%。利率水平的上升抑制了房地產需求。

（六）資金流出增加，減少了國內需求

隨著歐美經濟的好轉，部分資金流出，對國內資產價格造成了沖擊。特別是，中國居民投資購買國外資產的現象呈上升趨勢，據邦瑞房地產公司（英國最大的房地產開發商）2012年的財務報表顯示，該公司在倫敦新建住宅市場占有率約為60%，而該公司2012年全年賣給中國業主的住宅達到2250套，占公司年度銷售總量的15%。

（七）匯率貶值對中國資產價格形成沖擊

中國資本回報率的下降使得投資者對人民幣匯率貶值的預期增強。2014年初至今，人民幣兌美元匯率已從6.044貶值至6.2左右，貶值幅度達2.58%。新增外匯占款的大幅下降，對國內資產價格形成較大沖擊。

因此，在局部地區、少數城市，在3～5年的窗口期中，房價跌幅有可能超過30%，甚至50%。但這樣的城市所占比重較低，不可能全國所有地區房價都出現大幅度調整。

三、長期視角：中國在整體上的房地產需求潛力依然很大，房地產崩盤屬于小概率事件

有一些學者認為，中國目前的房地產市場情況，與1989～1994年的日本“驚人的相似”，于是由此得出中國房價將像日本一樣持續20年下跌的結論。但這只是一種表面的比較，本文也結合日本的情況，從多方面進行深入考察。

在長期中，中國產生持續性的房地產需求的動能依然存在，還有較大潛力。支撐長期房地產需求的因素主要有以下幾方面。

（一）中國經濟增長依然存在巨大空間

從中國經濟發展趨勢來看，與1989年的日本有著巨大的不同。1989年，日本人均GDP已經接近于美國，當時日本的人均GDP是美國的80%，增長空間已很小，而中國目前人均GDP只占美國20%左右，中國有很大的增長空間。雖然，中國的增長率已從10%以上回歸到7.5%左右的“常態”，但依然是全球經濟增長率中的較高水平。持續的7%以上的經濟增長，足以支撐對房地產的長期需求。

（二）居民可支配收入將不斷上升

居民的可支配收入，是家庭購房、投資、消費的主要來源。居民人均收入水平高低決定了市場購買力的大小，居民的可支配收入是影響房產需求的主要因素。對于房產地來說，當居民的收入增加時，就會增加對房地產的需求;相反，就會減少對房地產的需求。

國家統計局數據顯示，全國城鎮非私營單位就業人員2013年平均工資51474元，同比名義增長10.1%，扣除物價因素實際增長7.3%，雖然增速略低于GDP增長水平，但保持了城鎮收入持續上升的趨勢。

在國家刺激內需的政策環境下，長期中，居民收入將繼續穩步增加，這對房地產需求繼續產生正向影響。

（三）城市人口將繼續增加

人口結構和數量是衡量房地產需求的重要指標，直接預示著房產需求的規模和增長速度。

在總量方面，國家統計局第六次全國人口普查結果表明，2010年11月1日，中國大陸總人口共13.397億，與2000年第五次全國人口普查相比，十年增加7390萬人，增長5.84%，年平均增長0.57%。

同時，在結構方面，城市的發展，繼續吸引農村人口涌入城市。現有的6.6億多城市人口中已有2.3億多農村人口，開始逐漸形成了一定的購房需求。中國社科院2012年9月發布的《2012中國中小城市綠皮書》顯示，2011年中國城鎮化率已經達到51%，按照目前發達國家平均70%的城市化率（日本的城市化率達76.7%）計算，未來20年中國仍有發展的空間。因此中國城鎮人口還將增加2.7億人左右。現在和未來，從農村進入城市的總人口約為5億人。按照房地產需求的粗略估算方式，假設這部分人所在家庭中，從現在到將來，只有30%的家庭逐步具有購買力，每個家庭的平均人口是3人，每個三口之家平均住房需求量為100平方米，則可預期的對住宅（不包含對寫字樓、商鋪等房地產的需求）的需求量為：（5億人/3人）*30%*100平方米=50億平方米，而其他70%的人口（3.5億人）則存在對出租房的巨大需求;再保守一些，假設只有10%的家庭在現在和未來具有購買能力，在長期中，住宅需求量（不包含對寫字樓、商鋪等房地產的需求）也將為16.67億平方米。同時，90%的人口（4.5億人）將產生對出租房的巨大需求。這里還沒有考慮4.3億城市戶籍人口的改善性住房需求和無房戶的剛性需求。可見，在城市化進程中，中國還有巨大的房地產需求。

（四）地方政府推動房地產價格上漲的意愿和能力在長期中依然存在

1994年中國分稅制改革有效解決了當時中央財政困難問題，但卻帶來了地方政府“財權”與“事權”不協調問題。土地出讓金逐漸演變成為彌補地方財力不足的有力保障，但卻帶來地方政府的土地財政依賴。地方政府為保證財政收入，在抑制房價上漲問題上缺乏根本動力，但在維持房價上漲方面卻不遺余力。這種機制的改變，要依賴于國家財政體系的改革。而國家財政體系的改革，有一個長期的過程。

（五）中國政府擁有刺激房地產需求的較大政策空間

日本房地產泡沫破裂前，政府并沒有對商業銀行采取有效措施，沒有進行引導監管，而中國政府對銀行和企業有較強的控制力，能夠引導資金流向，中央和地方政府一直出臺相關政策打壓房地產泡沫。

在客觀上，中國政府在調控房地產需求方面，掌握著多方面的政策工具。例如，當房地產價格全面下跌時，政府就可以暫緩實施房產稅政策和房地產統一登記制度;當經濟增長處于下限時，政府可以適度增加基礎設施的投資，這對資產價格形成一定支撐;房價下跌幅度過大時，中央和地方政府可以逐漸放松限購政策，激活部分有效需求;如果房地產的購買力嚴重不足，中央政府將會放松對房地產貸款額度的限制，甚至對貸款給予優惠。

因此，政府目前實施的一系列房地產控制政策，也給未來的關于激發房地產需求的政策留下了空間，只要放松一些方面的管制，就能夠激發巨大的房地產需求。

（六）大城市的優質資源聚合功能支撐著持續性的房地產需求

從全世界來看，由于現代科技特別是交通、通訊技術的發展，使大城市有利于聚集和分享各種優質資源，這就形成了城市發展的規律之一——大城市聚集的資源越多，年輕人的機會越多，年輕人更愿意到大城市工作，使得大城市的規模越來越大，擴張速度甚至超過小城鎮。不斷增加的大城市人口，支撐著持續性的房地產需求，使房地產價格維持在較高位置上。

四、結束語

根據“崩盤”的本義，在數量上，房地產崩盤可以采用以下界定標準：房地產價格在整體上下跌50%以上且賣不出去，不知道要跌到何時。相關因素的累積使房地產價格維持階段性的向下調整。在中短期，中國房地產市場存在整體下調、少數城市接近于崩盤的可能。但在長期中，中國在整體上的房地產需求潛力依然巨大，房地產崩盤屬于小概率事件。

參考文獻：

[1]曹振良.房地產經濟學通論[M].北京：北京大學出版社，2003.

[2]陳淼峰，陳龍乾.宏觀調控對房地產價格的影響分析[J].經濟學家，2005 （02）.

[3]高鴻業.西方經濟學（微觀部分）（第5版）[M].北京：中國人民大學出版社，2010.

[4]賀勝兵.我國房地產價格若干影響因素的實證研究[D].華中師范大學，2006.

[5]毛廣雄，譚峰.灰色系統分析應用——預測上海房地產市場需求量變化并對其影響因素做關聯度分析[J].數學的實踐與認識，2005（02）.

[6]沈悅、劉洪玉.住宅價格與經濟基本面：1995～2002 年中國14個城市的實證研究[J].經濟研究，2004（06）.

[7]王蕾，趙巖.中國城市房價上漲的財富效應分析[J].價格月刊，2011（05）.

（作者單位：云南財經大學經濟研究院）