不動產登記的真正意義

劉學 等

【摘 要】黨的十八屆三中全會提出，“健全自然資源資產產權制度和用途管制制度”，“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度”，國務院常務會議正式決定將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源部一個部門承擔。本文從不動產登記的原因、目的、步驟，以及實施不動產登記對樓市和當前反腐形式下的影響，對房地產稅征收的鋪墊等幾個方面來闡述不動產登記的真正意義。

【關鍵詞】不動產 統一登記 財產權

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出，“健全自然資源資產產權制度和用途管制制度”，“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度”。2013年11月20日，國務院常務會議正式決定將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源部一個部門承擔。

2014年1月11日，國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上說，不動產統一登記是國土資源管理的一項新職能。建立實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是我國產權管理體制機制的重大改革，責任重大，任務艱巨。當前，統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺，要逐個落實到。重點是作好不動產統一登記的頂層設計，制度安排。

“不動產”是指實物形態的土地和附著于土地上的附屬物，我國規定不動產的類型主要包括土地、建筑物、構筑物以及添附于土地和建（構）筑物的物。

不動產登記又稱為不動產物權登記，為《物權法》中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實，被作為一種物權公示手段。

在此之前的很長一段時間內，我國不動產登記制度極不統—，國土部門管理土地，住建部門登記房屋，海域使用權由海洋行政管理部門登記，礦產、森林資源也“各有其主”，多頭管理，混亂從生。因此在國土資源部明確表態之前，由一個新的行政機構負擔所有不動產權屬情況的登記工作，就已經是學界普遍支持的建議。國土資源部副部長徐德明表示，建立實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是我國產權管理體制機制的重大改革。

當前全國各地不動產登記十分混亂，這一點在房地產登記中體現得尤為明顯。不少地方，房屋買賣要求購房人分別去國土部門和房產部門辦理土地使用權證和房產證，流程十分繁瑣，付出成本巨大。更重要的是由于房屋信息數據不健全，市場公布的數據五花八門，導致決策者無法出臺準確有效的調控政策，購房者也經常受數據誤導，從而做出錯誤的買房決定。國務院此次下大決心建立不動產統一登記制度，相信就是要從根本上解決上述問題。

很明顯，不動產統一登記制度一旦落地，相當于給樓市投入一枚重磅炸彈，影響十分重大。首先最重要一點就是不動產登記有可能拉低房價。知名開發商潘石屹就在不同場合提出，一旦不動產登記制度實施，房價就會立馬下降。他的觀點雖然武斷，但代表了大部分人的想法，他們認為不動產登記是打擊高房價和投資客的高手。登記制度落地，那些持有多套房產的“房姐、房叔”們就會拋售房產，起到遏制需求、改善供給矛盾的作用，從而緩解或推動房價下跌。

其次，不動產統一登記制度也為房地產稅征收鋪路，為樓市長效調控打下堅實基礎。十八屆三中全會明確提出要加快房地產稅立法，并適時推進改革。但房地產稅落地和不動產統一登記制度兩者密切相關，后者是前者的技術準備和必要的支撐條件。全國有多少房產，被多少人買了不搞清楚的話，房產稅的征收對象和征收稅率就無法確定。因此房地產稅立法和征收前，不動產登記制度必須建立完善，以便摸清全國住房“家底”，使得房地產稅能夠有的放矢。

第三，在全民反腐的年代，不動產統一登記制度也被視為反腐利器。由于制度長期缺位，讓不法之徒鉆了漏洞，以權謀私通過房產賺取大量財富，比如有地方官員利用職權將數十套經適房劃歸子女名下。在房價高漲的年代，房子成為腐敗官員藏匿財產的最佳道具。因此不動產統一登記可以通過“陽光療法”，將貪財者的不法財產公布于眾，為反腐敗工作增添一個強有力的助手，這也是社會各界呼吁不動產登記制度盡快實施的重要原因之一。

降低房價、為房地產稅鋪路、打擊腐敗都是不動產統一登記制度的重大使命，但該制度的最核心意義并非如此。

整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。統一不動產登記首先遵循的是不動產的自然規律和國際通行做法，除此之外，其主要目的是為了克服現行不動產分散登記的弊端，保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，保證交易安全，尤其是方便企業、方便群眾。

遵循了不動產的自然規律和國際通行做法。房屋和土地、林草與土地本來就是一體的，是不可分的，世界上絕大多數國家實行的是統一登記。習近平總書記在關于《決定》的說明中指出“山水林田湖是一個生命共同體……由一個部門負責領土范圍內所有國土空間用途管制職責……”。為此，《決定》要求在不動產統一登記的基礎上，“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度”。

為了更好地保護不動產權利人合法財產權。古語云“有恒產者有恒心”，登記的本質目的就是確定不動產的權利歸屬，并在登記簿上進行記載公示，從而達到保護不動產物權的目的。以前由不同的部門管理和登記，導致不同不動產之間的權屬界線不清、權利歸屬不明，引發眾多矛盾和糾紛。另外由于各部門的登記方法、技術規程等不一致，很容易導致重登、漏登現象發生，造成了大量登記錯誤。統一登記后，可以減少甚至杜絕類似問題發生，更好地理清當事人之間的不動產權利界限、減少權屬糾紛、提高登記的準確性和權威性，更好地維護當事人的不動產物權。

提高政府治理效率和水平。多個部門都在辦理不動產登記，各個部門都配備一套專門的人員、機構、場所以及設施設備等等，國家不僅為此多支付很多人力物力成本，而且各部門之間的職能交叉容易導致部門間的爭權奪利或者扯皮推諉，降低行政辦事效率，甚至嚴重影響政府的形象。國家實行統一登記，將房屋、林地、草原、土地以及海域登記的職責整合由一個部門承擔，可以減少部門職責交叉和分散，從而大大減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府的公信力。

方便企業、方便群眾，減輕當事人的負擔。分散登記時，在農村，當事人要分別到4個不同的部門辦理4個不同的證件：住房要到建設部門辦理房屋所有權證，宅基地要到國土部門辦理集體土地使用證，承包的土地要到農業部門辦理耕地承包證，栽種的樹木要到林業部門辦理集體林權證。城市居民和企業則最少要辦兩個證：要到住建部門辦理房屋所有權證，到國土資源管理部門辦理國有土地使用證。各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時間和資金成本。統一登記之后，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，可以大大減輕當事人負擔。

保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序。原來由于房地分別登記，導致房屋和土地分離的現象十分嚴重。不僅權利人辦理登記不方便，而且交易相對人查詢登記資料不容易，了解交易標的權利狀況很困難。在房地產抵押時，要分別到住建部門和國土資源管理部門辦理房屋抵押登記和土地抵押登記。實踐中利用房屋和土地分別抵押騙取銀行貸款的案例時有發生。統一登記之后，建立不動產登記信息依法公開查詢系統，將有效保障不動產交易安全，維護不動產市場的正常交易秩序。