不動產(chǎn)登記威力有多大

凡志喜

不動產(chǎn)登記影響購房行為？

12月22日，國務(wù)院發(fā)布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，醞釀的已久的不動產(chǎn)信息登記終于落地。

雖然《條例》將在201 5年3月1日起正式實施，但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，該《條例》的出臺短時間內(nèi)對樓市不會產(chǎn)生太大影響。對于不動產(chǎn)登記的正式落地，買賣雙方反應(yīng)都不大，其中重要原因就是不動產(chǎn)要統(tǒng)一登記的信息流傳已久，市場已經(jīng)過較長的準備期。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅判斷，從短期來看，條例的公布會對二手房市場產(chǎn)生一定沖擊，這樣的沖擊隨著不動產(chǎn)登記條例、房地產(chǎn)稅等消息的曝出，在此前已經(jīng)重復出現(xiàn)多輪，效果也在逐漸衰減。但是《不動產(chǎn)登記暫行條例》的第二十五條，“國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享”，雖然《條例》并未提及以自然人為條件，查詢名下持有房產(chǎn)狀況，但以地址倒推房產(chǎn)持有人，特別是多部門信息聯(lián)網(wǎng)，依然打破了以往的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，會觸動投資客敏感的神經(jīng)，將會導致出現(xiàn)新一輪的投資客集中拋售房產(chǎn)，高端二手房供量有望增加，對于平抑二手房市場價格起到積極作用。

而在一手房市場上，郭毅分析，2015年，北京新房市場將出現(xiàn)頂級豪宅的集中上市，隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，未來高端市場的主力購房客群將以新興的高知新貴階層為主，這部分客群獲取的財富更為陽光透明。購房客群的轉(zhuǎn)變也將推動開發(fā)商升級高端項目的產(chǎn)品設(shè)計、營銷與服務(wù)方式，更為貼合高知新貴階層提高居住品質(zhì)、追求社交、強化服務(wù)的需求。

但是，不動產(chǎn)登記制度頒布實施的作用不僅于此，其意義更為深遠，對于房地產(chǎn)市場將形成中長期的影響。

為相關(guān)改革奠定基礎(chǔ)

過去在制度不健全的情況下，存在著一定的監(jiān)管盲區(qū)，比如，在經(jīng)濟適用房分配時出現(xiàn)過“貓膩”，大量小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)登記并不清晰，違規(guī)交易現(xiàn)象屢見不鮮，2009年以后房價飛速上漲的一段時間內(nèi)，投資者利用各種手段來規(guī)避限購政策，從銀行獲取按揭貸款。

而不動產(chǎn)登記制度的目的在于提高信息透明度，加大違規(guī)交易的成本。另外，地方政府在執(zhí)行登記制度時，也有可能因為利益糾葛而產(chǎn)生抵觸情緒，在信息數(shù)據(jù)收集和登記上還將付出很大成本。

“不動產(chǎn)登記是為房地產(chǎn)稅鋪路，國外都有財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，如果沒有相應(yīng)的登記，這些稅種也無法開征?！眹野l(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉福垣直言。

劉福垣還指出，“房地產(chǎn)稅的開征，對地方財政結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變有利。擺脫土地財政的依賴，不是一次性征收土地使用租金，而是以房產(chǎn)來征稅，即使稅率低點，也是每年都有稅收，這就是長期穩(wěn)定的稅源。”他認為逐步改變現(xiàn)有的賣地模式是改革的重要方向?！安粍赢a(chǎn)登記屬于依法治國的基本建設(shè)工程，是物權(quán)法的健全和完善，為下一步改革奠定基礎(chǔ)?！?/p>

但不動產(chǎn)登記，不是為房地產(chǎn)業(yè)而出臺。“不動產(chǎn)登記是依申請來登記，主要目的是保護權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)益。給公民享受法律保護財產(chǎn)的權(quán)利。”中國人民大學公共管理學院教授黃燕芬表示。

樓市調(diào)控或轉(zhuǎn)向

“不動產(chǎn)登記制度的初衷是落實物權(quán)法，是對產(chǎn)權(quán)的確定和界定，有利于產(chǎn)權(quán)保護，保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。有了統(tǒng)一登記制度的平臺，任何組織和個人都必須對合法登記的公民不動產(chǎn)權(quán)予以尊重。”察哈爾學會研究員、香港天大研究院特邀研究員張敬偉說。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，不動產(chǎn)登記制度的推進，使得未來包括住房市場在內(nèi)的各類子系統(tǒng)擁有一個發(fā)展的準則和框架，但制度創(chuàng)新的成本也比較高，在具體執(zhí)行過程中可能需要一個較長的探索期和磨合期。

從樓市的調(diào)控來講，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費調(diào)控手段的試點及擴圍，需要家庭房產(chǎn)的詳細數(shù)據(jù)作為依托。同樣，通過通聯(lián)的個人住房信息系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，尤其是針對部分城市或區(qū)域異地購房、不合理的樓市投資投機現(xiàn)象，可有針對性的出臺差別化措施進行分類調(diào)控。不動產(chǎn)登記后，可在此基礎(chǔ)對各個城市存量‘空置房做出判斷，可據(jù)此對存量‘空置房采取差別化‘空置稅措施。”

張宏偉表示，未來幾年內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計勢必會逐步推出。最終，房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅費經(jīng)濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調(diào)控機制逐步形成。