房地產業的新周期

陳芬

7月份，理應是房地產的淡季。但是，在當前各種因素的作用下，在這個七月房地產市場的熱度卻一反常態，連續翻紅。

國家統計局發布的數據顯示，全國整體房價漲幅已連續三個月“翻紅”，且70個大中城市房價環比上漲個數繼續增加。成交持續放量，庫存壓力略有減輕，樓市已現回暖跡象。

此番房價上漲與成交放量息息相關。而成交量的持續上升則主要是政策面持續釋放利好信號所致。一方面，貨幣寬松降低了購房成本。繼去年末開啟降息周期之后，今年上半年又經歷了三次降息、兩次降準，調整力度堪比2008年。

另一方面，政策松綁刺激了市場成交，尤其是公積金政策和二套房政策的調整，促使剛需和改善型購房需求持續釋放。2015年以來，已經有超過百個城市發布了不同力度的公積金松綁政策，其中北京、上海等超過30個城市還提高了公積金貸款額度。

業內人士認為，今年二季度以來，由于剛性需求和改善性需求更加旺盛，一線城市和少數二線城市市場表現活躍。而多數二線城市、三線城市以及一些四線城市，由于原有的房地產庫存較大，消化尚需時日。總體而言，房地產行業去庫存的速度正在加快。

價格暴漲不成立

雖然調控政策進行了微調和局部松綁，但“抑投資、保剛需、重保障”的基調未發生變化，“有保有壓”的調控思路仍在延續。所以有市場人士從成交回暖推導出房價將普漲甚至暴漲的結論，恐怕不成立。與前幾輪房價上漲受投資、投機性需求推動明顯不同，本輪房價上漲主要受剛需和改善型需求入市推動，隨著需求逐步釋放，房價上漲動能勢必將有所放緩。

去庫存被認為是當前的首要任務。截至2015年6月底，易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26091萬平方米，同比增長3.2%，絕對值相比5月份下滑1萬平方米。35個城市中，有25個城市庫存出現了同比增長現象，其中西寧、煙臺和北海3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到33.3%、24.2%和22.1%，但與5月份相比增幅略有收窄。6月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，這意味著如果6月份以后存銷比不變，市場需要用15.2個月的時間才能消化完這些庫存。

與此同時，一二線城市與三四線城市間的分化走勢持續加劇。分析人士認為，房地產市場全面復蘇尚需時日，全國樓市普漲、暴漲局面料難出現。與此同時，與一線城市明顯回暖不同，二線城市房價整體較為穩定，大部分三四線城市房價仍小幅下跌，不同城市間分化態勢持續加劇。更為關鍵的是，房地產市場的整體供求形勢已由供不應求向結構性過剩轉變，房價結構性調整不可避免。

萬達集團董事長王健林近日表示，雖然現在一線和二線主要城市的房價在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠，因為中國樓市已經從供不應求到了供大于求的階段，房價暴漲已經不存在基礎和可能。

去庫存階段到來了么？

目前，房地產庫存的消化已經出現一些積極變化：一是庫存增長幅度明顯放緩；二是5月住宅庫存比4月減少121萬平方米，是2011年來的首次減少。目前樓市已經進入去庫存階段，這是當前的主流觀點，但是民生銀行地產研究院首席研究員馮焱東卻認為這種說法并不準確。近期，馮焱東撰文稱，目前的實際情況是我國樓市整體仍處于庫存增長階段，去庫存階段已經比較臨近，但尚未實質性到來。

馮焱東用全國房地產待售統計數據來說明觀點。他說，自2011年以來，我國房地產待售面積一直處于不斷增長狀態，從2011年底的2.72億平方米增長到2015年6月的6.57億平方米，待售與銷售比自2011年以來也在不斷擴大，這表明近幾年我國房地產處于增庫存階段。在這個階段必須控制新增供應量，同時加快消化庫存，才能迎來樓市的去庫存階段。2011年以來，全國房地產投資額一直高于銷售額，表明開發商資金正在不斷沉淀于存貨中，只有銷售額大于投資額才能說明去庫存開始減少。

房地產泡沫存在么？

馮焱東指出，由于庫存量不斷增長，房地產供求失衡局面加劇，對于絕大部分二線及以下城市來說，供應泡沫已經取代房價泡沫成為行業主要矛盾。供應泡沫和房價泡沫的危害一樣大：一是積壓巨量資金；二是少數項目面臨爛尾危險；三是影響金融安全和財政收支平衡，拖累經濟發展；四是導致房地產行業收益率整體下降，部分項目面臨虧損。供應泡沫雖然沒有房價泡沫那樣惹眼，但如不及時治理則有可能對房地產行業和宏觀經濟金融造成打擊。

對于房地產泡沫的擔憂，住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌則判斷，中國的三四線城市的房地產，基本沒有泡沫，一線城市是有泡沫的，而恰恰在一線城市房價還在漲。但一線城市泡沫不會破滅，因為它們有購買力支撐。顧云昌認為，從2011年到2015年中國房地產泡沫在變小，而判斷的重要指標之一是房價收入比。

根據世界銀行在1998年對世界上96個地區的資料統計顯示，這些地區房價收入比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4，一般而言，在發達國家如果房價收入比超過6就可以視為泡沫區。2014年全國商品住宅房價收入比為7.1，延續了2010年以來的下行趨勢。顧云昌指出，近四五年的時間里，從全國平均數據看，房價平均每年上漲約2%，但收入上漲7%-8%左右，所以房價收入比在縮小。

如何應對新階段

中國房地產市場一直受政策影響較大，顧云昌判斷貨幣政策的走勢暫時不會變，市場進入分化階段后，政策總體上還是以松綁為主。顧云昌分析說，一線城市特別是深圳領漲，和深圳房地產市場供求關系密切相關。在寬松的貨幣政策環境下，供求關系緊張必然導致房價上漲，銷售迅速；而市場仍處于供大于求的狀態中，即使貨幣環境再寬松，市場回升速度也會比較慢。在貨幣政策轉向寬松后，一線城市和重點二線城市回升得快，但三線城市反應較慢。

大多數的三四線城市和個別二線城市，仍然以去庫存作為主要任務。庫存消耗的年限，在各地差別很大。“明年某個時間段會慢慢轉變。”顧云昌說。

馮焱東則表示，房地產是地方性產業，供應泡沫的治理首先需要地方政府擔負起應有的責任。地方政府是土地的壟斷供應方，供應泡沫主要是地方政府多年來不夠節制出讓土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方政府控制土地出讓規模，讓房地產供求慢慢恢復平衡。目前地方政府普遍負債過重，要控制土地出讓規模客觀上存在難度，但不控制供應泡沫可能危及經濟和金融安全。

馮焱東建議要清醒認識到供應泡沫的客觀存在及其危害。房地產黃金時代的發展致使很多開發商形成思維慣性，沒有徹底意識到房地產已經進入一個全新階段。供應泡沫危害性很大，隱蔽性較強，它會慢慢侵蝕行業和企業的健康，掏空項目利潤。

開發商一般對短周期相對敏感。在應對這種周期過程中，開發商必將加速分化，能隨行就市、高周轉、及時接受低利潤甚至虧損現實的開發商市場份額將越來越大，利潤率雖然下降但總體利潤可能還會增長。在價格上不夠靈活、依然期望好收成的大部分開發商在很大程度上掩護了高周轉開發商的出貨，銷售規模可能停滯不前，利潤不斷下滑。馮焱東指出。

在房地產進入庫存加速消化的階段，如何應對當前的政策利好、樓市回暖的短周期以及尚未清晰的中長周期，需要地方政府、開發商深入思考。endprint