淺析家庭財產(chǎn)中房產(chǎn)的認(rèn)定與分割

張磊

摘 要：房產(chǎn)的認(rèn)定和分割問題是夫妻關(guān)系中比較敏感也比較重大的問題。隨著社會的日漸開放，離婚已不是什么罕見問題，伴隨著日漸開放的社會風(fēng)氣和節(jié)節(jié)攀升的離婚率，伴隨而來的房產(chǎn)分割問題和所有權(quán)歸屬問題也日益突出成為離婚的最具有爭議性的焦點(diǎn)。如何正確對房產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定和分割，不僅與當(dāng)事人重大利益密切相關(guān)，而且對維護(hù)社會穩(wěn)定和建立和諧穩(wěn)定的社會生活有著重要的作用。如何正確對房產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定和分割，不僅與當(dāng)事人重大利益密切相關(guān)，而且對維護(hù)社會穩(wěn)定和建立和諧穩(wěn)定的社會生活有著重要的作用。本文從父母出資買房、有限產(chǎn)權(quán)房屋的分割等方面來闡述房產(chǎn)的分割問題。

關(guān)鍵詞：財產(chǎn)；房產(chǎn)；分割；按揭；有限產(chǎn)權(quán)

家庭共有財產(chǎn)是指在家庭中，全部或部分家庭成員共同所有的財產(chǎn)。換言之，是指家庭成員在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間共同創(chuàng)造、共同所得的財產(chǎn)。一個家庭要存在家庭共有財產(chǎn)，要具備兩方面條件：一是有共同的勞動行為或受贈事實(shí)；二是家庭不僅由一對夫妻和未成年子女組成。

一、房產(chǎn)歸屬及分割的情形分析

1.父母出資購房在離婚房產(chǎn)分割時的糾紛問題

目前房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展使得進(jìn)入婚嫁年齡適齡青年難以獨(dú)立購買房屋，父母為子女購買房產(chǎn)的情況已屢見不鮮，父母出資的形式也是多種多樣的，本文就以下具體情形來展開論述。

（1）父母全額出資購買了一套房產(chǎn)，房屋登記在子或女的名下《婚姻法解釋（三）》第七條對此作出了規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第三項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”《婚姻法解釋（三）》第七條有兩層意思，其中第一層意思是婚后父母出資購房是否屬于個人財產(chǎn)的問題，第二層意思是雙方父母共同出資購房如何分割的問題。筆者認(rèn)為要想使婚后父母出資購房“認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)”必須同時滿足以下條件：其一，房產(chǎn)為一方父母的全額出資。關(guān)于房產(chǎn)的出資款上不能摻雜夫妻共同財產(chǎn)或?qū)Ψ礁改傅某鲑Y，否則就是共同出資了。其二，房屋登記在子或女一人名下。只要房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，或干脆只有對方一人的名字而沒有出資人子女的名字，那么該房產(chǎn)就是夫妻共同財產(chǎn)，不是出資人子女的個人財產(chǎn)。

（2）父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權(quán)證登記在父母名下。在這種情況下，房屋應(yīng)歸父母所有而不屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時不能當(dāng)做共同財產(chǎn)分割。購買該房屋時夫妻的出資部分應(yīng)視共同債權(quán)，按照共同債權(quán)分割的規(guī)定進(jìn)行處理。

2.夫妻雙方共有“有限產(chǎn)權(quán)”房屋的分割

有限產(chǎn)權(quán)的房屋是我國城鎮(zhèn)住房制度改革、逐步推行住房商品化過程中產(chǎn)生的一種房屋產(chǎn)權(quán)形式。有限產(chǎn)權(quán)最常見的形式是福利房，一般只出售給單位的職工。職工在購買后對有限產(chǎn)權(quán)的房屋不享有完全的房屋產(chǎn)權(quán)，因?yàn)閱挝贿€擁有部分產(chǎn)權(quán)，但享有永久居住權(quán)、使用收益權(quán)、有限的處分權(quán)和繼承權(quán)等權(quán)利。但夫妻雙方在享受了一方的福利購房待遇后，另一方就喪失了再次購買本單位福利房的權(quán)利。離婚時如何分割這部分財產(chǎn)呢？根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對“有限產(chǎn)權(quán)”房屋的分割按以下原則處理：①共同協(xié)調(diào)解決。②用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞浇鉀Q。③用暫住方式過渡。④用競價的方式解決夫妻均要求分得住房，均爭房屋的部分產(chǎn)權(quán)，而雙方經(jīng)濟(jì)條件比較優(yōu)越、有支付能力，都愿意競價處理的，可以采取競價方式解決。

3.夫妻一方個人婚前房產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的利益的歸屬

夫妻一方個人婚前房產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的利益包括孳息和增值部分這兩部分。在具體實(shí)踐中，認(rèn)定房產(chǎn)生利益的歸屬時，依房產(chǎn)的生成來源相異。房產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息的主要有兩種途徑：裝修和出租。夫妻一方用自己個人財產(chǎn)為房產(chǎn)的所有人進(jìn)行裝修，屬于民法上的添附，根據(jù)民法的從物附隨主物的原則，添附物應(yīng)當(dāng)隨主物一起屬于產(chǎn)權(quán)所有人。同時，房產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)支付給夫妻一方所出資的裝修費(fèi)用。對于房屋進(jìn)行出租所產(chǎn)生的利益的，若房產(chǎn)所有人自己管理出租事宜，那么所獲利益應(yīng)屬一方個人財產(chǎn)；若夫妻另一方參與和管理了房屋的出租事宜，那么租金應(yīng)屬于夫妻的共有財產(chǎn)。對于房產(chǎn)的增值，一般是由于市場的調(diào)節(jié)，夫妻一方很難證明自己對于房產(chǎn)的增值部分有過貢獻(xiàn)。

總之，確定夫妻一方的房產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的利益歸屬，首先要判斷夫妻一方是否對孳息或增值收益有貢獻(xiàn)

二、在夫妻離婚時房產(chǎn)分割問題的有效解決方式

1.婚前財產(chǎn)公證

我國《婚姻法》規(guī)定：結(jié)婚前，男女雙方應(yīng)當(dāng)依法到公證機(jī)關(guān)對各自的財產(chǎn)、債務(wù)的范圍、權(quán)利歸屬問題進(jìn)行公證，經(jīng)過公證的財產(chǎn)約定將會得到法律直接認(rèn)可。夫妻在購買房產(chǎn)時往往會出現(xiàn)出資形式復(fù)雜化，購買形式的多元化的問題，如果夫妻雙方能在婚前辦理房產(chǎn)公證，復(fù)雜和多元的房產(chǎn)情況便有了清晰的解決方式，在離婚時依照公證辦理即可。當(dāng)然，婚姻法中規(guī)定辦理財產(chǎn)公證要依照當(dāng)事人的意思表示，是自由的而不是必須的。

2.婚內(nèi)財產(chǎn)約定

《婚姻法》第十九條規(guī)定：“夫妻雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有，共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)生活中往往出現(xiàn)婚前沒有公證婚后夫妻雙方意愿公證的情形，這時婚內(nèi)財產(chǎn)公證可以彌補(bǔ)這一問題的。對于婚內(nèi)財產(chǎn)公證，夫妻雙方按照自愿原則以協(xié)商的方式約定房產(chǎn)的歸屬及利益分配問題并達(dá)成書面協(xié)議或做財產(chǎn)公證。在離婚時同樣以協(xié)議和公證為準(zhǔn)。

綜上所述，在現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻離婚時在分割房產(chǎn)上的糾紛往往是常見的也是復(fù)雜的，只要夫妻雙方能夠提前做好解決這種糾紛的準(zhǔn)備如進(jìn)行婚前財產(chǎn)公證或婚內(nèi)財產(chǎn)約定，那么房產(chǎn)糾紛問題就不會那么棘手，當(dāng)事人之間的矛盾也不至于激化，對維護(hù)社會安定促進(jìn)團(tuán)結(jié)有著重要的作用。婚姻家庭是社會的基礎(chǔ)細(xì)胞之一，婚姻家庭的共有財產(chǎn)則是維系婚姻生活的重要基礎(chǔ)之一，在新的歷史發(fā)展時期，房產(chǎn)在家庭生活中日益凸顯其重要性，解決好房產(chǎn)分割問題對建立和諧穩(wěn)定的社會生活有著積極作用。如何正確對夫妻離婚時房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，不僅與當(dāng)事人重大利益密切相關(guān)，也是維護(hù)社會穩(wěn)定和維護(hù)良好的社會秩序及合理的分配秩序的重要因素之一。