淺析家庭財產中房產的認定與分割

張磊

摘 要：房產的認定和分割問題是夫妻關系中比較敏感也比較重大的問題。隨著社會的日漸開放，離婚已不是什么罕見問題，伴隨著日漸開放的社會風氣和節節攀升的離婚率，伴隨而來的房產分割問題和所有權歸屬問題也日益突出成為離婚的最具有爭議性的焦點。如何正確對房產進行認定和分割，不僅與當事人重大利益密切相關，而且對維護社會穩定和建立和諧穩定的社會生活有著重要的作用。如何正確對房產進行認定和分割，不僅與當事人重大利益密切相關，而且對維護社會穩定和建立和諧穩定的社會生活有著重要的作用。本文從父母出資買房、有限產權房屋的分割等方面來闡述房產的分割問題。

關鍵詞：財產；房產；分割；按揭；有限產權

家庭共有財產是指在家庭中，全部或部分家庭成員共同所有的財產。換言之，是指家庭成員在家庭共同生活關系存續期間共同創造、共同所得的財產。一個家庭要存在家庭共有財產，要具備兩方面條件：一是有共同的勞動行為或受贈事實；二是家庭不僅由一對夫妻和未成年子女組成。

一、房產歸屬及分割的情形分析

1.父母出資購房在離婚房產分割時的糾紛問題

目前房地產市場的飛速發展使得進入婚嫁年齡適齡青年難以獨立購買房屋，父母為子女購買房產的情況已屢見不鮮，父母出資的形式也是多種多樣的，本文就以下具體情形來展開論述。

（1）父母全額出資購買了一套房產，房屋登記在子或女的名下《婚姻法解釋（三）》第七條對此作出了規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第三項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”《婚姻法解釋（三）》第七條有兩層意思，其中第一層意思是婚后父母出資購房是否屬于個人財產的問題，第二層意思是雙方父母共同出資購房如何分割的問題。筆者認為要想使婚后父母出資購房“認定為夫妻一方的個人財產”必須同時滿足以下條件：其一，房產為一方父母的全額出資。關于房產的出資款上不能摻雜夫妻共同財產或對方父母的出資，否則就是共同出資了。其二，房屋登記在子或女一人名下。只要房產證上有夫妻兩人的名字，或干脆只有對方一人的名字而沒有出資人子女的名字，那么該房產就是夫妻共同財產，不是出資人子女的個人財產。

（2）父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權證登記在父母名下。在這種情況下，房屋應歸父母所有而不屬于夫妻共同財產，離婚時不能當做共同財產分割。購買該房屋時夫妻的出資部分應視共同債權，按照共同債權分割的規定進行處理。

2.夫妻雙方共有“有限產權”房屋的分割

有限產權的房屋是我國城鎮住房制度改革、逐步推行住房商品化過程中產生的一種房屋產權形式。有限產權最常見的形式是福利房，一般只出售給單位的職工。職工在購買后對有限產權的房屋不享有完全的房屋產權，因為單位還擁有部分產權，但享有永久居住權、使用收益權、有限的處分權和繼承權等權利。但夫妻雙方在享受了一方的福利購房待遇后，另一方就喪失了再次購買本單位福利房的權利。離婚時如何分割這部分財產呢？根據最高人民法院的司法解釋，對“有限產權”房屋的分割按以下原則處理：①共同協調解決。②用經濟補償的方式解決。③用暫住方式過渡。④用競價的方式解決夫妻均要求分得住房，均爭房屋的部分產權，而雙方經濟條件比較優越、有支付能力，都愿意競價處理的，可以采取競價方式解決。

3.夫妻一方個人婚前房產在婚后所產生的利益的歸屬

夫妻一方個人婚前房產在婚后所產生的利益包括孳息和增值部分這兩部分。在具體實踐中，認定房產生利益的歸屬時，依房產的生成來源相異。房產在婚后產生的孳息的主要有兩種途徑：裝修和出租。夫妻一方用自己個人財產為房產的所有人進行裝修，屬于民法上的添附，根據民法的從物附隨主物的原則，添附物應當隨主物一起屬于產權所有人。同時，房產所有權人應支付給夫妻一方所出資的裝修費用。對于房屋進行出租所產生的利益的，若房產所有人自己管理出租事宜，那么所獲利益應屬一方個人財產；若夫妻另一方參與和管理了房屋的出租事宜，那么租金應屬于夫妻的共有財產。對于房產的增值，一般是由于市場的調節，夫妻一方很難證明自己對于房產的增值部分有過貢獻。

總之，確定夫妻一方的房產在婚后所產生的利益歸屬，首先要判斷夫妻一方是否對孳息或增值收益有貢獻

二、在夫妻離婚時房產分割問題的有效解決方式

1.婚前財產公證

我國《婚姻法》規定：結婚前，男女雙方應當依法到公證機關對各自的財產、債務的范圍、權利歸屬問題進行公證，經過公證的財產約定將會得到法律直接認可。夫妻在購買房產時往往會出現出資形式復雜化，購買形式的多元化的問題，如果夫妻雙方能在婚前辦理房產公證，復雜和多元的房產情況便有了清晰的解決方式，在離婚時依照公證辦理即可。當然，婚姻法中規定辦理財產公證要依照當事人的意思表示，是自由的而不是必須的。

2.婚內財產約定

《婚姻法》第十九條規定：“夫妻雙方可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有，共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。在現實生活中往往出現婚前沒有公證婚后夫妻雙方意愿公證的情形，這時婚內財產公證可以彌補這一問題的。對于婚內財產公證，夫妻雙方按照自愿原則以協商的方式約定房產的歸屬及利益分配問題并達成書面協議或做財產公證。在離婚時同樣以協議和公證為準。

綜上所述，在現實生活中，夫妻離婚時在分割房產上的糾紛往往是常見的也是復雜的，只要夫妻雙方能夠提前做好解決這種糾紛的準備如進行婚前財產公證或婚內財產約定，那么房產糾紛問題就不會那么棘手，當事人之間的矛盾也不至于激化，對維護社會安定促進團結有著重要的作用。婚姻家庭是社會的基礎細胞之一，婚姻家庭的共有財產則是維系婚姻生活的重要基礎之一，在新的歷史發展時期，房產在家庭生活中日益凸顯其重要性，解決好房產分割問題對建立和諧穩定的社會生活有著積極作用。如何正確對夫妻離婚時房屋產權進行分割，不僅與當事人重大利益密切相關，也是維護社會穩定和維護良好的社會秩序及合理的分配秩序的重要因素之一。