試析離婚夫妻共有房屋的分割

寇曉燕

摘 要：中國人把家的概念和房屋緊密聯(lián)系在一起，有房才有家，辛苦一輩子為一套房。房屋濃縮了夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間大部分財(cái)富的積累，凝結(jié)著當(dāng)事人幾年甚至幾十年的辛苦和汗水。當(dāng)夫妻關(guān)系融洽時(shí)，它是雙方的“愛巢”；一旦夫妻感情突變，它又是雙方爭奪的“主戰(zhàn)場”。如何處理好離婚共有房屋的分割問題，對于維護(hù)社會的安定團(tuán)結(jié)是十分必要的。

關(guān)鍵詞：離婚；共有房屋；贈與；分割

“天下之本在國，國之本在家”。家庭作為社會最基本的細(xì)胞，具有不可替代的功能，然而，這一功能正在受到?jīng)_擊與弱化。民政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自2004年以來，我國離婚率連續(xù)10年遞增，閃婚閃離現(xiàn)象突出，甚至出現(xiàn)“婚姻赤字”現(xiàn)象。

離婚就牽涉到財(cái)產(chǎn)分割，房屋是家庭財(cái)產(chǎn)中的重頭戲，它的分割更是得到廣泛關(guān)注。筆者將通過離婚概念的解析、共有房屋的認(rèn)定、房屋分割的實(shí)踐操作等方面對離婚共有房屋的分割問題進(jìn)行分析。

一、離婚的概念及共有房屋的認(rèn)定

離婚是指夫妻雙方通過協(xié)議或訴訟的方式解除婚姻關(guān)系，終止夫妻間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律行為。根據(jù)新婚姻法的規(guī)定，協(xié)議離婚時(shí)必須對夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割做出適當(dāng)?shù)奶幚怼Ｘ?cái)產(chǎn)問題主要是指夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割尤其是離婚后共有房屋的分割等。

如何認(rèn)定房屋是否屬于共有房屋？筆者認(rèn)為根據(jù)現(xiàn)行法律、司法解釋和法律實(shí)務(wù)來看主要有三大類：

一是夫妻出資購買的。分5類：①婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)購買的房屋，屬于夫妻共有房屋；②由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)；③由一方婚前購買或自建的房屋，婚后以共同財(cái)產(chǎn)重建或改建的，屬夫妻共同所有；擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分屬夫妻共同所有。④婚前一方購買的房屋，婚后公證為夫妻共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有房屋。⑤婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方的，該房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉蚱薰灿蟹慨a(chǎn)。

二是父母出資購買的。分3類：①當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的并明確表示贈與雙方的，該房屋為夫妻共有房屋；②當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，該房屋為夫妻共有房屋；③由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

三是繼承所得的。婚姻法第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)（除遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)）。

二、以案為例分析房屋分割的具體操作

案例：A和B因感情破裂而離婚。二人擁有5處房產(chǎn)，在處理房產(chǎn)分配的問題上產(chǎn)生糾紛。5處房產(chǎn)分別以甲乙丙丁戊代替，甲為婚后二人共同出資全款購買；乙為婚后A的父母出資為A購買且登記在A名下；丙為B結(jié)婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款購買的房屋，婚后二人共同還貸，產(chǎn)權(quán)登記在B名下；丁為A和B出資購買的以B父母名義參加房改的房屋，登記在B父母名下；戊為婚前A的爺爺去世時(shí)A繼承的房屋，婚后A將該套房屋贈與B，但未進(jìn)行房產(chǎn)變更登記，離婚時(shí)A要求撤銷贈與。

分析如下：

甲房為婚后夫妻二人共同購買，為夫妻共有房屋。《婚姻法》第三十九條規(guī)定，離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。如果二人離婚時(shí)未達(dá)成協(xié)議，可根據(jù)《婚姻法解釋二》第二十條的規(guī)定進(jìn)行處理，①雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；②一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按照市場價(jià)格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；③雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

乙房雖然為婚后購買，但是根據(jù)《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。乙房應(yīng)為A的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

丙房的權(quán)屬問題，按照《婚姻法解釋三》第十條規(guī)定，離婚時(shí)該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)按照婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。因此協(xié)議優(yōu)先，沒有協(xié)議的，丙房歸B所有，但應(yīng)對A給予一定的補(bǔ)償。

丁房的產(chǎn)權(quán)雖登記在B父母名下，但出資人是A和B。《婚姻法解釋三》第十二條對此有專門規(guī)定，離婚時(shí)如果A主張按照夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的，人民法院應(yīng)不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。A可向B主張部分出資的返還請求權(quán)。

戊房比較特殊，A是在婚前而不是婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承的爺爺?shù)姆慨a(chǎn)，因此該房屬于A的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承的，就要看遺囑中是否確定只歸A一方，沒有確定的話，應(yīng)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。婚后A將該房贈與B，但沒有辦理房產(chǎn)變更登記，離婚時(shí)A要求撤銷贈與。按照《婚姻法解釋三》第六條規(guī)定，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定進(jìn)行處理，即贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。由此看出，該房屋仍屬A個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果贈與后進(jìn)行了房產(chǎn)變更登記，那么該房屋雖然變更登記到B名下，但是屬于夫妻二人共有房產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)該按照甲房的分割方式進(jìn)行處理。

另外國家為解決低收入人群住房問題，建設(shè)了一大批經(jīng)濟(jì)適用房。按規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用房5年后才能取得完全產(chǎn)權(quán)，對于這種離婚時(shí)尚未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋如何分割？《婚姻法解釋二》第二十一條規(guī)定，離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

離婚財(cái)產(chǎn)分割糾紛，使得本就分道揚(yáng)鑣的夫妻二人劍拔弩張、水火不容，為了房產(chǎn)甚至引發(fā)犯罪。為維護(hù)社會和家庭的安定團(tuán)結(jié)，筆者建議將婚前財(cái)產(chǎn)公證作為結(jié)婚的必備條件和必經(jīng)程序。