論侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的合同效力

陳鳴

現(xiàn)代各國民法大多規(guī)定出租人出賣租賃物時，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買的權(quán)利，我國民法也不例外。眾所周知，法律關(guān)于一項(xiàng)權(quán)利的規(guī)定必然有其目的和價(jià)值，那么，法律上為什么要規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)呢？法定的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的制度價(jià)值是什么呢？

1承租人優(yōu)先購買權(quán)的制度價(jià)值

一般認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)有如下制度上的價(jià)值：首先，是為了保護(hù)弱勢群體的利益，使“居者有其屋”，因?yàn)橘x予承租人以優(yōu)先購買權(quán)的主要目的在于保障承租人可以在同等條件下優(yōu)先得到房屋所有權(quán)的可能性。其次，是可以維護(hù)穩(wěn)定的社會經(jīng)濟(jì)秩序，當(dāng)租賃合同依法簽訂后，承租人基于占有使用租賃物這一事實(shí)，必然會圍繞著該物在社會上形成諸如生產(chǎn)、生活中許多方面的特定聯(lián)系，因此，在出租人要出賣該租賃物時，如果能滿足承租人的特殊需要，則會對人們的生產(chǎn)生活的穩(wěn)定和方便買賣流通秩序有著重要的積極意義。最后，是可以促進(jìn)資源有效利用，保障財(cái)產(chǎn)所有權(quán)各種權(quán)能的統(tǒng)一，使物之所有權(quán)與用益權(quán)集于一人，一方對租賃物的繼續(xù)使用可以不要大幅調(diào)整，從而間接鼓勵、促使租賃行為的發(fā)生，承租人也因有此預(yù)期，而更愿在租賃物上進(jìn)行投資。

但對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度，一些人則提出了質(zhì)疑，其理由是：首先，承租人優(yōu)先購買權(quán)違背了私法自治的原則，認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人自由意志和所有權(quán)自由的一種限制，不具有正當(dāng)性，例如從房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)過程來看，房屋所有人欲出賣房屋，必須提前3個月通知承租人，在某些情況下，這樣會使得房屋所有人處于一種很被動的局面，一方面，在3個月內(nèi)，房屋所有人只能消極等待承租人的選擇，另一方面，房屋所有人很可能會喪失“商機(jī)”，錯過比較理想的買受人，因?yàn)椋渌I受人也不愿意消極等待承租人的選擇。可見，優(yōu)先購買權(quán)會在一定程度上限制了交易。其次，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)可能會帶來大量法律適用上的問題，其實(shí)際效果也不佳，例如有人認(rèn)為，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)很容易被規(guī)避，極具脆弱性，因?yàn)槿绻课菟腥瞬幌雽⑵浞课葙u與承租人，其完全可以利用“假贈與實(shí)買賣”的方式，將房屋所有權(quán)讓渡給其他人，此時，承租人難以主張其優(yōu)先購買權(quán)，此外，所謂的“同等條件”在實(shí)踐中很難具體化，具有很大的模糊性，不易確定和操作。

筆者認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度仍具有其存在的合理性，主要基于以下幾點(diǎn)原因：一是維護(hù)弱勢群體生存條件的社會價(jià)值仍然存在。當(dāng)今社會貧富差距仍然存在，強(qiáng)弱仍然分明，建立和諧的社會仍然迫切的要求我們提高對社會低收入及最低收入群體的生存利益的關(guān)注。雖然從整體上看，承租人并不一定都屬于社會經(jīng)濟(jì)中的弱勢群體，但是，在多數(shù)情形下，相對于作為所有權(quán)人的出租人，承租人仍然是經(jīng)濟(jì)上的弱者，法律有對其進(jìn)行特別保護(hù)的必要。我們不能僅僅因?yàn)槟硞€承租人不是經(jīng)濟(jì)上的弱者，就否定法律賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)的價(jià)值。

2侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的合同效力

在我國，盡管關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)早已設(shè)有明文規(guī)定，但關(guān)于侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的合同效力，卻存在著一個曲折的發(fā)展過程。《合同法》實(shí)施前，為保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡稱“民通意見”）第118條明確規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”據(jù)此，“民通意見”實(shí)施以后的司法實(shí)踐對于侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)所訂之合同，幾乎毫無例外的宣告為無效。

盡管“民通意見”第118條解決了合同效力的認(rèn)定問題，但同時也帶來了大量的問題，主要表現(xiàn)在：

2.1認(rèn)定房屋買賣合同無效不利于保護(hù)買受人的交易安全。由于房屋租賃合同不以登記為要件，備案亦僅為行政管理的手段，并不影響房屋租賃合同的效力，因此，買受人有時很難知道房屋已經(jīng)出租的事實(shí)。在此情形下，使其承擔(dān)合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，顯然不利于保護(hù)其交易安全。

2.2認(rèn)定房屋買賣合同無效不利于誠信市場的建立。在實(shí)踐中，由于侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同將被認(rèn)定無效，因此承租人的優(yōu)先購買權(quán)常常成為惡意毀約的一個借口，甚至是出賣人動輒以侵害了承租人的優(yōu)先購買為由請求確認(rèn)房屋買賣合同無效，從而引發(fā)誠信危機(jī)。

2.3確認(rèn)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的合同無效并沒有給權(quán)利人帶來多少實(shí)際利益。例如有人認(rèn)為，當(dāng)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)被侵害而確認(rèn)當(dāng)事人所訂立的合同無效時，似乎對權(quán)利人并沒有多少實(shí)際的好處，因?yàn)樾婧贤瑹o效雖然“阻止”了所有人與其他買受人之間的買賣交易，在一定程度上“懲罰”了侵權(quán)人，但是，并不直接導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)人就能夠與所有人簽訂買賣合同，當(dāng)合同被宣告無效時，所有人完全可以不再出賣其房屋，此時，承租人是沒有權(quán)利“強(qiáng)買強(qiáng)賣”的。再者，法律上也沒有明確規(guī)定，當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，其可以獲得來自于房屋有人或者是其他購買人的損害賠償，另外，承租人因其優(yōu)先購權(quán)受到侵犯而向法院申請撤銷合同時，還得付出一定的訴訟本。

正因?yàn)椤懊裢ㄒ庖姟标P(guān)于侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)之合同效力的規(guī)定存在上述問題，《物權(quán)法》通過并實(shí)施后，關(guān)于侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的合同效力問題再度成為爭議的熱點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)法定原則，在法律未規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)為物權(quán)的情形下，該權(quán)利不應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)并具有排他性。也就是說，合同法第230條規(guī)定的“承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”應(yīng)為債權(quán)，不具有對抗第三人的效力。最高人民法院采納了上述意見，并在于2008年12月18日公布的《關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋（第七批）的決定》中，以“民通意見”第118條與物權(quán)法相沖突為由，將其予以廢止。在此基礎(chǔ)上，“租賃合同司法解釋”明確規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，而只能請求出租人承擔(dān)因侵害優(yōu)先購買權(quán)而引起的賠償責(zé)任。

筆者贊成上述司法解釋的立場，即承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，但可以主張由此帶來的損害賠償責(zé)任。也就是說，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)，僅限于損害賠償，而不及于合同效力。