淺析“借名買房”的房屋所有權(quán)的歸屬問題

郝建勛

摘 要：“借名買房”指自限購政策施行之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過戶。在此情況下，個(gè)別購房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項(xiàng)由購房者自己支付。隨著借名買房的出現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)生活中，“借名買房”的事件中由借名登記引起的房產(chǎn)糾紛層出不窮。在不考慮委托合同無效的情況下，“借名買房”房屋歸屬權(quán)可根據(jù)是否涉及第三人利益有所不同。第三人善意取得抵押權(quán)的問題，則可以類推適用合同上概括轉(zhuǎn)移的規(guī)定來解決。

關(guān)鍵詞：借名買房；法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)；所有權(quán)歸屬

一、“借名買房”案情介紹

欲購房的胡某因受制于限購政策，與其不受限購政策制約的朋友江某簽訂委托合同，約定由江某出面購買房屋，房屋登記在江某名下，但由胡某出資購房首付并按月還貸，同時(shí)胡某實(shí)際占有使用該房產(chǎn)。江某將于國家限購政策取消后，向張三轉(zhuǎn)移登記該房產(chǎn)。委托合同生效后，江某向第三人王某借款，并將該房屋抵押給王某。胡某提出異議登記，請求法院確認(rèn)所有權(quán)。

二、借名買房中的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)

孫憲忠教授將物權(quán)區(qū)分為法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)，法律物權(quán)可公示，具有權(quán)利正當(dāng)性的推定效力。其中，不動產(chǎn)物權(quán)也被稱為登記物權(quán)，權(quán)利主體被稱為登記名義人。法律物權(quán)人不需要舉證證明自己所擁有的權(quán)利的正當(dāng)性，在交易中更加容易受到法律的保護(hù)。事實(shí)物權(quán)是指，不存在交易第三人的情況下，能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)。事實(shí)無權(quán)的權(quán)利主體也稱為真正權(quán)利人。事實(shí)物權(quán)不具有公示性，且只能在法律物權(quán)人和事實(shí)物權(quán)人之間發(fā)生效力，因而事實(shí)物權(quán)不具有權(quán)利正當(dāng)性的推定效力，事實(shí)物權(quán)人主張權(quán)利時(shí)還背負(fù)舉證責(zé)任，在交易中想要獲得法律的保護(hù)較為困難。

借名買房類案件，其中必定存在著法律物權(quán)人和事實(shí)物權(quán)人。法律物權(quán)人也即名義購房人，事實(shí)物權(quán)人也即是事實(shí)購房人。比如上述案件中購買房屋的資金全由胡某承擔(dān)，房屋實(shí)際上也是由胡某占有使用的，胡某僅是通過簽訂委托合同的方式借用江某的名義把房屋登記在江某的名下，故胡某是房屋的事實(shí)所有權(quán)人。

三、借名買房的房屋所有權(quán)的歸屬問題

（1）不涉及第三人利益的情形在不涉及第三人利益的情況下，物權(quán)歸屬問題只是事實(shí)購房人和登記購房人之間的物權(quán)糾紛，并不關(guān)涉第三人的利益，也就無所謂交易，不存在交易安全的保護(hù)問題。法律應(yīng)該尊重事實(shí)。事實(shí)購房人為房屋的所有權(quán)人，事實(shí)購房人可以申請異議登記確認(rèn)其所有權(quán)。此時(shí)保護(hù)真正購房人的利益，不與公示公信原則相悖。公示公信原則是為了穩(wěn)定社會整體的交易秩序，保護(hù)市場交易安全而設(shè)定的，其作用不能隨意擴(kuò)大，不應(yīng)該規(guī)制到合同當(dāng)事人之間。事實(shí)購房人和法律購房人之間通過委托合同設(shè)定權(quán)利義務(wù)，內(nèi)部物權(quán)糾紛理應(yīng)根據(jù)其設(shè)立的委托合同解決，法律物權(quán)人不能用公示公信原則對抗事實(shí)物權(quán)人對房屋所有權(quán)的確認(rèn)。不動產(chǎn)物權(quán)制度中，事實(shí)權(quán)利人享有異議抗辯登記請求權(quán)，用以對抗法律物權(quán)。事實(shí)物權(quán)人可以請求依照法律規(guī)定對法律物權(quán)的行使進(jìn)行一定的限制。結(jié)合我國《物權(quán)法》第19條的規(guī)定，異議登記可以使登記簿上所記載的登記權(quán)利失去正確性推定的效力。異議登記后，第三人也不得要求依照登記公信力獲得保護(hù)。但是該異議登記作為保護(hù)事實(shí)購房人的措施，應(yīng)當(dāng)在善意第三人取得該房產(chǎn)之前提出異議。借名買房在不涉及第三人利益的情況下也應(yīng)該選擇保護(hù)事實(shí)購房人，給予其對抗登記購房人的權(quán)利。

在法律實(shí)務(wù)中，鄭磊與吳重凡不動產(chǎn)登記糾紛上訴案，兩次判決均事實(shí)房屋購買人鄭磊勝訴。本案以事實(shí)物權(quán)優(yōu)先保護(hù)和公民合法民事權(quán)益受法律保護(hù)作為判決依據(jù)，也能夠說明不牽涉第三人利益時(shí)，房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于事實(shí)購房人。故在不涉及第三人利益的情況下，事實(shí)購房人為房屋的所有權(quán)人，事實(shí)購房人可以申請異議登記確認(rèn)其所有權(quán)。

（2）涉及第三人利益的情形在房屋歸屬權(quán)問題涉及第三人時(shí)，則出現(xiàn)了交易秩序問題，善意第三人和交易安全的保護(hù)均要考慮。房屋登記在名義購房人的名下，不動產(chǎn)物權(quán)登記具有公示效力，善意第三人完全有理由根據(jù)登記簿上的記載推定登記購房人就是房屋的真實(shí)所有權(quán)人。鄭磊與吳重凡不動產(chǎn)登記糾紛上訴案判決書中有“實(shí)際購房人與名義購房人兩個(gè)權(quán)利主體之間的權(quán)屬爭議屬于內(nèi)部沖突，與第三人無關(guān)，第三人無義務(wù)也無法去知道法律物權(quán)是否和真實(shí)物權(quán)狀況相符?！鄙埔獾谌丝梢愿鶕?jù)我國《物權(quán)法》善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，獲得其應(yīng)有權(quán)利。這個(gè)時(shí)候就會出現(xiàn)事實(shí)購房人和善意第三人的利益沖突問題，法律做不到使他們的利益同時(shí)獲得滿足，我們也就必須在兩者之間予以選擇。根據(jù)公示公信原則，第三人因信賴公示物權(quán)而進(jìn)行交易，可以獲得物權(quán)而不受真實(shí)權(quán)利人的追擊。

由于善意第三人是整個(gè)交易秩序的代表，如果不保護(hù)善意第三人，就無法保護(hù)整個(gè)市場的交易安全，所有的市場交易主體，就會因?yàn)槿狈灰装踩卸鵁o法從事正常交易，導(dǎo)致市場交易無法進(jìn)行，所以，法律選擇利用公示公信原則削弱物權(quán)的追擊效力。面對少數(shù)事實(shí)購房人的利益和代表整個(gè)市場交易秩序的善意第三人的利益沖突時(shí)，法律應(yīng)該選擇犧牲少數(shù)人的利益來保護(hù)整個(gè)市場的交易安全，這也符合法經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維。畢竟少數(shù)事實(shí)購房人的利益在面對整個(gè)市場交易安全時(shí)可以認(rèn)為是微不足道的。況且法律可以用其他方式去保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的利益，這樣既不違背公示公信原則，不破壞整個(gè)市場交易秩序的，也能做到兼顧事實(shí)購房人和善意第三人的利益。

法律物權(quán)的權(quán)利真正性能夠通過法定公示方式予以推定，法律物權(quán)是被法律認(rèn)可的物權(quán)，而且具有使得公眾信任的效力。善意第三人也能夠主張房屋登記簿具有公示公信原則獲得其應(yīng)有的權(quán)利。

綜上所述，借名買房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，借名人一定要存留足夠的證據(jù)以便將來證明自己對房屋事實(shí)上的所有權(quán)避免發(fā)生人財(cái)兩空的悲劇。法律的終極目標(biāo)是有效地處理社會中的問題，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)的公平正義。既然社會中出現(xiàn)大量的借名買房問題，現(xiàn)有的法律并不能很好地解決該問題，就應(yīng)該盡快制定一些新的法律條文或者給出相應(yīng)的立法、司法解釋將借名買房問題納入法律調(diào)整的范圍內(nèi)，維護(hù)社會的公平正義。

參考文獻(xiàn)：

[1]李媛輝，楊帆.借名買房的法律實(shí)務(wù)分析[J].《江蘇警官學(xué)院學(xué)報(bào)》，2007年6期.