基于模糊綜合評價方法的城鎮土地定級研究
——以四川省西充縣商業用地為例

蘭民均，徐亞瓊（西華師范大學 管理學院，四川 南充 637009）

基于模糊綜合評價方法的城鎮土地定級研究
——以四川省西充縣商業用地為例

蘭民均，徐亞瓊
（西華師范大學 管理學院，四川 南充 637009）

城鎮土地定級工作對了解城鎮土地質量狀況和指導基準地價更新具有十分重要的意義。為研究西充縣商業用地的土地級別，本文基于收集到的商業用地相關信息，通過模糊綜合評價法和特爾菲法進行分析，選取研究區域的定級因素，并進行量化。結果表明，西充縣商業用地對區位條件和土地質量要求較高，根據計算定級單元的總分值和總分值頻率圖確定土地級別分界點，可將其劃分為4種等級：優（Ⅰ）、良（Ⅱ）、中（Ⅲ）、差（Ⅳ），不同的商業用地等級劃分主要受到繁華程度、交通條件、基礎設施狀況和人口密度的影響。

商業用地；土地定級；模糊綜合評價；西充縣

2001年6月21日，國土資源部出臺《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》（國土資發〔2001〕174號）“基準地價原則上每三年更新一次，并根據市場變化，適時進行調整”的規定［1］，西充縣的土地定級與基準地價成果必須盡快予以更新。基于模糊綜合評價方法進行城鎮土地定級分析是一個具有理論和實踐雙重意義的研究課題，國內已有的研究包括基于行政區域的研究：大經濟區域（如西部［2］等）、市域（如重慶市［3］等）、縣（區）域（如江西省上高縣［4］、包頭市萬水泉地區等）；基于不同土地利用方式的研究，如商業用地、工業用地、住宅用地、農用地等。國外對于城鎮土地定級研究主要圍繞土地定級目的（如課稅、農業生產、農地保護、土地利用規劃）、土地質量評價標準、土地生態評價、土地質量的變化及其影響機理這幾個方面來進行。不同區域的土地級別，受地形、地質、環境質量優劣等自然地理因素和交通、基礎設施、人口密度等社會經濟因素的綜合影響。

圖1　研究區域位置

1　研究區概況

研究區位于四川省西充縣，地處四川盆地中偏北部，介于30°52′4″～31°15′7″N、105°36′4″～106°4′7″E之間，為南充市管轄，屬典型的淺丘地貌，幅員面積1 106 km2。目前全縣共有15個建制鎮，城區位于晉城鎮。2012年西充縣總人口658 593人，城鎮人口134 675人，城鎮化水平為20.45%。西充縣土地定級范圍為城區及規劃區，面積為32.785 km2。

2　土地定級評價指標體系的建立及作用分的計算

2.1土地等級評價方法與技術路線

由于土地等級評價受各種綜合因素的影響，決定著其應使用定性與定量相結合的分析方法，根據研究區域的實際情況選取評價指標，通過分析量化評價指標獲得評價結果，最終確定土地等級評價技術路線，如圖2所示。

圖2　土地等級評價技術路線

2.2土地定級評價指標的選取

城鎮土地定級是一項系統性、科學性和可行性要求較強的工作，所以不能對所有影響土地定級的因素進行逐一評價，而應在研究對象的具體情況的基礎上，選擇主要因素以及重要因素對其進行評價。本文在遵循影響大、覆蓋面廣、反映土地質量差異原則的基礎上，結合研究區域商業用地的發展狀況，從繁華程度、交通條件、基礎設施、人口狀況4個主導因素提取評價指標，建立了一個有6個重要指標的土地等級評價指標體系。

2.3土地等級評價指標體系的量化與定級指標作用分值的計算

本文利用加權平均M（?，⊕）模糊算子對評價指標進行層次分析法評價，將西充縣城鎮土地評價等級分為：優（Ⅰ）、良（Ⅱ）、中（Ⅲ）、差（Ⅳ）4個等級。結果表明：特爾菲法和層次分析法確定的評價指標權重基本相同，如表1所示。

表1　土地定級因素及權重

2.3.1土地定級指標作用分值的計算

（1）商業繁華程度作用分值計算過程包括：商業中心等級的確定、商業中心規模指數和作用分數計算以及交通條件作用分值計算。（2）道路通達度作用分計算過程包括：道路等級的確定、道路作用指數、影響半徑的計算和作用分值計算。（3）對外交通便利度作用分計算過程包括：汽車站等級的確定、作用指數和作用分值的計算。（4）公交便捷度作用分計算過程包括：公交路線和流量的確定、作用指數的計算和作用分值的計算。（5）基礎設施作用分計算過程包括：基礎設施完善度和公用設施完善度的分值計算。（6）人口密度作用分計算過程包括：常住人口和社區面積的確定、人口密度的計算和作用分值的計算。（7）定級單元的劃分和總分值的計算：本文選取50個定級單元，對這50個定級單元通過加權分值和法計算每個定級單元的總分值。經過計算，得到所選取的50個定級單元的總分值，并形成商業用地總分值頻率圖。將總分值頻率圖中分值突變處作為土地級別的分界線，從商業用地總分值頻率圖中可以看出，分值為72、55、24時，土地定級單元總分值頻率發生巨大變化，所以可把這3點作為土地分級的界限，把西充縣商業用地分為4個等級.

3　土地級差收益測算及測算結果分析

土地級差收益的測算有利于檢驗初步測算的土地等級是否真實反映城鎮商業用地的質量和土地利用效益的差異。土地利用效益的差異表現在：土地等級越高，相應的土地利用效益和收益也就越高，從土地級差收益測算結果中看出：土地各個等級之間的土地收益存在著明顯的差異，土地等級越高，土地收益越大，這基本符合西充縣商業用地的土地質量和土地利用狀況。根據馬克思的地租理論中級差地租的形成條件之一是土地肥沃程度的差別可知，土地肥沃程度的差別即土地質量對級差地租的形成有著重要影響，進而影響土地收益的形成。不同土地等級之間的土地收益差別大于同一等級內的土地收益差別，例如土地等級為優和良的土地收益差為70.89，而土地等級為優的內部土地收益差為50.28。

4　結 語

加強對研究區域的深入了解，結合研究區域的具體情況選取指標因素，采用定性和定量分析相結合的研究方法科學分析。城鎮土地定級不僅要反應城鎮土地質量，更重要的是要使城鎮土地利用效益最大化。城鎮土地利用類型中，商業用地的付租能力最強，距離市區距離越近，土地質量越好，商業用地效益越高，這說明商業用地對區位條件和土地質量要求較高。通過運用模糊綜合評價方法，將定量分析為主和定性分析為輔相結合作為城鎮土地定級的方法，使土地定級工作脫離僅以人為判斷的模式，對選取的指標進行量化和數據分析大大增加了土地定級工作的客觀性和科學性，所得到的土地定級成果更能真實反映城鎮土地質量狀況。研究存在的不足以及需進一步進行探討的地方：（1）在獲取土地定級指標相關信息方面能力有限，僅對現有信息進行一些簡單的加工和處理，并未對其進行深入具體的研究，所以需進一步獲取更為詳細的信息并對信息進行深入研究；（2）在評價方法上，對所選指標因素的分值計算較為單一，如能運用地理信息技術將土地質量狀況反映在圖像上，這樣將更加清晰、直觀，未來的研究需在這方面加強；（3）本次研究只是將商業用地作為研究對象進行土地定級研究，但這一方法和思路是否適用于住宅用地和工業用地，還需進一步探討和研究。

主要參考文獻

［1］王余沛.基于模糊綜合評判的西部城鎮土地定級方法研究［D］.西安：長安大學，2006.

［2］陳金梁.重慶市城鎮土地分等研究［D］.重慶：西南大學，2007.

［3］王惠貞.上高縣城鎮土地定級研究［D］.南昌：江西農業大學，2014.

［4］云婷婷.生態城市的土地定級研究［D］.呼和浩特：內蒙古大學，2008.

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.14.130

F293.2；F224

A

1673-0194（2015）14-0169-02

2015-05-22