城市規劃設計中影響土地定級因素的選擇

馬紅文

（寧夏人防設計院，寧夏 銀川 750001）

0 引言

隨著社會經濟的發展，各部門對土地的需求呈增長趨勢。為了合理地協調與均衡土地資源的供給與需求之間的關系，城市規劃應運而生。城市規劃是對城市各項建設進行合理的空間布局和科學配置土地資源的一項政府職能，城市規劃中歸根到底的問題是土地利用的問題。

1 繁華程度

所謂繁華，即節結性，是指城市地域中某些地段對人口流動和物質能量交換所產生的聚焦作用，并在這些地段上創造高額的收益和豐厚的利潤。由于結點所在的土地上物質、能量、信息高度集中，使這些土地上人流、物質流、信息流等得到高度流動和轉化。因此，在這些土地上所進行的生產活動，具有較高的勞動生產率，在這些土地上表現出比其它土地上具有更高的利用效益，進行同類活動可以得到最大的級差收益和效益。作為生產活動和社會活動的載體，這里的土地比別的土地能起到更好的場所作用，表現出較高的土地等級。

一般說來，結節作用越強，吸引范圍越大，繁華程度越高。結點所在土地位置等級最高，隨著與結節點的距離增大，物質和能量密度減小，聚散能力減弱，利用效率和強度下降，等面積土地上的使用收益降低，形成了不同的土地等級。土地經濟區位也就集中反映在與其城鎮中各結節點的經濟區位關系上。

2 土地區位的通達性

近代交通的發展，改變了傳統的時間、空間概念，距離的遠近已不再是影響生產和生活的唯一因素。節約生產流通過程的時間，提高生產效率和生產質量變得日益重要。而土地區位的通達性，則是把通行的距離和時間作為一個統一的有機整體，既要求通行距離短，以節省運費，同時又要有四通八達的道路交通系統，把出行的時間減少到最低限度。

土地區位通達性的優劣狀況，一方面影響土地上人流、物流的移動成本，另一方面還影響社會經濟活動中人與人、物與物之間的交往接觸的頻率、機會和便利程度。因此，經濟區位產生的影響能否轉化為實質性效益就受到通達性的制約。此外，通達性的好壞還影響到集聚效益、市場演變和節結點產生擴大等現象。所以，通達性對土地級別有較大的影響。一般來說，通達性好的土地，由于提供了市場保證，集聚條件好，人們的出行方便，產品的運輸便于實現，土地級別就比較高，隨著通達性的降低，土地級別也相應降低。

由于在城鎮內已形成了四通八達、不同類型、不同級別的道路組成的路網，在衡量某地通達性優劣時，沒有必要去研究它能通到哪里，通往多少地點等。而是著重分析地塊上的道路通行能力、便捷狀況。通過衡量地塊在整個城市交通網中所處的地位來反映通達狀況，即用道路通達度來表現地塊的通達性。

反映土地通達性的因子有:距離服務中心或其它城市公共活動中心的遠近、道路寬度、道路密度、公交線路站點的設置及車流密度。

3 城市設施

由于自然狀態的土地或農地，無法滿足生產、生活等城市基本功能的需要，只有按規劃建設的要求，不斷投入技術、資金和勞動，修建道路交通、給水、排水、電力、電訊等城市基礎設施，才能成為有效的建筑場地。在居民用地建設中，只建住宅，缺乏必要的學校、商店、醫療衛生、文化娛樂和體育等社會服務設施，也會給居民生活帶來極大不便。以上兩類設施，都具有為城市服務的共性，統稱城市設施。實踐表明，城市設施的完備程度與投入到土地上的物化勞動量的多少有密切的關系，因而成為影響土地定級的基本因素之一。

城市基礎設施是對土地經濟區位和物化勞動投入量的量度。其狀況的好壞很大程度上影響土地的區位條件。一般來說、單位土地面積上對基礎設施投入的物化勞動越多，土地條件越好，設備越齊全，土地的使用價值越大，勞動生產率就越高，土地級別自然也高，反之則低。衡量基礎設施完善程度，是從三個方面進行的。首先是設施類型是否齊全，其次是設施水平的高低，第三是設施使用保證率的大小。

社會服務設施和城市居民的日常生活和工作具有密切的關系，其規模和配套在一定程度上反映了土地的投入和質量，其完備程度對土地的質量有較大的影響，完備度高的土地級別高，完備度低土地級別也相應降低。

4 環境狀況

在工業化過程中，環境問題不僅困擾城市的發展，危及居民的切身利益，同時也直接影響土地的使用。西方國家中，凡污染嚴重、環境質量低劣的地區，地價普遍降低，車站、機場附近，由于噪聲干擾，通常使房地產貶值20%。

在城鎮土地定級中，不應把環境問題只局限于污染狀況。實際上土地開發建設的自然條件，城市景觀，綠化水平也是城市環境的重要組成部分。開闊的空間、充足的陽光、清新的空氣、成片水面和綠色植物，將賦予土地更高的使用價值，是理想的生活與工作場所。相反，在低洼易澇的地段、狹窄的空間、密集的建筑群中，即使沒有污染，也會使人感到壓抑、沉悶，有害于身心健康。一般來說，土地環境質量越好，土地的等級越高。

5 人口條件

在城鎮土地定級中，人口條件對土地質量有一定的影響，但其影響程度小于上述三個因素，且多為間接性影響，在應用時，需要具體分析。在人口條件諸多因素中，人口密度對土地定級的影響最大。

人口密度反映的是人地之間的數量關系。從宏觀和土地利用歷史上看，人口密度越大，土地上進行的社會經濟活動的強度越大，土地級別越高，地價也高，這是一個規律。但從城市內部的微觀特征和土地利用現狀來看，問題就要復雜一些。首先是人口用什么指標衡量的問題。對于常住人口、工作人口，或是暫住人口、客流人口，還是總人口，取不同的人口指標，與其土地的關系就表現為不同的狀況。其次是在土地定級中用人口密度來反映土地的什么特征。一般人感覺上人口與繁華是緊密聯系的，總想以人口密度反映繁華。但在土地定級中，繁華程度已有反映，再以人口密度來反映就容易人為加大繁華對土地的影響。同時，在反映繁華時，人口與土地等級往往是多值對應的，如同樣人口密度，即可以對應繁華中心的高土地等級，也可以對應交通樞紐和老城區的低土地等級。這樣就給人口密度在土地定級中的應用帶來了困難。

為了解決這一矛盾，在土地定級中，不用人口密度作為反映土地繁華的因素，而是用人口來體現人均擁有的服務設施、便利程度和生態效應等指標。人口稀疏的郊區，人少但基礎設施也少，服務便利程度也低，在人口最密集的繁華中心、住宅區、交通樞紐，因人口過多，人均占有設施太少，以及生態效益太差，即對土地產生負影響。

6 結束語

總之，研究城市規劃與地價的關系，其意義不僅僅限于為編制出最佳的土地利用規劃及在城市中形成最佳地價空間 分布及地價水平奠定基礎，同時也是為了充分利用地價經濟杠桿，優化城市土地利用結構，提高土地利用效率，在相互脫節的土地市場研究工作與城市規劃工作中尋找恰當的結合點，探索出兩者之間相互聯系的內在規律，從而利用城市規劃手段合理有效的解決土地市場中存在的問題。

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