產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展策略研究

徐佳

產(chǎn)權(quán)式酒店整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)與酒店業(yè)的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。20世紀(jì)90年代，海南省為擺脫房地產(chǎn)泡沫所遺留樓盤大量閑置的困境，率先在國(guó)內(nèi)引入產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展模式，在一定程度上緩解了海南房地產(chǎn)的燃眉之急。但產(chǎn)權(quán)式酒店很快就遭遇瓶頸，作為“舶來(lái)品”開始出現(xiàn)水土不服的癥狀。本文通過(guò)對(duì)海南省產(chǎn)權(quán)式酒店的研究，從中分析海南產(chǎn)權(quán)式酒店所存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的對(duì)策和思路，提出產(chǎn)權(quán)式酒店要與國(guó)情和海南省的實(shí)際情況相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店本土化經(jīng)營(yíng)的理論。有助于海南旅游業(yè)和海南產(chǎn)權(quán)式酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

海南旅游業(yè)的快速發(fā)展大大促進(jìn)了海南酒店業(yè)的發(fā)展，同時(shí)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人均可支配收入不斷提高，國(guó)民旅游觀念轉(zhuǎn)變，這一系列因素都為產(chǎn)權(quán)式酒店在海南長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造了條件。但是在國(guó)內(nèi)相關(guān)法律、法規(guī)不明確，市場(chǎng)機(jī)制不健全，以及產(chǎn)權(quán)式酒店自身定位失衡和經(jīng)營(yíng)管理模式的缺失等多重因素的共同作用下，產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展不斷暴露出各種問(wèn)題與弊端。怎樣合理運(yùn)用酒店資源，如何最大限度地發(fā)掘酒店潛力，從而提升海南產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)投資者的利益是有待解決的難題。本文旨在通過(guò)對(duì)海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展過(guò)程中所存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，提出相應(yīng)的策略。論證海南產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展必須與國(guó)情和海南本土的實(shí)際情況相結(jié)合，只有通過(guò)本土化經(jīng)營(yíng)等措施才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展背景

20世紀(jì)90年代初，海南房地產(chǎn)日益興盛，全國(guó)大量資金涌入海南房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整個(gè)海南島淪為一個(gè)建筑工地，隨處可見拔地而起的高樓大廈、酒店、度假村和別墅小區(qū)，這一切都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了海南當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求，最終導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，國(guó)家緊縮銀根政策出臺(tái)，給海南房地產(chǎn)帶來(lái)一定的影響，大量資金開始撤出海南，房地產(chǎn)工地被迫停工，留下一些沒(méi)有完工的建筑，已建成的項(xiàng)目無(wú)處可買，整個(gè)海南島囤積了大量的閑置房產(chǎn)。海南省為擺脫困境，盤活樓盤，回籠資金在我國(guó)率先引入產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展模式，在一定程度上緩解了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，經(jīng)過(guò)宣傳，很快就受到了投資者的熱捧，但產(chǎn)權(quán)式酒店也隨之暴露了諸多問(wèn)題，海南開發(fā)商在此期間推出的萬(wàn)華大廈、藍(lán)夢(mèng)家園等幾家產(chǎn)權(quán)式酒店均以失敗告終。

二、海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展存在的問(wèn)題

海南產(chǎn)權(quán)式酒店與西方產(chǎn)權(quán)式酒店的孕育成因大不相同，西方產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生伴隨中產(chǎn)階級(jí)的迅速崛起而悄然興起，而海南產(chǎn)權(quán)式酒店最初只是被作為一種救市手段而被引入國(guó)內(nèi)，作為“舶來(lái)品”，產(chǎn)權(quán)式酒店在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中暴露了諸多與海南本土不相適應(yīng)的問(wèn)題。

（一）海南產(chǎn)權(quán)式酒店自身經(jīng)營(yíng)管理上的缺失

1.產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品層次單一與價(jià)格偏高。海南的產(chǎn)權(quán)式酒店大多數(shù)都是五星級(jí)的豪華酒店，其價(jià)格普遍在每平方米10 000萬(wàn)元以上，有的甚至高達(dá)50 000萬(wàn)元以上，高昂的價(jià)格雖然對(duì)提升酒店檔次和品牌有一定作用，但驚人的價(jià)格為一般消費(fèi)大眾所難以接受，無(wú)形中減小了潛在市場(chǎng)，阻礙了產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展。

2.經(jīng)營(yíng)管理模式缺失。海南產(chǎn)權(quán)式酒店沒(méi)有形成規(guī)模效益，缺乏有經(jīng)驗(yàn)的酒店管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致后期經(jīng)濟(jì)效益不佳，可能無(wú)法兌現(xiàn)對(duì)于投資者的承諾;同時(shí)，海南產(chǎn)權(quán)式酒店起步較晚，缺乏相應(yīng)的專業(yè)管理人才。

3.缺少本土化特色。海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展時(shí)間短，缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，如果一味照搬西方經(jīng)營(yíng)模式，只會(huì)脫離本土消費(fèi)者的實(shí)際需求。

（二）相關(guān)法律、法規(guī)制度建設(shè)滯后

產(chǎn)權(quán)式酒店是介于房地產(chǎn)與酒店業(yè)之間的中間產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)尚未有專門針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)，很多相應(yīng)的法律問(wèn)題難以鑒定解決，目前存在一些爭(zhēng)議。

1.建設(shè)用地性質(zhì)鑒定。產(chǎn)權(quán)式酒店建設(shè)用地是商業(yè)用地，而產(chǎn)權(quán)式酒店最終取得是房屋所有權(quán)性質(zhì)卻是住宅性質(zhì)，違背了我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律。

2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確。《商品房銷售辦法》中明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報(bào)作為銷售手段，有些地方出臺(tái)了地方性文件明確禁止賓館、酒店分割出售，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式酒店無(wú)法為每間客房產(chǎn)權(quán)投資人辦出“小產(chǎn)證”，投資者無(wú)法擁有產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)，自身利益難以得到法律保障。

3.開發(fā)商對(duì)投資者所承諾的回報(bào)率難以保證且有違法律規(guī)定。產(chǎn)權(quán)式酒店在出售時(shí)許諾的利益分紅直接與酒店自身的經(jīng)營(yíng)狀況掛鉤，而多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在出售時(shí)按照80%～100%入住率計(jì)算，這一樂(lè)觀預(yù)測(cè)很容易在現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)虧損。《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》中明確提出，房地產(chǎn)廣告中不能出現(xiàn)以固定投資回報(bào)的承諾，所以一旦在回報(bào)率上出現(xiàn)糾紛，投資者無(wú)法得到法律支持。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展對(duì)策

（一）實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店在海南發(fā)展的本土化

1.明確市場(chǎng)定位。學(xué)習(xí)美國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)，建立多層次的產(chǎn)權(quán)式酒店，通過(guò)采取Extended stay hotels的方法，將產(chǎn)權(quán)式酒店分為高檔、中檔、經(jīng)濟(jì)型三種類型，以滿足不同層次的消費(fèi)需求，既要有滿足高收入人群的豪華五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店，也要開發(fā)面向消費(fèi)大眾的三星級(jí)或四星級(jí)的產(chǎn)權(quán)式酒店，這樣才能擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)品的多元化，有利于海南產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展。

2.實(shí)行價(jià)格監(jiān)管機(jī)制。可以為個(gè)別檔次極高，受眾更為高端的產(chǎn)權(quán)式酒店提供有力保障，同時(shí)也能避免破壞市場(chǎng)秩序行為的出現(xiàn)，有助于促進(jìn)價(jià)格符合國(guó)內(nèi)實(shí)際消費(fèi)水準(zhǔn)，推動(dòng)海南產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格本土化。

3.實(shí)施集團(tuán)化發(fā)展策略和品牌化管理模式。通過(guò)組建產(chǎn)權(quán)式酒店集團(tuán)，實(shí)行集團(tuán)化管理可以使自身面對(duì)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更具優(yōu)勢(shì)與底氣;通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)樹立海南產(chǎn)權(quán)式酒店鮮明的品牌形象，擴(kuò)大海南產(chǎn)權(quán)式酒店的影響力，促進(jìn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品的銷售;海南產(chǎn)權(quán)式酒店自身也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工專業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn)，培養(yǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店的專業(yè)管理人才。

4.實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)本土化和服務(wù)個(gè)性化。海南產(chǎn)權(quán)式酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是服務(wù)，為不同顧客提供個(gè)性化服務(wù)，使顧既滿意又驚喜，只有這樣才能在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席之地，我國(guó)的消費(fèi)者有周末度假消費(fèi)、黃金周出游消費(fèi)的習(xí)慣，所以產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)消費(fèi)客房的時(shí)段應(yīng)該本土化。

（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)建設(shè)

1.立法規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地使用權(quán)。海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展多年取得了一定成效，但根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)產(chǎn)權(quán)式酒店的建筑用地性質(zhì)問(wèn)題沒(méi)有合法依據(jù)，如果完全禁止恐怕難以有效實(shí)施，可以通過(guò)立法廣開渠道，這樣有利于規(guī)范化管理，促進(jìn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展。

2.加強(qiáng)政府職能。第一，政府盡快推出針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)，可以使投資者在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品后享有使用權(quán)、繼承權(quán)、饋贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓的權(quán)利;建立保障金制度。第二，經(jīng)營(yíng)者向政府主管部門繳納一定數(shù)額的質(zhì)量擔(dān)保金，引入專業(yè)擔(dān)保公司為投資者的收益提供擔(dān)保。第三，采用統(tǒng)一的合同范本，涉及開發(fā)商與投資者的房屋買賣合同和投資者與酒店的房屋租賃合同。第四，在國(guó)內(nèi)創(chuàng)立行業(yè)協(xié)會(huì)，制定行業(yè)規(guī)則，自律其行為。

3.完善退出機(jī)制。投資者很難對(duì)酒店管理公司進(jìn)行有力的監(jiān)督與制約，在缺乏規(guī)范運(yùn)作的情況下，如果缺少退出機(jī)制，很容易使投資者陷入進(jìn)退兩難的困境，只有建立完善的退出機(jī)制才能有效維護(hù)投資者的權(quán)益。應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同書上明確約定退出條件，即在酒店經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，投資者無(wú)法收到合同約定的收益或是出現(xiàn)“一房二賣”的情況時(shí)，投資者可以采取的一種補(bǔ)救措施來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。

（三）投資者自身要有規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)

投資者在合同訂立前要詳細(xì)了解開發(fā)商的資質(zhì)、信用狀況、資金狀況;土地使用權(quán)性質(zhì)、用途和年限;建設(shè)規(guī)劃等情況。在合同訂立只后，應(yīng)首先審查開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件，詳細(xì)閱讀房屋買賣合同，從房地產(chǎn)廣告，簽訂認(rèn)購(gòu)書，簽訂房屋買賣格式合同與補(bǔ)充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量、裝修及產(chǎn)權(quán)證辦理等事項(xiàng)，投資者可以向律師等專業(yè)人士咨詢，以避免存在對(duì)投資者不利的條款。

（四）其他

積極完善國(guó)內(nèi)分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)，推廣普及帶薪休假制度，同時(shí)海南產(chǎn)權(quán)式酒店可以借鑒國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，將產(chǎn)權(quán)式酒店配套的娛樂(lè)健身設(shè)施面向大眾開放，這樣可以培養(yǎng)潛在的消費(fèi)、投資人群，提升產(chǎn)權(quán)式酒店的影響力。

四、結(jié)語(yǔ)

產(chǎn)權(quán)式酒店整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)與酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)下國(guó)民對(duì)物業(yè)投資與休閑度假的需求。作為海南旅游業(yè)的一大亮點(diǎn)，海南產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)拉動(dòng)旅游業(yè)、酒店業(yè)有著至關(guān)重要的帶動(dòng)作用，對(duì)促進(jìn)銷售閑置房產(chǎn)和擴(kuò)大就業(yè)來(lái)說(shuō)有著深遠(yuǎn)的影響。只有不斷完善相關(guān)法律、法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，實(shí)施海南產(chǎn)權(quán)式酒店品牌化發(fā)展策略，采取集團(tuán)化管理通過(guò)對(duì)海南產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品多層次的開發(fā)，為消費(fèi)者提供個(gè)性化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店的本土化經(jīng)營(yíng)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和海南省旅游業(yè)一片大好的環(huán)境下，產(chǎn)權(quán)式酒店必將在海南譜寫傳奇，創(chuàng)造輝煌。