日本置業正當時？

齊嘯

近年來，越來越多的內地富裕階層開始熱衷于海外置業，投資遍布美國、加拿大、英國、澳大利亞、新加坡等地。自2013年伊始，作為中國鄰邦的日本也開始受到中國投資者的關注。因為日本房產總價相對較低、租金收益較高、日元持續貶值、東京取得2020年奧運會主辦權后的房產保值增值潛力增加等因素。

自20世紀90年代初日本房地產泡沫破滅后，除東京、大阪等特大型城市核心區以外的其他地區地產價格始終未能恢復（日本的土地及附屬房屋具有永久產權），而如今東京附近工業區的土地價格也僅為5000元人民幣/平方米，即便是東京港區、六本木、千代田、涉谷這樣的核心區也僅相當于北京三環附近的價格，而大阪的房屋單價普遍在1.5萬元人民幣左右。這也是為什么美國很多地產基金在金融危機前大量購入日本地產。

在租金收益率方面，東京、大阪等更是遠超國內一線城市，甚至比歐美主要都市還要高，目前新房回報率高達5%以上，而二手房更超過10%。此外，日本近幾年還部分放寬了外國人對購買不動產的限制，對于擁有永住身份且在日有正當工作收入的外國人可以在中介協助下直接通過日本銀行辦理貸款，甚至可以零首付申請貸款，持有三年簽證的在職人員也只需首付200萬日元就可以申請貸款。

不過，日本房產的購買、持有和轉讓等環節成本非常高，且日本是多地震、海嘯、火山噴發國家。據日本政府地震調查委員會2015年2月公布的研究，未來30年，日本各地大地震的概率將大幅提升，其中東京、橫濱等東部沿海的概率增大。值得注意的是，由于中國投資客對日本不動產的追捧，這兩年引起了不少國內地產中介機構的關注，而其中一些機構并沒有在日本從事不動產經濟的資質，由此給投資者造成損失的案例逐漸增多。同時，一些日本中介公司也未必具備完全的代理資格，如代理征稅、代繳管理費等，需要投資者仔細辨明選擇正規的中介管理公司。

筆者在此建議，中國投資者盡可能選擇以東京、大阪核心區為主的二手公寓，或是考慮通過日本地產信托（REIT）實現投資目的。