樓市新政后房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲

郭思遠(yuǎn)

有專家表示，從現(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求的特征來(lái)看，盲目提價(jià)可能會(huì)面臨有價(jià)無(wú)市的被動(dòng)。

“現(xiàn)在樓市不好做，自己都在考慮轉(zhuǎn)行。”遼寧地產(chǎn)開發(fā)商梁輝（化名）4月2日在河北燕郊考察樓市如是說(shuō)。

3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文刺激改善型需求入市，二套普通住房商貸首付比例下調(diào)到4成，個(gè)人購(gòu)買2年或2年以上的普通住房轉(zhuǎn)賣的，免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)此，梁輝認(rèn)為：“目前房?jī)r(jià)還是會(huì)下降，新的政策不是三五個(gè)月就能有效果，一年至一年半后才能顯現(xiàn)出來(lái)。”是否真是如此？房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲？

新政是“托市”還是“救市”

3月27日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱：《通知》），提出合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等四大工作要求，被視作鳴響中央層面穩(wěn)定樓市消費(fèi)第一槍。

短短四天之內(nèi)，包括國(guó)土部、住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在內(nèi)的六部委先后為樓市注入“強(qiáng)心劑”，無(wú)疑亮出了官方穩(wěn)定樓市消費(fèi)的“底牌”。政府對(duì)樓市打了一套“組合拳”，背后深意是什么？是“托市”還是“救市”？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多部委聯(lián)手打出“金融+財(cái)稅”的政策組合拳與2008年末出臺(tái)的樓市政策似曾相識(shí)。此次新政出臺(tái)，會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示：“新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國(guó)樓市現(xiàn)階段的市場(chǎng)特征，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的‘新常態(tài)’下，盡管本輪新政會(huì)刺激樓市在二季度持續(xù)復(fù)蘇，但未來(lái)樓市像過(guò)去幾年那樣‘量?jī)r(jià)齊升’的情況將不會(huì)再出現(xiàn)。”

胡景暉表示，《通知》的出臺(tái)并不能錯(cuò)誤理解為“救市”，而是調(diào)整結(jié)構(gòu)，規(guī)范地方土地市場(chǎng)秩序，保障民生，避免泡沫，控制和消化庫(kù)存的“托市”舉措。

在市場(chǎng)人士看來(lái)，究其原因，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或已經(jīng)達(dá)到“供求平衡”狀態(tài)，樓市開始進(jìn)入下半場(chǎng)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市上半場(chǎng)房企所依靠的土地增值、房?jī)r(jià)上漲的模式已經(jīng)過(guò)去，不再會(huì)有普遍性的規(guī)模化增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。下半場(chǎng)中，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣，在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間。

樓市是否會(huì)在短期內(nèi)“回暖”

梁輝在接受記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本飽和，幾乎有90%的人已經(jīng)購(gòu)房，剩下的10%雖然數(shù)量也很大，但畢竟是有限的。目前房地產(chǎn)行業(yè)還不是太景氣，我都在考慮轉(zhuǎn)行去做別的事情。”

對(duì)此，從住建部政策研究中心主任秦虹那里也得到印證。秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過(guò)剩的狀態(tài)。

中國(guó)指數(shù)研究院4月1日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年3月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10523元，環(huán)比小幅下跌0.15%。這是自去年5月份以來(lái)的第10次下跌，但跌幅已明顯收窄。

經(jīng)歷了短暫“春寒”后，3月下旬房地產(chǎn)市場(chǎng)再度“回暖”。中指院數(shù)據(jù)顯示，3月23日～29日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的37個(gè)城市成交面積繼續(xù)環(huán)比上漲23.2%。其中，27個(gè)城市環(huán)比上升，占監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市超7成，一線及二線監(jiān)測(cè)城市漲幅均超過(guò)20%，最高漲幅達(dá)26.4%。

“房企不急于推盤，購(gòu)房者不急于出手，均在情理之中。”中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)，3月樓市釋放不少利好消息，這對(duì)提升市場(chǎng)信心有顯著作用，房企也會(huì)調(diào)高市場(chǎng)預(yù)期。

按照中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，3月第二周，54個(gè)城市成交量快速?gòu)?fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬(wàn)套，環(huán)比上上周上漲了20.7%。其中一線城市回升最為顯著，環(huán)比增幅達(dá)33%，二線城市環(huán)比增幅7%，三線城市環(huán)比增幅22%，四線城市則依然復(fù)蘇乏力，環(huán)比下滑20%。3月以來(lái)，新房市場(chǎng)較春節(jié)前期回升明顯，樓市“寒意”似乎正逐漸消解。

從成交量來(lái)看，現(xiàn)今樓市整體來(lái)說(shuō)確存些許暖意，但這并不意味著曾經(jīng)那個(gè)“瘋狂購(gòu)房、躺著賺錢”的時(shí)代回來(lái)了。

中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)、金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍表示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變?yōu)橐宰宰『透纳菩托枨鬄橹鳎诖吮尘跋鲁雠_(tái)的一系列樓市政策，有利于拉動(dòng)市場(chǎng)成交，對(duì)去庫(kù)存有積極的作用，但具體效果還有待觀察。趙錫軍預(yù)測(cè)，新政的出臺(tái)或許會(huì)引起一線城市房?jī)r(jià)的上漲，但對(duì)于庫(kù)存高企的二三線城市，房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以反彈。

消費(fèi)者擔(dān)憂房?jī)r(jià)還會(huì)上漲

據(jù)媒體報(bào)道，樓市新政迅速攪動(dòng)廣東廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，一二手房成交均出現(xiàn)輕微上浮。有樓盤銷售人員聲稱4月后將漲價(jià)，個(gè)別二手房業(yè)主更是連夜反價(jià)，一夜?jié)q價(jià)13萬(wàn)元。在浙江寧波，賣房者對(duì)新政普遍亢奮，他們掐指一算營(yíng)業(yè)稅能免減，個(gè)別房東連夜就去調(diào)高掛牌價(jià)。還有雙方已經(jīng)談妥的，卻因?yàn)榉繓|“秒漲”10萬(wàn)元房?jī)r(jià)，結(jié)果導(dǎo)致交易中斷。

有專家表示，從現(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求的特征來(lái)看，盲目提價(jià)可能會(huì)面臨有價(jià)無(wú)市的被動(dòng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政策帶來(lái)的最大影響是直接的購(gòu)房需求釋放。“購(gòu)房者情緒會(huì)大大提振，進(jìn)而加快入市節(jié)奏。整體市場(chǎng)成交量將在4月快速上升，一二線城市存在房?jī)r(jià)上漲的可能性。”

但是，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，從樓市新政落地第一天的市場(chǎng)情況看，開發(fā)商基本保持現(xiàn)狀，多是通知意向客戶盡快出手，沒(méi)有出現(xiàn)大面積的漲價(jià)。就目前而言，開發(fā)商并未有實(shí)質(zhì)性漲價(jià)，所謂的醞釀漲價(jià)更多是刺激購(gòu)房客加緊入市的營(yíng)銷策略。

黃韜說(shuō)，4月后漲價(jià)是樓盤營(yíng)銷的說(shuō)辭，開發(fā)商仍然會(huì)根據(jù)自身貨量來(lái)定價(jià)，“就算上漲也是微漲”。

有人對(duì)新政實(shí)施后，購(gòu)買二套房購(gòu)房成本進(jìn)行計(jì)算，得出結(jié)論是“不減反增”：買百萬(wàn)房子首付少20萬(wàn)，而總價(jià)多14萬(wàn)。可見(jiàn)，降低首付比例對(duì)于一些改善型購(gòu)房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。

從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況來(lái)看，現(xiàn)今的購(gòu)房者總體來(lái)說(shuō)還是相對(duì)理性。不同購(gòu)房者對(duì)一攬子新政究竟會(huì)帶來(lái)樓市長(zhǎng)暖，還是短暫性回暖，或者是否已到購(gòu)房最佳時(shí)期，均有著自己的觀點(diǎn)。

一位在河北某樓盤售樓處的購(gòu)房咨詢者說(shuō)：“家里添了個(gè)娃，想換套大房子，這附近都看了個(gè)遍，雖然首付降低是大好事，但要是貸款利率能降，那才是真正的減負(fù)！最近這政策一波接一波，要不還是再等等吧。”